小區(qū)內廣告費、停車費等收益該歸誰？

小區(qū)公共區(qū)域的“生意”

源源不斷

但收益卻常成

“糊涂賬”

作為業(yè)主

你是否關注過

電梯廣告費、地面停車費、公共場地租金等

收益的歸屬問題？

近日

河池市宜州區(qū)人民法院

審理了這樣一起

小區(qū)業(yè)委會起訴物業(yè)公司的

合同糾紛案件

1

案情回顧

2016年12月30日，A公司入駐B小區(qū)提供前期物業(yè)服務。隨后該小區(qū)開始陸續(xù)交房。業(yè)主（乙方）在交房時與A公司（甲方）簽訂《前期物業(yè)管理服務協議》。協議第八條"廣告牌設置及權益"明確約定：“未經甲方批準，乙方不得在小區(qū)公共場所展示或懸掛任何廣告招牌。不得在房屋外立面（含玻璃窗內立面）張貼任何廣告和招牌。乙方在本物業(yè)區(qū)域內設置廣告牌，須向甲方繳納一定的管理服務費，甲方收取的費用主要用于維修小區(qū)的公共設施，乙方在本區(qū)域內設置廣告牌自行管理，因廣告牌而造成的損失由乙方自負。”

2023年2月6日，B小區(qū)成立業(yè)主委員會。同年6月30日，A公司退出小區(qū)物業(yè)服務。后因外圍停車費、公共區(qū)域廣告費等費用的交接、退還協商未果，B小區(qū)業(yè)主委員會將A公司訴至法院，要求A公司返還自2022年6月14日起收取的外圍停車費23441.74元及公共區(qū)域廣告費收益26720元，并支付相應的利息損失。

▲圖片由即夢AI生成

2

法院審理

宜州法院審理后認為，根據民法典相關規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。被告A公司在搬離B小區(qū)后，理應將屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的收益支付給原告，現在逾期支付已經構成違約。

另外，A公司與開發(fā)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》中對于這部分收益并無約定，之后與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務協議中也僅是約定A公司收取的廣告費收益主要用于維修小區(qū)的公共設施，并未明確具體的分配方式。但小區(qū)公共部分的戶外停車費、廣告收益如無其他約定應屬于全體業(yè)主所有。

▲圖片由即夢AI生成

考慮到停車費和廣告費收入的取得離不開A公司的經營管理，故對該部分費用的分配，結合本案實際，法院酌情在扣除30%的管理成本后，A公司將收取的該部分收益的70%返還給B小區(qū)業(yè)主委員會。

對于A公司要求在廣告收益中扣除購買兩個箱式垃圾桶的花費13000元的主張。綜合雙方的證據以及本案事實，該支出確屬為小區(qū)公共衛(wèi)生所需的支出，故法院采納A公司的這一主張，在收取的廣告費中先予扣除該費用后再按照前述比例返還。

綜上

宜州法院

作出一審判決

A公司向B小區(qū)業(yè)主委員會

返還外圍停車費16409.22元

以及公共區(qū)域廣告費收益9604元

宣判后，A公司提起上訴。二審法院維持原判。該判決現已生效。

3

法官說法

日常生活中，業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛層出不窮，其中不乏因公共收益對簿公堂的現象。一方面是物業(yè)財務管理混亂，缺乏有力的監(jiān)督。另一方面是很少有物業(yè)能主動、及時地公開明細，從而業(yè)主難以知曉小區(qū)公共區(qū)域的具體使用以及收益明細，以致無法維權。

為此，物業(yè)公司應當主動作為，制定公共收益公開制度，并為公共收益設立單獨銀行賬戶，確保資金專款專用，推進公共收益規(guī)范化、透明化。業(yè)主或業(yè)主委員會也要督促好物業(yè)公司及時對公共收益部分進行年度審計或公示。如發(fā)現物業(yè)公司有侵害業(yè)主權益時，應采取合理合法的渠道維護自身的合法權益，避免采取拒繳物業(yè)費的方式與物業(yè)公司對抗。

4

法條鏈接

01

《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百八十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第二百八十三條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

02

《物業(yè)管理條例》

第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

轉自：廣西高院