成交顯著分化，背后是“新國標”的市場沖擊

2.11，我寫到《》，7.1，我寫到《》。

現在回頭復盤，判斷都不需要做出更改。全年來看，2025的確已經是一個不錯的年份了，表現為成交量（主要是二手成交量）相對較高位持穩，有利于賣房子。但短期來看，7月數據顯示，新房的確已經破位下行。

但市場對破位下行的解讀，我認為是在說假話，核心表現為對“破位”原因的解讀不正確。未來一段時間，我認為新房會更加難賣。昨日有開發商朋友詢問我的看法，我建議是現在能降價出貨就盡量甩了，不要心存僥幸。

7月的房地產，在市場表現上呈現出更為典型的新房和二手房成交分化，新房顯著下滑，二手房還能保持偏穩，對于這個成交分化的解讀是至關重要的。

深圳新房成交，在批售量增加的情況下成交量環比大跌接近2成——新房預售現售合計成交套數2664套，環比下降18.7%，同比勉強維持打平，這個成交量已經回到了過去3年調整期的低位水平。和去年第四季度的政策季比較，這個跌落曲線可謂是非常陡峭，再次驗證我們先前的判斷：政策已經力竭，余波不能穿魯縞。

二手房稍好，7月過戶量4656套，環比上升3.4%，同比也微升，基本還是能夠竭力維持在5000套上下浮動的。拉長2021年調整至今，這個量超過了大部分月份。比起去年第四季度高位自然不及，但可以說已經是市場最好的消息了。中原地產統計，領先指數792.1，環比下跌1.1%，二手均價48361元/平米，單月下掉超過1個百分點，很夸張了。

全國的情況，重點是兩個。

其一，二手房價格跌幅擴大，繼續“以價換量”，7月百城二手住宅均價為13585元/平方米，環比下跌0.77%，同比下跌7.32%，和6月相比，同比環比跌幅都出現了擴大。

看下面來自中指院的數據，百城二手房，無一上漲，全線下跌，而且跌幅擴大。北上廣深杭單月環比跌幅分別為：-0.61%、-0.57%、-0.82%、-0.55%、-0.49%，絲毫看不到“止跌回穩”的堅實證據。不要覺得這-0.5%這樣的跌幅灑灑水，房地產單月這樣子跌下去，其實按年度是很猛的，尤其是考慮到已經跌了4年多的情況下。

其二，百強開發商銷售量跌幅也呈擴大化。百強開發商銷售額同比下跌-24%，為過去10個月以來的最大降幅，7月單月環比下降量38%，為今年以來最大的月度降幅。

這些數據里面，我認為，大部分都是市場調整的自然深化所致，像二手房的“以價換量”，一直都是，尤其是去年第四季度的政策季，到今天這個趨勢沒有改變，掛牌量持續上升，成交量也能持穩。

這說明市場自身的調整出清依然沒有完成，賣家的心態依然是“只要價格合適，跑路為上”。

此外，7月以來的政策嚴重不及預期，也扮演了市場向下拐頭的另一個短期變量角色。市場期待的降息、月底高層會議祭出大力度政策刺激，都沒有來到，這打擊了市場情緒（下面說）。

但是只有這些解釋不了，新房在7月份下跌如此之大，也無法進一步預判市場后續走向。需要增加的一個新的變量是：新國標對新房成交的沖擊，被輕視了，尤其在一線城市。

回到上述深圳樣本，新房二手房的分化非常顯著。二手房雖然也講價，但是還能夠賣得不錯，原因是房東降價降得狠，很多人扛不住了/對后市喪失信心，都選擇了甩貨。但是新房在供應量上升的同時賣得更差，只有一個重要解釋：

剛需買家在持幣觀望，等待更好的新規盤。

重所周知，新國標4月份發酵、5月份祭出、6月份市場已經有所表現，但是回顧上半年，政策余波尚溫，以及地王頻出、政策加力還是能讓人對未來有所期待，新國標政策出臺到市場全面熟知本身也存在一個過程。但是到了7月，隨著新國標的廣為人知，這個沖擊開始顯化。在市場的前端，你能感受到，現在在售的樓盤非常難賣，尤其是中等價位盤，一方面是開發商降價不夠二手房厲害，另一方面是買家覺得對比新規盤非常不劃算，最終，剛需買家更愿意持幣等待，反正市場已經形成共識，價格一時半會兒只會跌不會漲。

我之所以強調這個因素，是因為，它對在售新盤的銷售具有持續性沖擊。如前統計，深圳今年已經賣了7塊地，大部分都是“低容積率”地塊——2.5-3.4，高度全部都不到100米，相比市場上在售的多數超高層，新的項目宜居性無疑更佳，性價比更高。如果從“耐用消費品”的角度來理解未來的房地產，那么，當然要買“新國標”。

是以，可以想見的一個推斷是：符合新國標要求的地塊賣的越多，對在售新盤的沖擊就會越大，這個沖擊是替代性、排他性的。7月的數據，說明市場在這一點上形成了共識。

我個人不認同但表示理解，如我之前拍了一期視頻所說：我們判斷樓盤的“金標準”，不是時間線，而是“好樓盤”。好樓盤必然至少要優先包含“好地段+好配套+好產品”這“三好”，并且前兩者權重更大，“新國標”只限于“好產品”的范疇。所以，僅僅是看新國標去決定買一個或者放棄一個，很容陷入到“撿了芝麻丟了西瓜”的買房誤區。新國標之前有寶藏，新國標之后也有垃圾，這個不可簡單而論，關鍵還是看樓盤。就像我們買股票，金標準是評估企業基本面，而不是只看政策2025年要求企業大幅提高分紅率一樣。

但因為絕大部分買家都沒有太多專業知識，這樣簡單化、一刀切的劃分，也非常可以理解。買“好樓盤”誰都知，但是如果判斷起來太復雜，那不如全部棄掉，就算是等不來符合心意的新規盤，那也可以繼續等，反正不怕房價回頭漲。

基于對剛需大眾如上的買房心理的拆解，我認為：它既解釋了7月份新房賣得如此之差，也預示了（隨著新國標的推進深化）接下來新房幾乎鐵定會賣得更差。

這正是我在《》、《》里說的，這是房地產未來“結構性”的重要轉變的內容，也清晰的顯示出，我們的房地產市場現今面臨的局面有多么的復雜——既有周期性變局，又有趨勢性變局，還有結構性變局。

這個過程我相信會持續比較多個年頭，未來很可能的一個市場格局將是：有錢人買新規盤，因為這些地塊大部分都是寶藏地塊，隨著時間后移，新盤整體趨勢將會趨向于高端化；中端人群會集中在二手房，這部分房屋庫存量巨大，房主會因為要進行資產負債表修復而有強大的拋售動力，價格會繼續下探尋底；力量不足的人群，則會集中于政府提供的配售保障房序列中，減輕購房壓力。

新國標，對房地產行業長期是一個重大的利好信息，但中期與短期而言，對于有盤在售的開發商而言，是需要認真面對的重大挑戰。真正需要他們重視的是：這將要求你對樓盤的產品規劃和營銷思路，進行全方位的改變，意識不到這是一個巨大的規則變化，你很可能會在接下來的市場競爭中輸掉。

不改變思路，想賣掉樓，除了降價，幾乎沒有別的勝算。

需要強調一點的是，政策面的判斷同樣重要，就年內短期來看政策走向，7月底高層會議同樣展現了具有挑戰性的信號。

最重要的一點是：沒有提房地產。

雖然說沒有提房地產就代表拋棄了房地產這么說有些夸張，但大體來說，也能夠驗證我一直以來對行業長周期方向“謹慎保守”的判斷，在過往幾年里，我們花了很多篇幅去探究“政策層對房地產的未來到底是如何定位的”。我的判斷一如既往，房地產救不救得起來是第二層的問題，第一層的問題是，國家經濟離開房地產的決心要比想象得頑強。我在很多個場合和不少開發商高層、操盤手，都深刻得探討過這一點，并且一再無比堅定的建議快速出貨。但遺憾的是，他們大部分人在我看來，依然陷入到舊有的路徑依賴與周期性思維里，一步一步的拖延下去，而迎不來市場反轉。

對于二手房業主，我同樣也是如此態度。今年會被證明還是一個不錯的年份，尤其對于賣房而言，畢竟成交量還可以。越往后走，通縮如果不見好轉便會形成螺旋下降，事態會更加不好扭轉。我早在2023年就明確提出了這樣的看法，去年年初更是明確表達“舉目世界天地寬”、不要苦熬窮等，行動最重要《》。第一步，降負債，把負債大幅降低到“舒適區”，必要時甩賣資產也要干；第二步，保持充沛的現金流，為未來做好防浪堤；第三步，拓展能力圈，走出舒適區，尋找新機會。世間的投資機會很多，一定要考慮自己的機會成本。

當初聽我的建議的一些童鞋，大部分在今年都得到了比較好的回報。如我所言，你就是把賣房子回籠來的資金拿出來一部分買上黃金ETF、恒生科技ETF、納指ETF、標普500ETF……等等各種ETF哈哈（對，我就是買各種ETF，每一只我都買），今年都有至少2-3成的回報……

以上這些思路，我零散的都分享在以往的文章里了，有興趣的童鞋可以往回翻翻看。我是這樣說的，因為，我正是這樣做的。

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