深圳，坐不住了…

講講最新樓市消息。

在北京、上海，相繼發布樓市新政后，昨天深圳官宣，繼續松綁政策，除了福田、南山和寶安新安街道，其他地方全部解除限購……

即使沒有社保和居住證明的外地人，都可以買兩套。

而且第二套跟第一套的利率一樣低，都是3.05%。同時允許公積金當首付款達到60%，異地購房用公積金，房貸提取公積金，全國可用……

更夸張的是，還允許所有企業，在深圳隨便買房，不再審核購房資格，不限套數，用于解決員工居住問題。

可以說，這是深圳有史以來最寬松的政策了，這要是在3年前，都可以被認作是鼓勵炒房，是要蹲號子的。

但現在就這么推出了，而且沒有任何反對的聲音，足以證明，房地產的大寬松周期，正在成為了社會上下一體的“共識”。

那么深圳為何如此“激進”？

是因為樓市太差勁，房子賣得不好嗎？

數據顯示，深圳是今年上半年四大一線城市中，唯一一個實現新二手房“雙增長”的城市，同時今年前7個月，深圳一二手房成交面積同比增幅約27%。

而且深圳的庫存周期很小，只有8.4個月，處于歷史低位。

深圳經濟也不錯，上半年，深圳地區生產總值 18322.26 億元，按不變價格計算，同比增長 5.1%。

房子賣得不錯，庫存周期又小，經濟也OK。這就更沒有理由，通過刺激房地產來拉動經濟。

那么到底是為了什么？

直接說答案，“試驗+搶人”。

先說第一個。

其實從去年開始，我國房地產經濟就已經全面轉向了新加坡式“雙軌制”——

商品房完全放開，純自由市場交易，能買得起的住城里的商品房，買不起的住保障房或衛星城，分散居住需求，實現住房多元化。

這個概念提出以后，二線城市基本都兌現了，但還需要一線城市帶頭，而這個城市基本就是“改革試驗第一城”深圳。

這兩年，深圳在這方面做了很多努力，比如拼命擴增保障性住房，做基礎住房保障。

同時開通了深中通道，加緊建設深惠城際鐵路和深江鐵路。陸續開通后，深圳、惠州、東莞、南沙、中山、江門、珠海，可以實現多城半小時到一小時通勤圈。

這種模式，也是日本東京、韓國首爾、美國舊金山等國際化都市群的現狀，而深圳的放開，也是大灣區住房體系，走向國際化邁進的一步。

說實話，環顧全球，這些年出臺如此嚴格限購政策的，只有中國，國外調控最多也是限制外國人購房，在利率和稅率上加碼。

而現在中國現在城鎮化和房地產市場供應已經非常充足，就完全沒必要擔心房價會出現因短缺而興起的“非理性大漲”。

一旦深圳試驗成功，便會向全國其他城市群進行復制，比如長三角一體化，京津冀、川渝、長江中游等等。

第二個是搶人。

深圳這屆班子很聰明，明白人口是城市發展的 “核心資源”，而 “住房” 是人口長期定居、工作、消費的 “基礎前提”。

邏輯很簡單，因為人買了房，就不會輕易離開（沉沒成本高），為了孩子上學、家人看病，會更主動地融入城市（比如繳納社保、參與本地消費）。

長期來看，這些人會結婚生子，為城市補充 “新人口”（緩解老齡化）。

對城市來說，“搶到人”=“搶到未來的經濟活力”， 這是一個 “人口→產業→消費→經濟” 的正向循環。

所以今年大小會議，又把“來了就是深圳人”這句口號，重新拎了出來。

比如專門針對人才釋放50萬套保障房，高校畢業生來深圳求職，免費住宿7天，延長至15天，為就業或創業的人才提供 “一張床、一間房，甚至一套房” 服務，24分鐘就能成為深圳人，還投入重金鼓勵創業等等。

而放開限購，本質是通過降低 “住房門檻”，吸引外地人口（尤其是勞動力、人才）流入并定居，放棄猶豫和選擇，最終為城市爭奪稀缺的人口紅利。

但僅僅靠限購就能虹吸人才來深圳嗎？

當然不行。

這個城市必須經濟發達，能給人才提供充足的就業崗位和發展機會。深圳就有這樣的能力。

前幾天我還寫了一篇文章，，講的是深圳目前的新興產業格局，已經對西方造成了巨大的威懾力。感興趣可以看一下，現在的深圳硬核科技產業有多強了。

最近幾天，深圳又傳來重磅消息，新凱來新一輪融資已經接近尾聲，投前估值高達650億……

新凱來是什么企業？

前身是華為2012實驗室的星光工程部，匯聚了國內外最頂尖的芯片專家，而且擁有深圳國資背景……它的目標是通過自身研發和合作，生產出100%國產化的全產業鏈半導體生產設備。

成立4年，訂單已超百億，搞出芯片專利超80項，發明專利占比 60%，成為國內晶圓廠的重要供應商。

如此迅速的成長，指不定哪天就發明出高端光刻機了。

第二個新聞是比亞迪透露消息，在2024年已經完成60Ah固態電芯中試下線，能量密度達400Wh/kg，規劃2027—2029年實現小批量裝車。

這意味著固態電池已經離我們不遠了，這對汽車工業市場又是顛覆性的改變。而這些企業都來自于深圳。

很多人問我關于深圳房價的走勢。

目前來看，利空落地，利好會不斷兌現。

一方面就是科技爆發到來的高溢價工業產值，從南山，福田，寶安，逐步向外擴散，另一方面是美聯儲降息后，全球打開降息通道，外貿訂單會大幅增長，也是利好深圳經濟的。

而這次放開限購，會直接刺激到改善需求的爆發，以及深圳對大灣區甚至省外購買力的虹吸，整體呈現向上的趨勢。

所以金九銀十，在深圳有購房需求的人，可以去多關注一下市場行情，主要是改善層面的。

今年年底深圳的成交數據很關鍵，如果連續出現翹尾，那么明年上半年一定會著重表現在價格層面。

其實深圳如何，不必說太多。

深圳的價值，早已超越一座普通城市 ——

它的制度開放度、營商環境，以及在科技產業上的突破，某種程度上代表著中國經濟的未來方向。

對年輕人而言，這里有大城市的快節奏，更有開放包容的成長空間，適合闖一闖、嘗試創業。

對有資產配置需求的中年人而言，關注深圳的優質住房、本地科技企業股票，或許能共享城市發展的紅利。

畢竟，“在有魚的地方撈魚，在有發展的地方抓機遇”，才是順勢而為。

未來國內 “有政策、有資金、有產業、有人口” 的城市會越來越少，馬太效應下，這類城市的機遇將更值得聚焦。

當然門檻也會越來越高。

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