問渠人物 | 世邦魏理仕李凌：低利率時(shí)代，核心資產(chǎn)投資進(jìn)入黃金時(shí)刻

在新經(jīng)濟(jì)浪潮席卷全球、中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)投資正面臨前所未有的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，地緣政治沖突頻發(fā)，貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也面臨著人口紅利見頂、房地產(chǎn)去杠桿等多重挑戰(zhàn)。但同時(shí)，新的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能正在積聚。隨著DeepSeek、機(jī)器人等關(guān)鍵科技的突破，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正步入高質(zhì)量增長(zhǎng)的新階段。

在這一背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域正經(jīng)歷著深刻的變革，投資者對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)走向充滿疑慮與期待。近日，鳳凰網(wǎng)《問渠人物》有幸專訪了世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌，一位在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕二十余年的資深專家，就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢(shì)進(jìn)行了深入探討。

利率下行：開啟核心資產(chǎn)投資的黃金時(shí)代

“如果把商業(yè)地產(chǎn)投資比作是一艘船，那么宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)疑是載舟的水。但如今，這艘船正駛?cè)胍黄八从械男滤颉！痹L談伊始，李凌以生動(dòng)的比喻描繪了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資的環(huán)境。他指出，近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)利率水平的持續(xù)下行，商業(yè)地產(chǎn)投資迎來(lái)了從負(fù)杠桿到正杠桿的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，利率中樞的中長(zhǎng)期下移更是為核心資產(chǎn)投資開啟了黃金時(shí)代。

“今年5月，央行再次下調(diào)一年期LPR至3%，主要商業(yè)銀行也紛紛下調(diào)存款利率。從中長(zhǎng)期來(lái)看，利率中樞下移將是一個(gè)大概率事件，這主要由經(jīng)濟(jì)增速放緩、累積存量債務(wù)的出清和置換需求，以及人口老齡化等因素推動(dòng)。”李凌分析道。

在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，李凌提到了一項(xiàng)針對(duì)上海辦公樓市場(chǎng)的分析，發(fā)現(xiàn)即使在市場(chǎng)持續(xù)下行的背景下，仍有8%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了坪效的穩(wěn)定甚至超越。這些“逆行者”項(xiàng)目普遍具備便利的交通、完善的配套、綠色樓宇認(rèn)證以及位于供需均衡的成熟區(qū)位等特質(zhì)，更重要的是，它們?cè)谌芷谥姓宫F(xiàn)出了卓越的資管能力。

不確定性中的機(jī)遇：高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的價(jià)值重估

面對(duì)全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高度不確定性，李凌認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資雖然對(duì)不確定性有所厭惡，但正是這種不確定性孕育了超額回報(bào)的投資機(jī)會(huì)。

他以國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)為例，指出該市場(chǎng)在近兩年來(lái)經(jīng)歷了急速降溫，但基于龐大消費(fèi)和制造業(yè)規(guī)模的中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)需求基本面并未改變，供給側(cè)結(jié)構(gòu)也有充足的提升空間。

“2024年，全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)平均租金下跌10%，大宗投資交易金額也大幅下降。但這主要與新冠疫情后消費(fèi)線上化滲透超預(yù)期加速，以及地緣政治風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期升高導(dǎo)致的外資流動(dòng)性擠兌有關(guān)。”李凌解釋道。

根據(jù)CBRE的預(yù)測(cè)，未來(lái)2-3年，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)將迎來(lái)供需平衡的修復(fù)契機(jī)，價(jià)值重估窗口也將隨之開啟。

消費(fèi)與創(chuàng)新雙輪驅(qū)動(dòng)：購(gòu)物中心與數(shù)據(jù)中心的崛起

在談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型時(shí)，李凌指出，消費(fèi)和創(chuàng)新是兩條主線。他特別提到，購(gòu)物中心作為消費(fèi)領(lǐng)域的重要載體，近年來(lái)經(jīng)歷了從鮮有問津到明星資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，這背后離不開疫情后的線下場(chǎng)景重啟、具有吸引力的資產(chǎn)價(jià)格、公募REIT通道的打通以及頭部運(yùn)營(yíng)商的“二八現(xiàn)象”紅利等因素。

然而，面對(duì)線上零售的發(fā)達(dá)，購(gòu)物中心未來(lái)需求的變化成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。“服務(wù)消費(fèi)將是未來(lái)購(gòu)物中心需求的新增長(zhǎng)點(diǎn)，”李凌指出。

他引用發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)指出，當(dāng)人均GDP突破10000美元時(shí)，消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入由服務(wù)消費(fèi)主導(dǎo)的階段。而中國(guó)目前人均GDP已接近14000美元，但服務(wù)支出占比僅為46%，存在巨大的結(jié)構(gòu)性提升空間。

與此同時(shí)，在科技創(chuàng)新領(lǐng)域，數(shù)據(jù)中心正成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。李凌特別指出，隨著DeepSeek的崛起并開源，中國(guó)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)也正在迎來(lái)里程碑時(shí)刻。“建議投資者重點(diǎn)關(guān)注一線及其周邊的算力樞紐，以及智算化、綠色化的發(fā)展趨勢(shì)。”

訪談的最后，李凌分享了他對(duì)未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀預(yù)期。他提到，盡管市場(chǎng)近年來(lái)經(jīng)歷了劇烈變化，但公募REIT的快速發(fā)展、對(duì)資管能力的錘煉和認(rèn)可，以及未來(lái)幾年里很可能會(huì)看到的有關(guān)商辦和工業(yè)土地續(xù)期的政策突破等積極因素正在不斷積蓄。

“我相信，當(dāng)有一天站在十年后、十五年后往回看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這段布滿荊棘的旅途，正是引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向開滿鮮花的新篇章的必由之路”，李凌話語(yǔ)中透露著堅(jiān)定和信心。