廣州舊改又來(lái)一個(gè)新勢(shì)力

廣州東部舊改再度勢(shì)起。

前幾天，廣州增城三個(gè)舊改項(xiàng)目同一天有了新的進(jìn)展，中新村、金星村和九如村三大舊改項(xiàng)目完成備案，投資額分別為63.03億元、33.89億元和104.89億元，合計(jì)201.81億元。

其中，中新村、金星村兩個(gè)舊改爛尾已久，而九如村卻是一個(gè)意外驚喜。三條舊村加起來(lái)建設(shè)體量達(dá)503萬(wàn)㎡。

繼廣州城投、科學(xué)城集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)之后，廣州舊改誕生了一個(gè)新勢(shì)力——增城城投。

公告顯示，三條舊村均為同一個(gè)建設(shè)單位：廣州市增城區(qū)東進(jìn)城市開(kāi)發(fā)投資有限公司（下稱(chēng)“增城城開(kāi)”），為增城城投全資子公司。

其實(shí)，增城城開(kāi)成立僅4年時(shí)間，是專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)（投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)）業(yè)務(wù)的平臺(tái)。天眼查顯示，該公司成立于2021年3月，注冊(cè)資本為5億元。

增城城開(kāi)的誕生有一個(gè)很重要的背景：廣州東部交通樞紐片區(qū)及相關(guān)配套項(xiàng)目策劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2023年初，廣州發(fā)布了新版的城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。其中，增城圍繞著東部樞紐片區(qū)，到2035年之前，推進(jìn)33個(gè)舊村改造項(xiàng)目，重點(diǎn)建成廣州東部交通樞紐商務(wù)區(qū)，包括新塘站、增城站等。

在一個(gè)月前，增城城開(kāi)召開(kāi)了年度總結(jié)會(huì)議，提出了5大聚焦主業(yè)發(fā)展理念，積極推進(jìn)舊改工作、多元土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園策劃開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。具體項(xiàng)目包括中新鎮(zhèn)新福大道東側(cè)129畝地塊項(xiàng)目、希音增城面料中心等。

增城城投做舊改不是第一次。

早在2021年，增城城投悄悄拿下了永寧街湖中村舊改。這是增城最早一批推進(jìn)“凈地出讓”模式改造項(xiàng)目，也是一個(gè)mini項(xiàng)目。一年后，增城城投也參與到朱村鳳崗村舊改安置工作中，完成廣州科教城項(xiàng)目回遷安置。

但作為一個(gè)剛成立城投平臺(tái)，增城城投無(wú)論是資金、經(jīng)驗(yàn)，顯然都是有限的。

況且，廣州城投、科學(xué)城集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)已有前車(chē)之鑒，而增城城投拿下的三個(gè)項(xiàng)目，有2個(gè)已是“難啃的骨頭”。

中新村一直被視為增城舊改“第一村”，無(wú)論是推進(jìn)計(jì)劃，頻頻納入重點(diǎn)推進(jìn)名單，還是規(guī)劃上建成東部TOD智慧科教學(xué)旅服務(wù)城，加上又是“地產(chǎn)一哥”保利地產(chǎn)操盤(pán)。

結(jié)果令人大失所望。

早在2019年9月，中新村舊改完成村民表決，敲定合作企業(yè)為保利地產(chǎn)，改造面積92公頃，投資額120億元。而在表決前，項(xiàng)目已經(jīng)“先拆后批”，完成首期地塊拆遷和平整工作。

完成表決，即陷入漫長(zhǎng)的停滯狀態(tài)。保利敢于一直磨洋工，理由很簡(jiǎn)單：無(wú)需支付臨遷費(fèi)。

早前，村民因?yàn)轫?xiàng)目3年沒(méi)有發(fā)放臨遷費(fèi)、4年沒(méi)有支付搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，于是，聯(lián)合向所在區(qū)管理部門(mén)尋求幫助，爭(zhēng)取自身權(quán)利。最后發(fā)現(xiàn)搬遷合同上被人“搵笨”。

一位村民告訴我們，簽訂拆遷的合同，臨遷費(fèi)支付時(shí)間是按改造方案批復(fù)日開(kāi)始計(jì)算，而不是村民交付私宅日計(jì)算。

說(shuō)明根本就沒(méi)有臨遷費(fèi)的說(shuō)法。這種做法，也直接打消了村民配合拆遷的想法。不過(guò)，對(duì)于保利來(lái)說(shuō)，無(wú)關(guān)緊要。

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在廣州推進(jìn)舊改新模式之后，保利相繼與中新村、海珠三滘村終止了合作，退出改造推進(jìn)工作，包括花都三東村一直傳聞要退出。

當(dāng)前，保利就聚焦在主城區(qū)核心地段“珠金琶”，廣州其余項(xiàng)目幾乎沒(méi)有參與拿地的興趣。

金星村舊改不同，中鼎、融創(chuàng)聯(lián)合體在2020年初完成拆補(bǔ)方案、實(shí)施方案表決，當(dāng)年8月立即啟動(dòng)拆遷。

很不幸，次年，融創(chuàng)西南率先爆雷，并波及整個(gè)集團(tuán)，金星村舊改也陷入停滯，也一直拖欠臨遷費(fèi)。直到2023年5月，臨遷費(fèi)問(wèn)題終于得到解決，開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)行發(fā)放。

這時(shí)，金星村舊改成功納入廣州市2023年度第二批城市更新項(xiàng)目名單，但在2024年9月，其公開(kāi)尋求國(guó)企接盤(pán)，想要申請(qǐng)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款繼續(xù)拆遷。

但依然一片靜悄悄。

等到今年1月初，增城區(qū)召開(kāi)了高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，并在會(huì)上提出實(shí)施城市更新大攻堅(jiān)行動(dòng)，啟動(dòng)5條舊村改造，總投資100個(gè)億。轉(zhuǎn)折點(diǎn)終于迎來(lái)了。

西洲村、湖中村、碧譚村三條由區(qū)屬?lài)?guó)企操盤(pán)舊村改造項(xiàng)目，大概率會(huì)繼續(xù)推進(jìn)之外，中新村、金星村同樣被認(rèn)為是最有可能納入名單的舊改項(xiàng)目。最終結(jié)果也是如此。

增城城投接盤(pán)之后，推進(jìn)是否會(huì)加快速度？當(dāng)前，持有觀望態(tài)度。

畢竟，高達(dá)202億元的投資規(guī)模擺在眼前。

2020年7月，增城城投通過(guò)股權(quán)劃轉(zhuǎn)方式整合而來(lái)，所以?xún)?nèi)部有兩條主線(xiàn)：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、投融建管服。顧名思義，前者是對(duì)過(guò)往資產(chǎn)未來(lái)需要消化整合，后者則是開(kāi)展新項(xiàng)目投資建設(shè)。

盡管經(jīng)過(guò)近5年時(shí)間發(fā)展，增城城投目前集合公用事業(yè)、城市開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)5大主業(yè)的區(qū)屬?lài)?guó)資平臺(tái)，擁有10個(gè)部門(mén)、11個(gè)二級(jí)子公司，但今年1月份，總資產(chǎn)規(guī)模僅為560億元。

三條舊村總投資額，是增城城投總資產(chǎn)約36.1%。

改造體量相當(dāng)龐大，其中，融資住宅（即對(duì)外銷(xiāo)售是商品房部分）建面達(dá)246.66萬(wàn)㎡，這是一個(gè)天量的供應(yīng)房源。

如果能吃下來(lái)，增城城投將擠入廣州開(kāi)發(fā)區(qū)集團(tuán)、科學(xué)城集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)等眾多老牌東部區(qū)屬?lài)?guó)企的頭部陣營(yíng)。

到時(shí)，不只是廣州舊改，也一躍成為廣州區(qū)屬?lài)?guó)企的新勢(shì)力。