閑林開發30年：北片正在登頂，南片何時跟上？

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根據官方此前公布的工作進度目標，杭州地鐵五期應該已于7月底提交了送審稿，所以最近這段時期，關于地鐵的討論再度熱鬧了起來。到底有哪些線路能夠優先入選，讓板塊早一步享受地鐵直達的便捷，成為各方關注的焦點。

有統計顯示，杭州各區積極爭取的地鐵線路多達15條，包括6條新建地鐵線、9條現有地鐵線路延伸段。但根據去年5月初公布的《杭州市城市軌道交通建設規劃研究（含執行情況、風險分析、預工可等）》招標文件，主要研究范圍約150公里，暫考慮7個項目，初步包含4條新建線路和3條延伸線。

這意味著，將有超過50%的線路里程會被砍掉。

客觀來講，杭州目前的地鐵數量不算少了。截至7月底，全市地鐵運營里程已經達到516公里，排名全國第七。但具體到各個板塊，有些那是真缺地鐵。比如閑林。

作為唐初余杭縣令張士衡告老還鄉、“閑居林下”的所在地，閑林北鄰和睦濕地，南倚午潮山，環境優美，加之距離市區較近，所以在世紀之初曾深受新老杭州人的青睞。但世事無常，如今的閑林埠，卻被很多人無端調侃為“萬年坑”。而造成這種轉變的一大因素，就是地鐵。

閑林究竟是怎么一次次與地鐵擦肩而過的？如今的閑林板塊又為何會呈現南北發展一個天上一個地下的狀況？閑林的樓市到底還有無價值，為啥翡翠城、云湖之城、時舟里等樓盤能一個接一個熱銷？

要說清閑林過去三十年的發展起落，就繞不開那個男人。

01

余杭樓市開發始于閑林

1987年，余杭徑山人吳王樓從杭州大學城市規劃專業畢業。作為浙大的四大源頭院校之一，早在“浙大系”創業軍團名震寰宇二十多年前，杭大學子已經在房地產領域叱咤風云。光是杭大77級歷史系，兩個班，70多人，就走出了宋衛平、柏壽年、周慶治、許廣躍、路虹等10多位知名地產商。而吳王樓后來也成為這個杭大“地產傳奇”的一部分。

和我在《》一文中寫過的西園地產老總黃永國一樣，吳王樓也屬于“92派”。但是不同于黃永國一直深耕老余杭，吳王樓雖然曾兼任國有的余杭市城鄉建設綜合開發總公司老余杭分公司負責人，但1993年下海后，他卻一頭扎進了蔣村的地產江湖中。

那時的蔣村和三墩，還屬于余杭。因為緊挨杭州老城區，蔣村也成為杭州商品房市場的“搖籃”，像綠城、南都、金都等杭派民營開發商最早都是從蔣村起家的。

不過到了1996年，蔣村、三墩連同東面的下沙被一并劃入杭州市區。而為了繼續接軌杭州，余杭方面決定將高速進入市區的幾個口子建設成為城市樣板，以提升余杭的形象。其中，東北面星橋的口子給了廣廈，建起了天都城；西北面良渚的口子給了南都，后來成為著名的良渚文化村；而西南面閑林的口子則交給了吳王樓一手創立的金成房產。

去閑林之前，“校友”宋衛平曾拿著一把尺子勸吳王樓，自己在蔣村開發了8年，才往西推進了5、6公里。現在吳王樓要去十幾公里外的閑林，相當于造二十年后的房子，太超前了。

事后復盤，我高度懷疑，宋衛平是在以自己的“失敗”經歷現身說法。因為早在90年代末，宋衛平就曾跑去老余杭開發了桃花源項目。在當時都是剛需基礎盤的老余杭，180萬一套的桃花源堪稱天價，據說一開始賣得并不好，所以才會勸吳王樓要謹慎。結果，不僅吳沒有聽他的，幾年后宋自己也二進余杭，接手了閑林的一個樓盤，即后來大名鼎鼎的翡翠城。

不過實話實說，那時候的閑林，開發難度還真不小。比如閑林山水那一片，原先多是荒地，還有個水泥廠，路也不通。用吳王樓的話來講，他們當年與其說是在進行房地產開發，不如說是在造城。地方政府給土地指標，剩下的包括征地拆遷、修路、建配套設施，這些都需要地產公司來干。房產開發得到的利潤基本都投入到配套建設中，甚至配套投入大于利潤收益。

就這樣，金成房產花了十多年時間，在02省道（天目山西路、杭瑞高速）兩側陸續開發了閑林山水、庭院深深、竹海水韻、白云深處、竹海流霞等樓盤，形成了一個占地三千多畝的江南春城組團，它也是杭州城西最早開發的大型居住區。

閑林山水小區北望，三土城市筆記特約攝影停香

吳王樓回憶，當時的閑林，板塊定位“是以城中人的第二住宅區為目的”，所以江南春城系列多為精品公館、精裝聯體別墅、疊加別墅、電梯花園洋房等高品質社區，建筑風格穩重大氣，環境設計更是由國際知名設計師操刀。同時，為了吸引城里的年輕人和高端人才安家閑林，金成還和杭外合作，組建了杭州英特外國語學校，成為“地產+教育”模式的先驅。包括萬達等大鱷在內的國內很多同行，都來閑林參觀過。

正是靠著這些創新引領，江南春城系列一經推出，不僅受到杭州市里人的追捧，同時也吸引了全省各地，尤其是溫州炒房團的關注，一波又一波地前來投資置業。那時候的開發商和購房者大概都不會想到，閑林后來的發展會如此一波三折。

02

被地鐵5次繞開的閑林南

閑林樓市遭遇的第一波沖擊，來自國家層面的房地產“限令”。

2003年，國土資源部發布《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，首次明確停止別墅類用地供應 。2006年，國土資源部再次發文，一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續 。同年，住建部推出7090改革，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型，必須占整個項目的70%以上。

此前，閑林作為杭州重要的改善型板塊，住宅以別墅、多層大戶型為主。相關限令逼著閑林不得不改變房產開發模式，轉向剛需盤，而這也為之后閑林樓市的降溫埋下了伏筆。

不過，真正令閑林埠，或者說02省道以南閑林片區從關注重點變成被遺忘角落的導火索，則是未來科技城的崛起。

2012版、2018版、2020版未來科技城范圍圖

未來科技城起初規劃范圍東至繞城高速、南至02省道、西至南湖、北至杭長高速，后來雖經兩次擴容，轄區面積從113平方公里增至128.3平方公里，但南部邊界一直沒變，始終穩定在02省道一線，再也沒有向南拓展。這就把原先完整的閑林板塊攔腰切開，一分為二。

說起這條橫貫整個杭州城西的02省道，當年可是被余杭方面寄予厚望。2007年初，市里提出要把02省道建設成為余杭城市道路的精品亮點和傳世之作，讓它由原來的交通道路變成城市道路，帶動整個閑林的發展。

有知情人回憶，這條道路改造提升工程完工之前，時任余杭區委書記朱金坤帶隊檢查，余杭區各個部委辦局相關負責人到場。起初大家以為就是坐車到點位看看，不料，朱金坤竟然領著一班人馬從老余杭一直走到留下口子，6、7公里，累壞了那些穿高跟鞋的女同志。

但誰也想不到，“要想富，先修路”的古老經驗這一回居然失靈了。

隨著未科的強勢崛起，城西開發的重點逐漸從02省道轉向北面的文一西路。像阿里巴巴、中電海康、恒生科技等未科早期的科創龍頭，均分布在其兩側區域。

受此變化影響，閑林的城市建設與地產開發重心，也從02省道以南的老鎮區轉向路北的未科板塊。

一個很能說明這種變化的例證是，閑林北片目前已經建成3條地鐵，另有一條在建，而南面閑林埠卻至今都還沒能通地鐵。

有自媒體統計過，閑林埠先后5次錯過地鐵，第一次是5號線，第二次是杭臨城際（16號線），第三次是3號線，第四次是3號線與5號線的接駁線，第五次則是地鐵四期規劃時的13號線，但因為建設中的12號線已經把城西和城南，把云城、未科、西湖區串聯了起來，導致13號線最終被國家從審批圖上拿掉了。

那么千年閑林埠，未來還有機會通地鐵嗎？

03

世界級中軸線能否打穿閑林結界？

在《》一文中我曾提到，隨著杭州“第三中心”的建設，特別是“2.5公里世界級城市中軸線”與“6平方公里夢溪水鄉都市園林”兩大城市名片工程規劃開發，閑林北區域這些年可以說發生了天翻地覆的變化。

不僅商業（銀泰中心、綠汀路萬象城）、地鐵（3號、5號、16號及在建的12號線）、教育（天元公學和睦校區）等基礎配套持續完善，余杭國際體育中心、杭州未來國際演藝中心、余杭文化藝術中心等多個地標性建筑也紛紛落子閑林。再加上五常濕地、和睦濕地、云湖公園等自然景觀的加持，使得片區的宜居性進一步提升，吸引了大批原先外流西湖區或申花的未科大廠人才轉而來閑林北置業。

上半年，不管是新房市場上的云湖之城、時舟里，還是二手房的翡翠城，都賣得很火。

比如三土城市筆記之前組織過看房團的濱江時舟里，5月17日首開，149套房源吸引來859組登記，中簽率低至17.3%。此后幾次加推，也均告售罄。最新消息是，時舟里剩下的 10、13、17 號樓，最后195 套房源，9 月 3 日已經出證，9 月 6 日開始登記，精裝總價在350-515萬區間。

而時舟里東邊的地塊，當初更是以21426元/㎡的樓面價刷新閑林板塊新高。被保利拿下后開發成其在杭州的第一個天字系，即保利最高端的產品系——保利天奕。這也是繼廣州琶洲、上海張江之后，全國第三個保利天奕樓盤。

根據保利前陣子發布的產品推薦，天奕自持小區配套6000方，小區會所3000方。和隔壁時舟里一樣，全小區抬高一層，不僅23棟樓每棟都有樓下主題架空層，公區內容也更加豐富，球類有籃球館和壁球館，休憩有瑜伽室、汗蒸館、茶室、冥想館等。更重要的是，保利天奕的裝標高達5500元/㎡左右，比時舟里還要高出一千。據悉該項目將于9月份開盤，放風價格有可能達到4萬+。

如果說云湖之城、時舟里和保利天奕售價的一路上揚，見證著閑林北開發的日新月異，那么一路之隔的閑林南片，如今則在努力自救中。

過去閑林南不被外界看好，一方面是因為有02省道的阻隔。為此在2023年6月發布的《杭州市余杭區閑林單元詳細規劃（草案）》中，規劃部門嘗試通過一些地面高架、升降電梯等，讓跨越02省道變得容易，以此打破高架魔咒。

《杭州市余杭區閑林單元詳細規劃（草案）》中的道路交通規劃圖

另一方面主要是配套及產業不行。但如今，閑林老街早已開街，23萬方的大型綜合商業體吾悅廣場也正在緊鑼密鼓地建設中，預計2028年投入使用。

更重要的是，未來科技城的產業及資源輻射終于邁過了02省道。最近，未科正在爭創的國家級高新區，由“一核八片”組成，其中就包括閑林工業園（含沈家店工業園、上市企業園）。而位于閑林工業園內、占地270畝的未來科技城上市企業創新園，也已到了陸續竣工階段。

可以說，現在的閑林南萬事俱備，只欠地鐵了。

好消息是，近日曝光的《閑林工業園有機更新規劃》首次明確了地鐵13號線“圣地路站”（即此前版本中的“創新園站”）的具體位置，而13號線的“吾悅廣場站”也已基本確定。另外值得注意的是，目前杭州多條在建或已開通的地鐵線路中，有多個站點為13號線預留了換乘或接駁條件。有自媒體認為，這些信息的披露，讓13號線入選地鐵五期的可能性進一步增大。

一旦13號線落地，那么阻隔閑林南北的02省道魔咒有望被徹底打破，閑林埠也將逐漸融入未科核心區。畢竟根據今年4月發布的《余杭區“縣城-中心鎮-重點村”發展軸空間專項規劃（草案）》，整個閑林街道都屬于余杭城區范疇，未來理應會受到官方的更多資源傾斜。

這不僅將幫助千年閑林埠重現昔日繁華，也能激活閑林南片的樓市，摘掉“萬年坑”的帽子，讓購房者真正享受“閑居林下”的愜意。

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