成都新房購買力：板塊規律和去化邏輯

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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

周末成都幾個新房開盤，是不是賣得都不太好呢，現在成都新房到底是什么情況，不火熱了呢。

房段子解答

成都新規又蠢蠢欲動，對大環境來說，到底是利好樓市還是利空樓市？

新房購買力：區域規律與去化邏輯。

前兩天發了下綠城潤百合的首批次開盤，是檢驗東客站含金量的標準，評論量比較大，超乎預期，感覺大家對當前成華東中環的認知還是存在很多爭議的。

F4肯定是超前的，從產品到價格都是超前的，沒人敢反駁，但也要用發展的眼光來看待新事物，不能一提到成華就是10年前的東窮，學區差的字眼來秀下限。

當然，綠城拉了坨大的，網上的什么打架也好（外面渠道搶客戶），棚棚也罷（營銷確實沒到位），去化一般（海報是3.6個億）等等，都是小插曲。

在樓市下行的大環境中，逆行者成華F4本就承受巨大的雙邊壓力，所以不再會出現以前開盤售罄的熱鬧，反而要追根溯源到板塊本身的購買力上限邏輯來。

首先成都新房二手房市場依然是割裂的，二手房看板塊均值，新房看板塊極限。新房一旦向下兼容，那么就能帶來高去化，但不是高利潤，新房一旦向上墊腳，那么就能帶來高利潤而非高去化。

200-300萬段位的核心區新房、解禁的次新房就是向下兼容（低單價低總價+半迭代突出板塊均值）。

300萬以上，則幾乎是新房獨處的空間。

成華的天花板也就是華宸府這類了，600萬以上就吭哧吭哧，反而三四百萬的天宸上院可以走量，四五百萬的或者五六百萬的綠城就明顯有承壓。

其他每個板塊都有自己的上限，林家壩和大源西800萬以上的也是如此，所以成華F4和兩個大哥還有200萬+的差距，折合25%的價差，對成華來說，其實已經是個巨大的進步了。

我粉絲群里有位綠粉，“把話說到這里，那個地方保本沒有問題，價值隨時間會體現的”。從價值的角度來看，不考慮大行情波動的話，新房需要經歷二手市場捶打，至少兩三輪的換手之后，就非常精準了。

與此同時，板塊本身的發展配套的完善，就是有時間賽跑，成都畫餅的板塊那么多，哪些地方能起來，哪些地方會垮下去，很多人不說，但心里早有一桿秤。

截至目前，我依然看好成華金色中環的長期價值。

粉絲提問

你好，我預算220萬內，240萬是極限，首付只有80萬，兩個人想買房，天府五街和二仙橋上班，想買個適合通勤的，比較熟悉新川，就喜歡這邊，長冶南陽和北大資源還有廣都的龍湖等，看好的房源都悄悄賣出去了，現在有個北大橫廳，房東235，還在斡旋，你覺得這個小區物業維護以及價格，可以不呢，板塊是喜歡的，但是樓層朝向不滿意，你覺得要不要著急買這套？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來說你們預算是200-240萬左右，首付80+，也就是3-4成了，遠高于最低的1.5成要求，也就是貸款140萬，折合月供大概6000元，如果有雙方穩定的公積金按月沖抵的話，壓力還會小很多，總之豐儉由人，你們自己要決定好預算上限。

考慮到二仙橋到天府五街的上班通勤，也就是東北到正南，這一段選擇東南方位是最合適的，而不是跑偏了去看你朋友推薦的什么龍泉、怡心湖新房，后者產品是不錯，但是也只有產品了，居住舒適性（配套）不足，通勤遠，保值流通性更差，所以是一個歪招。

也就是說從東北到東南到正南的這些區位才更符合主流價值，但對應的240萬以內的新房，幾乎絕跡（長冶南陽御龍府除外，再議），只有看看主流的二手房了。

不過三個方位看下來，還是各有優劣的，東北段價格便宜，但是不是主流核心區域（看最新的國土空間規劃，中央活力區在哪），東南地段巴適，但價格居高不下，只能買一些剛需套三或者老房子，舒適度也欠佳。反過來繼續往南，也就是你們提到的陸肖新川一帶，從板塊熱度到產品形態，從性價比到自住舒適性，都是難得一見的優質買法了。

當然這一段也有很多很多樓盤，比較典型的就是北大資源頤和翡翠府、長冶南陽御龍府一期、朗基和今緣、碧桂園沁云里這一類。

具體看你聊的這套房，北大資源的這套房估計居中的話是230萬，裝修太差，基本上當清水房哈。然后是朝北的戶型，所以也算瑕疵，至于其他的什么高層（非超高層）到還可以接受，問題不大。

戶型也是比較方正的套四雙衛，得房率約83.5%，表現中規中矩，客廳和一個次臥偏小，其他沒啥問題。接下來分析價格，目前同戶型掛牌大概是230-240萬，從成交來看，單價基本穩定在1.8萬左右，比如11月5日就有一套中樓層朝南清水房成交單價1.85萬，總價236萬，可以作為價值錨點。不過要考慮到你這套是朝北的，理應有折價5%以上，也就是說合理的價格應該是在225萬（你還價還是很精準的）。如果超過這個價格，那么就是房東不尊重市場行情了。

所以我個人建議，如果房東能爽快的給到225萬及以內的話，那么也可以安全買入，但反過來扭扭捏捏還要漲價，那么就不要理睬。

這類產品我預判接下來不會大漲大跌，但內部有偶然的震蕩的可能性，也就是說，220多萬是有可能買到優質房源的，而非這類瑕疵產品。只要你們能耐心等待，那么就不要過于焦躁。

粉絲提問

你好，我女性未婚，太升南路上班，40萬現金+5萬應急金，公積金300多，月入3k，想買個成華金牛的支柱，130萬內的，戶型采光比較看重，能給個范圍嗎？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

40/130萬=3成首付，還是滿足最低1.5成的要求了，此時貸款是大概90萬，估計月供是3800以內，除去公積金按月對沖，那么就是3500左右。

此時對應你的月收入3000，是不是貸款超過收入了呢？其實我不是很建議你這個時候買房，建議還是租房觀察為主。但如果你一定買房的話。。。

月供和貸款，這個你要自己把控好哦，尤其是額度的申請，月供的償還計劃，這些都要有清晰的明確的規劃。

然后至于說太升南路為基點，尋找130萬內的婚前自住房，滿足通勤生活，兼顧保值流通性的話，只能看二手房了。

雖然周邊滿足預算的二手房很多，但大多品質較差，失去流通性的產品，優中選優的話，還是很考驗手藝的。

具體而言能推薦哪些呢？

首先是標間小戶型這類，學區房這種，地理位置偏向太升南路周圍，通勤自住是很好的，雖然短期你沒有學區需求，但是長期看可能有，而且平時出租租金可觀，長期因為學區價值來保值流通也沒問題。

比如可以看看二醫院這邊的**，有42平的精裝標間，朝南采光好，視野也不錯。類似的還有文殊院的**48平標間，八寶街的**52平套一可以說都很經典，你要做的就是線下看樓盤的品質，周圍的環境，然后具體看房源的采光戶型，以及最終的性價比舒適性，如果有優質房源滿足預算的話，那么當做婚前自住，長期保值流通，也是很經典的買法。

第二類則是稍遠一點的次新盤，這類暫時沒有很好的學區溢價，但是考慮到房齡和交通商業環境，也是深受年輕人喜愛的小區。比如紅星橋這邊可以看**，能買到64平的小套二，地鐵商業人氣是非常好的狀態，這點毋庸置疑，唯一的缺點是**房，當然也這樣造就了它較低的單價成本。再過來人民北路，也有類似的**房，比如**（65平套二）；**（67平套二）。這種都是沒學區溢價，但是地鐵商業地段生活氛圍非常好的買法，總之有利有弊。

最后一類，就是尋找更遠一些地方的，正常小區（次新品牌稍大戶型），我推薦周圍一些地鐵公交可以到的區域。比如北三環，可以看五塊石的**，73-80平標準套二；韋家碾（1號線直接南下方便）的**，可買70-90平的套二套三戶型；動物園的**，買78平的標準套二，**也可以買78平標準套二；**80多平的標準套二，這些都是有生活氣息，有樓盤品質，然后地鐵也能到達的通勤買法。

最后往二環建設路方向走，可以看看**（70平+套二）；梁家巷的**78平套二也可以備選考慮，都是第三大類的買法。

總的來說，次新二手房還是比較多，你這個情況買房，一要看眼緣，緣分最重要，二則看實際的需求性價比，比如遇到一套真正優質的性價比房源，其實是很難得的，接下來你可以多花點空閑時間，把上述三類次新二手房都看一遍哈。