保利置業(yè)的美夢，怕是要被“深圳地王”澆滅了

保利置業(yè)被深圳坑慘了。

就在上周，寶安中心區(qū)歡樂港灣南街坊地塊以86.4億元成交，綜合樓面地價約59586元/㎡，刷新寶中住宅用地單價紀(jì)錄。

土拍結(jié)束后，鋪天蓋地的“地王”“百輪競拍”標(biāo)題搶頭條，給人營造了一種深圳土拍市場狂熱的氛圍。

但隨著土拍結(jié)束，有一家開發(fā)商卻悄悄熄火了。

那就是保利置業(yè)。

01

去年9月，保利置業(yè)拿下寶中A001-0219宅地。

這宗地經(jīng)過82輪激烈競價，以總價28.2億元拍出。

溢價率35.58%，折合樓面價約5.22萬/㎡。

保利置業(yè)為什么要拍下這塊地？

第一，這是深圳近年來，首宗取消最高地價限制的宅地。

地塊商品房不限售價、無配建要求、不受“70/90”戶型政策限制。

簡單來說，開發(fā)商可以賣價高一點，產(chǎn)品戶型大一點，利潤也多一點。

第二，該地塊按“價高者得”方式競價，吸引了9家房企報名參拍，個個都是大佬。

包括中海、華潤、招商、越秀、保利置業(yè)、綠城、中鐵能建、華僑城、海信等多家國央企及知名房企。

深圳本地知名的國企都瘋搶了，保利置業(yè)很難不上頭。

第三，面朝企鵝島，地理位置好。

同企鵝島一橋之隔的保利瑧譽(yù)府（這塊地的項目名），成為這場城市價值變革的直接受益者。

保利置業(yè)顯然也對這個項目信心滿滿，作為寶中首個新規(guī)豪宅，熱度算是起來了，甚至還引來了央視財經(jīng)頻道CCTV2的采訪。

但一年之后的今天，保利置業(yè)估計腸子都悔青了。

02

為啥？

說回上周深圳的土拍。

同樣是在寶中，但保利置業(yè)拿下的地塊價值和南街坊地塊根本沒法比。

地段來看，南街坊地塊是寶中近五年首個純居住用地，且是距離海岸線僅300米的稀缺海景地塊，市場關(guān)注度極高。

產(chǎn)品力來看，南街坊地塊的容積率僅3.7，住宅部分僅3.4，完全剔除商業(yè)，無商品房限價，戶型也不受7090限制。

反過來看保利臻譽(yù)府，5.4的高容積率和兩棟超高層設(shè)計，在居住舒適度上已經(jīng)輸了一截。

顯然，南街坊地塊是拿來做豪宅的。

兩塊地根本不在一個級別。

但尷尬的是，南街坊地塊5.96萬/㎡的樓面價，僅比去年保利臻譽(yù)府拿地價5.2萬/㎡的樓面價高出14.6%。

保利臻譽(yù)府近期剛剛拿證，均價9.2萬/㎡。

而未來南街坊地塊建成后，以8-9萬/㎡的售價入市時，保利臻譽(yù)府估計只能在角落打醬油了。

這個道理誰都懂：

奧迪和奧拓賣一個價，傻子都知道買哪個。

03

還沒交房就遭“隔壁對手”精準(zhǔn)狙擊，保利置業(yè)的營銷團(tuán)隊估計睡覺都得做噩夢。

過去開發(fā)商搶高價地的邏輯是“面粉貴過面包”。

如今邏輯反轉(zhuǎn)：面粉便宜了，隔壁的面包立刻顯得燙手。

對于已經(jīng)掏錢的業(yè)主而言，資產(chǎn)預(yù)期瞬間縮水；

對保利置業(yè)而言，去化壓力陡增，價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

一個地塊的降溫，就這樣在幾公里范圍內(nèi)掀起蝴蝶效應(yīng)。

但要我說，保利置業(yè)的團(tuán)隊真的很努力了，南街坊地塊開拍前，“百億地王”的媒體造勢里，就有保利置業(yè)的一份子。

在保利置業(yè)的構(gòu)想里，南街坊地塊怎么著也得賣到百億以上，未來競拍樓面價極有可能突破7萬/㎡，入市售價或?qū)⑦_(dá)到13-14萬/㎡。

隨著寶中新地王的入市，同片區(qū)只賣9.2萬的保利臻譽(yù)府有著巨大的價差，肯定能成為購房者眼里的香餑餑。

畢竟就在不久之前，前海桂灣片區(qū)的土拍，84180元/㎡的樓面價在深圳樓市投下重磅炸彈。

未來15萬+的售價預(yù)期足以讓整個市場為之瘋狂。

但夢想很美好，現(xiàn)實是骨感的。

保利置業(yè)或許根本沒搞懂深圳市場的邏輯。

大前海和前海三灣是有差距的。

但保利置業(yè)還在苦苦掙扎：

“距離地王500米的保利瑧譽(yù)是最后的套利機(jī)會”

不知道它尷不尷尬，反正我是挺替他尷尬的。

04

大家都知道，從碧桂園暴雷后，保利就接替碧桂園成為宇宙房企，常年全國排名銷售額/銷售面積都是第一。

但購房者務(wù)必要認(rèn)清“大保”(保利發(fā)展)與“小保”(保利置業(yè))。

雖然兩家企業(yè)都屬于保利，但排名第一的，是保利發(fā)展，而非保利置業(yè)。

1、成績單：差的不只是名次，更是量級

2024年，保利發(fā)展憑借3230億的銷售金額，依舊穩(wěn)坐行業(yè)第一。

而另一家保利集團(tuán)旗下的上市房企，保利置業(yè)則排在第17位，銷售額為540億元，僅為前者的17%。

同樣的央企背書、同樣的融資窗口，銷售規(guī)模差出2690億元，這就是管理層對土地研判、產(chǎn)品定位、流速管控的全面代差。

2、現(xiàn)金流：一個越打越厚，一個捉襟見肘

現(xiàn)金厚度對比來看，截至2024年末，保利發(fā)展在手現(xiàn)金1342億元，相當(dāng)于置業(yè)的近4倍，足以覆蓋未來1年到期的全部有息負(fù)債后仍有富余。

在未來造血能力方面，保利發(fā)展已售未回籠資金832億元，形成高確定性現(xiàn)金流；置業(yè)507億元且毛利率僅16%，后續(xù)利潤和現(xiàn)金流兌現(xiàn)度都偏低。

融資能力上，2024年保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模壓降至3488億元，綜合融資成本同比下降0.46個百分點至3.1%，創(chuàng)歷史新低；而保利置業(yè)的平均融資成本為3.38%。

盡管兩者融資成本相近，但保利發(fā)展的已售未結(jié)規(guī)模、去化速度，全面碾壓置業(yè)。

“央企”兩個字也救不了平庸。

雖然都是保利，雖然都是同是一個媽生的，但管理團(tuán)隊的能力差的不是一點。

這或許和領(lǐng)導(dǎo)的管理風(fēng)格有很大的關(guān)系。

2021年，保利置業(yè)集團(tuán)一紙公告：張炳南因個人工作安排辭任董事會主席及執(zhí)行董事，空缺由45歲的萬宇清于2021年10月26日起接棒。

萬宇清，地產(chǎn)老將。1997年大學(xué)畢業(yè)即加入中國保利，一干就是二十五年。

從進(jìn)出口項目經(jīng)理起步，歷任哈爾濱、廣西、廣州多地高管，2015年執(zhí)掌廣東保利，2021年升任保利置業(yè)董事會主席，從進(jìn)出口貿(mào)易到區(qū)域深耕，從一線操盤手到集團(tuán)副總，步步踩準(zhǔn)集團(tuán)擴(kuò)張節(jié)拍。

盡管履歷漂亮，但成績單擺在眼前：

市場留給“老兵新傳”的時間，已經(jīng)不多了。

明天，保利瑧譽(yù)就要開盤了。

我們拭目以待吧。

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