拿地2萬多？包郵區著名豪宅16年后批出19萬/平米天價！

著名的鴿盤，杭州饅頭山腳下、拿地已超16年的西子御園，在今天，正式領出了首張預售證。

楊過等待小龍女的時長：16年。

地段真的好，開車在杭州中河高架橋底下，經過南星橋附近會看到這個項目，位于上城區鳳山路129號，緊鄰南宋皇城遺址、近西湖風景區，建筑風格和江南里雷同，算是高配版的桃李春風，在開發商拿地16年后開出了天價。

均價將近19萬！

即將推出30套排屋房源，戶型面積294-469㎡，毛坯均價188638元/㎡，起步總價5500萬元。其中，最貴的一套房源，位于4#101室，單價高達27.85萬元，總價高達1.1億元。

這個價格什么概念，在2025年的今天屬于均價第一的豪宅，放在包郵區，應該可以勉強擠進前十，比如，瑞安在上海楊浦的翠湖濱江，聯動價是21萬，中海在上海新天地的恒昌玖里，價格是29.8萬。

絕對能打的價格。

西子御園有一半是西子的基因，2009年8月18日，西子以7.7億元競得饅頭山腳下的南星橋地塊，溢價率高達226%，成交樓面價24295元/㎡，一舉成為當年的杭州單價地王。后來，綠城以參股的形式參與開發，“御園”是綠城集團的高端住宅產品線，這大概是“西子御園”名字的來歷。

是的，16年前的拿地價是24295元/㎡，今天的毛坯均價是188638元/㎡！

工資沒有別墅漲幅大。根據杭州市統計部門統計測算，2009年杭州市區全社會在崗職工平均工資為30480元，2024年杭州市非私營單位就業人員年平均工資為162774元。

2011年，御園因為涉及“南宋皇宮遺址”而停工。

2015年6月，杭州市規劃局網站突然掛出御園地塊的建設項目批前公示規劃，展示了項目最新設計總平面圖和效果圖：容積率由1.4改為1.01，產品由70席平層官邸、7席法式合院改為49套排屋，建筑風格由法式宮廷變為白墻灰瓦中式建筑。

2016年，合作方綠城中國退股。

在2019年至2024年這五年間，杭州樓市開啟地價、房價雙限時代。西子御園一直都沒有太大的動靜。

據媒體報道，2019年，西子御園樣板房曾悄悄開放，只面向嚴格篩選的意向客戶，經過西子御園時，可以看到，掩映在翠竹、綠樹間的中式合院，白墻黛瓦，亭臺樓閣，跟此前的上海御園、北京御園的法式別墅風格不同，西子御園是典型的江南園林風。

圖片來源于住浙網

杭州取消新房銷售限價后，新房價格天花板不斷被捅破。此前，限價放開后杭州臨平合院理想臻品最高備案單價約15.9萬元/平米。其中，最貴的一套3#105室，戶型面積545.77平米，房源總價高達7127萬元。

很快最高單價被西子御園超越，同時也超過了此前的豪宅江南里、元福里。

2013年6月29日，元福里拿出預售證，并以9.09萬/平米的單價完成首筆交易。半個月后，一套227.35㎡戶型的房源，成交單價高達16萬/平米，創下杭州商品房成交單價之最。

2015年11月，杭州主城區運河畔中式合院江南里開盤時，成為了杭州第一個以別墅身份奪得月銷冠的樓盤，也是杭州首個一周內網簽超過8億元的別墅。并且以9萬多元的單價，打破了由云棲玫瑰園保持的77811元/平米的紀錄，此后，江南里單個產品有產品賣到12萬元/㎡，一房一價最高超過14萬元/㎡的，創下當時杭州新樓的單價紀錄。

西子御園的價格是能比肩包郵區甚至全國的頂流產品。

在包郵區，市中心的別墅項目都非常稀缺。源于上海特有的歷史文化風貌保護政策，上海這幾年陸續推出了多個包含風貌別墅開發的歷史風貌保護項目。

2024年，“風貌別墅”的開發達到高潮，多個項目相繼入市，并帶動上海房價一路水漲船高。去年開盤的新天地風貌別墅項目中海恒昌玖里，均價高達29.8萬元/平米，最新消息顯示，已上市的風貌別墅房源已售罄。

還有位于黃浦與靜安交界處的風貌別墅海玥黃浦源，均價也超過25萬元/平米；位于虹口區的上海弘安里，一期均價24.3萬元/平米；以及楊浦濱江的瑞安翠湖濱江風貌別墅，均價21萬元/平米，這些項目的市場表現大多沒有預期的火熱，在開盤數月后都還處于續銷狀態。

豪宅大賣的背后是高凈值人群對頂豪產品的認可以及投資渠道的匱乏。

比如，2024年高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增。

據CRIC監測數據，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%，新房增幅顯著高于二手房。

其中1億元以上豪宅成交78套，同比大增141%。

2024年上海總價3000萬以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。而上海的豪宅買家中，6成以上的都是非滬籍買家，大部分都是江浙戶籍的。

頂豪市場被看好的背后還有產品力的支持，比如江南里憑借好的口碑和人氣，二手市場也一直很搶手，今年多套二手房的掛牌價都不低，有一套311平方米的戶型掛牌價1億元，還有一套298平方米的戶型掛牌價1.3億元，391平方米的戶型，精裝修，掛牌價1.68億元，單價基本都掛到了20萬以上。

項目命運多舛的背后，開發商西子房產也改名為信創房產，發展中其業務已從房地產開發，延伸至商業地產、項目代建和物業服務等，他們的起步是西子電梯，浙江赫赫有名的電梯大佬，這兩年正陷入一場股權分家爭斗中。

頂流西子御園在綠城退股后，那么，此前被叫停、捂盤多年未出售的杭州御園，能憑借絕佳地段、好的產品力，讓多少浙江富豪返鄉置業呢？西子本身還有多少號召力呢？