房價暴跌之后，你還算不算中產？

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　　老司機最近在看大前研一的《M型社會》，有幾點感受同大家分享。

　　1、M型社會并非日本所獨有，美國更早進入M型社會，其他發達國家也都出現過。因此從規律來看，M型社會是經濟發展到一定程度所必然出現的。

　　2、M型社會最典型的特征是中產跌落，大量中產跌落成平民或貧民，只有少數中產能夠維持或者提高自己的財富水平。

　　3、M型社會將帶來持續的消費降級，面對中產的商業形態將非常困難，如奢侈品、高星級酒店、豪華汽車以及改善型房地產等。取而代之的是一些品質不錯，但價格低廉的業態大行其道，典型的如優衣庫、ZARA、開市客等。

　　導致M型社會出現的主要原因有這么幾條：

　　1、短缺時代遍地都是機會，創業容易，賺錢容易，導致大家誤以為前景會一直越來越好，因此在消費、負債、投資等方面都非常樂觀，所以階段性的會出現透支，特別是在消費方面。

　　曾經，每個日本女人都有一個LV包，這就是典型的透支型消費。

　　但常識告訴我們，經濟不可能線性發展，收入更是如此。當債務的周期到達頂點，后面去杠桿的的過程將會伴隨經濟放緩、失業增加、稅負加重，這個過程是非常痛苦甚至漫長的，也是在這個過程中，許多中產就變成了平民。

　　2、資產泡沫破滅，財富大幅縮水。日本是這方面的教科書，在房地產泡沫和股市泡沫雙雙破滅之后，日本人的財富縮水了2/3以上，大量的家庭、企業包括銀行資不抵債，處于事實上的破產狀態。

　　資產泡沫破滅是導致中產跌落最直接、最主要的原因，國內這幾年也有很多案例：3年前持有的房子價值2000萬，負債1500萬，凈資產500萬妥妥的中產，到現在房價下跌30%變成了1400萬，負債還有1500萬，已經是負資產了。

　　資不抵債會帶來衰退，辜朝明把這種衰退稱為“資產負債表衰退”，資產下跌之后，出于還債的壓力，大家都開始存錢，不消費，不投資，更不會貸款，經濟自然一蹶不振。

　　國內CPI長期徘徊在0附近，民間投資（含房地產）也基本上是在0附近，居民中長期貸款甚至還出現了負增長。

　　3、技術進步和資本轉移。AI可以替代文員、助理律師和基層設計師，這是技術進步替代人力的典型表現，歷史上每一次技術進步都會替代一部分人力，導致這部分人失業，繼而從階層跌落。

　　一個優秀的馬具工匠可以照顧一家人衣食無憂，但汽車來了，這批工匠中，除了極少數轉型成功（比如改行當司機），大部分人都會從階層跌落。

　　此外資本也會從高成本地區向低成本地區轉移，比如美國汽車工會非常強勢，美國的汽車制造商就大量向中國和墨西哥轉移，于是，豐衣足食的美國汽車工人大量失業了，一座院子一條狗的中產生活自然就保不住。

　　為什么老司機對于剛剛實施的強制社保會比較擔心，因為這種增加企業成本的行為，可能會導致更多的資本轉移到低成本的地方去。

　　綜上，老司機只想說，我們并不是在討論會不會進入M型社會，而是如何面對它實際上已經到來。

　　具體到房產領域，面向中產的房產，未來也會有很大的麻煩。

　　什么是面向中產的房產？一個典型的業態是郊區小別墅，前幾年在海邊、山里都出現過這種產品，總價不高，美輪美奐，中產努力一下也都買得起。

　　現在這樣的別墅怎么樣了？腰斬還算是客氣的，大多數根本無人問津，中產跌落之后，這樣的產品最大的問題不是價格，而是沒有客戶。

　　還有一類是城市的中段改善，比如總價300-500萬的房子，以前這個價位段是改善的主力，現在反而變得異常尷尬。

　　下圖是今年以來寧波二手房的成交總價分布圖，來自于官方備案數據。

　　通過上圖就可以發現，二手房市場中，低總價的份額在飛速擴大，而300-500萬的占比在極速縮小。

　　現在這個價位段的占比僅5.59%，如果不是看到數據，老司機都不敢相信。

　　這個數據也是寧波中產的縮影，哪怕在新房市場，這個價位段的占比也非常低，二者加起來的占比也是在急劇縮減的。

　　大前研一說，M型社會到來之后，許多人還存在“中產幻覺”，以為自己仍然留在那個階層之中，他問了大家三個問題：

　　1、你為房貸擔憂嗎？2、你為孩子的教育費用擔憂嗎？3、你為結婚生子擔憂嗎？

　　如果這三個問題中有一個是肯定的，不好意思，你已經不算是真正的中產了。