樓市一周：成交下滑 市場渴望上海限購放松

【 市 場 關(guān) 注 】

• 上海市十六屆人大常委會第23次會議審議了《關(guān)于城市更新工作推進情況的報告》。制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，在2025年全力完成第一輪三年行動方案任務(wù)基礎(chǔ)上，進一步明確未來三年的重點任務(wù)和更新項目。

• 8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。《通知》明確，符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

• 招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司2024年度股東大會審議通過的2024年度利潤分配方案為：以2025年3月13日的公司總股本1,060,346,060股扣除公司回購專用證券賬戶上的股份995,800股后的股本總額1,059,350,260 股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.40元（含稅）。

• 深圳寶安區(qū)出讓一宗宅地，最終經(jīng)過29輪競價，由綠城華南投資發(fā)展有限公司以121500萬元，樓面價20364元/平方米競得，溢價率11.47%。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市成交出現(xiàn)下滑，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（8.4—8.10）新建商品住宅成交面積7.85萬平方米，環(huán)比減少35.68%。

上周絕大部分區(qū)域成交陷入低位。除了大浦東基于前期供應(yīng)放量，還有慣性成交，繼續(xù)保持1萬平方米以上的流量外，其余區(qū)交易量均在1萬平方米以內(nèi)。大浦東當(dāng)期成交3.14萬平方米，環(huán)比減少22.08%。前期成交活躍的寶山成交已經(jīng)滑落到5千多平方米，甚至比嘉定成交量還少一些。青浦、松江這些區(qū)成交只有3、4千平方米。市場成交熱度下滑后，遠郊區(qū)域交易降溫幅度較為明顯，而這些區(qū)域應(yīng)該是市場交易的重要構(gòu)成部分。

成交結(jié)構(gòu)上，高價房交易比前期略有減少。成交前十榜單中10萬+的樓盤只有2個，比前期減少4個。不過高價房還有交易慣性，榜單中有2個均價超過9萬元/平方米的高價產(chǎn)品。值得關(guān)注的是，雖然當(dāng)前處于淡季，但是不錯的項目受淡季影響較小。比如榜單第一的樓盤網(wǎng)簽過百套，項目是金橋板塊的開云錦悅?cè)A庭。簽約203套，網(wǎng)上均價為9.22萬元/平方米。

?攝圖網(wǎng)

基于當(dāng)期10萬+簽約量有所減少，因此均價出現(xiàn)一定幅度下降，上周均價為76789元/平方米，環(huán)比下跌5.44%。

上周供應(yīng)繼續(xù)回落，入市僅1個項目，面積6568平方米，環(huán)比減少84.90%。入市的項目為閔行金虹橋板塊的東苑古北悅公館。投放99套房源。網(wǎng)上報價9.15萬元/平方米。8月依舊是樓市淡季，投放意愿不顯著。預(yù)計供應(yīng)短缺還會持續(xù)一段時間。

樓市淡季成交在地位運行意料之中，不過最近幾周每周都有穩(wěn)定的項目過會，說明市場潛在供應(yīng)是比較穩(wěn)定的。從項目來看，都是市場關(guān)注度比較高的區(qū)域，因此未來成交數(shù)據(jù)向上信心不變。當(dāng)然，短期市場情緒有一定波動，尤其是上周北京對五環(huán)外限購進行優(yōu)化寬松，再度掀起一線城市政策寬松的想象。上海郊區(qū)樓盤去化同樣面臨一定挑戰(zhàn)，因此，大家對上海的限購優(yōu)化有較高期待。如果未來能落地的話，預(yù)計對郊區(qū)項目的銷售會有直接利好。