今夜，重要的一步！

大家期待的樓市新一輪松動，終于來了！

今天晚上，北京住建委、公積金管理中心聯合發布了“關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知”。

其中最大的兩個變化是：

1、符合本市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅達到相關年限的非本市戶籍居民家庭），在五環外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。

2、成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策。

馬上出現了錯誤的理解，有自媒體的標題是：北京五環外取消限購！

這其實是錯的。

正確的理解是：

1、如果你是非北京戶籍居民家庭（或成年單身人士），而且在北京沒有社保或者個稅，那么你仍然無法在北京買房，包括五環外。

2、如果你是北京戶籍居民，除了可以在五環內購買2套住宅外，還可以在五環外隨便買買買。

3、如果你是非京籍，但在北京繳滿了2年社保或者個稅，那么恭喜你，你可以在北京五環外隨便買。而且1年之后，也就是擁有3年社保（個稅）的時候，還可以在五環內買。

4、由于五環外的房子不再計算套數，一些家庭因此獲得了在五環內加購住房的資格。

此次北京樓市新政的看點主要是兩個：

第一，五環外對特定人群取消了限購；第二，成年單身人士跟居民家庭平權了。

這將顯著增加北京的“房票”（住宅購買資格），但只有北京戶籍人口、在北京有社保或個稅的人可以享受，全國絕大多數人仍然無法“零門檻”在北京買房。

北京樓市為何松綁？因為最近幾個月樓市明顯降溫了，不僅北京如此，全國也是如此。

今年7月北京二手房住宅網簽12784套，環比今年6月下降15.56%，同比去年7月下降17.92%。全國房地產開發投資增速，也創下了1年來新低：

此次松綁力度如何？能逆轉北京樓市嗎？

我的看法是：此次政策力度不算大，基本不能引進外地的購買力，仍然在北京內部刺激“內需”。雖然可以帶來一些購買力，整體作用不大。

此次松綁力度低于市場預期。此前市場普遍期待，北京五環外能學深圳非核心區，允許外地人零門檻買1套。

為什么北京只邁出了“一小步”？因為北京太特殊了。

不僅因為是首都，而且因為過去這些年北京被要求“減量發展”，紓解非首都功能。

如果允許跟北京沒有什么關系（無戶籍、無社保、無個稅）的人零門檻買1套，跟上述戰略無法兼容。

所以展望未來，北京取消限購難度極大。即便五環外進一步放松，恐怕也是把2年社保（個稅）降低到半年。

北京此次樓市新政，還是傳遞了重要的政策信號，意味著時隔將近1年之后，北、上、深這幾個核心城市將啟動新一輪松綁。

上海目前是以外環線為分界線。非上海戶籍家庭或個人，在外環外購買住房需要1年社保，在外環內需要3年社保。

上海如果再出新政，估計將允許非上海戶籍居民或家庭零門檻在外環外購買1套。另外，還會進一步推進個人跟家庭平權。

深圳目前已經允許外地人在非核心區零門檻買1套，下面是正在執行中的限購地圖：

相信深圳很快也將出臺新政，有兩種可能：

第一種可能，直接允許外地居民零門檻在深圳核心區（羅湖區、福田區、南山區、寶安區的）買1套。非核心區，學廣州完全取消限購。

第二種可能：只放開核心區大戶型，允許外地人零門檻買1套，允許深圳符合條件的人在核心區多買1套。

其實以目前的市場狀況，即便取消北、上、深的限購，也難以在短期內逆轉樓市。

但政策出臺總是要考慮諸多方面、留有余地。所以往往采取邁小步、邊走邊看的策略。

北上深如果都能進一步松綁，盡管力度達不到預期，還是可以給樓市帶來一些刺激作用，至少能短期內讓成交量放大。

今年9月22日，LPR利率有可能會再次降息。這將是樓市的一個潛在利好。