廣州舊改接盤俠，在老黃埔吃盡苦頭

在卷到極致的廣州老黃埔新房市場，中交系、中建系吃盡了苦頭。

前段時間，黃埔將軍山舊改盤入市銷售，項目名為：黃埔未來城，首推150套房源，主流戶型面積為130㎡和169㎡，單價低至2.1萬元/㎡，整體單價2.5萬元。

單價直接暴擊板塊，一舉將老黃埔新房價格刷到最低價。

之前，廣州地鐵地產新開的老黃埔樓盤瓏岄上城，72㎡剛需房首開率先降價，將板塊價格打到2字頭，低至2.7萬元/㎡，加上新規產品、小戶型得房率115%-120%，完成一波需求消化。

瓏岄上城不到半個月賣掉68套，沖上黃埔新房成交TOP2。

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黃埔未來城也走上了瓏岄上城降價搶客之路，將老黃埔板塊房價卷到2.1萬元/㎡。

按黃埔未來城官方披露口徑，首開去化率93%；半個月不到，項目計劃加推2棟、5棟四房兩廳兩衛戶型。

根據廣州住建局披露數據，黃埔未來城（案名：瀧璽花園）首開150套房源，已售85套，真實去化率為56.7%；二批次尚未拿到預售證，總房源為154套。

事實證明，沒有賣不掉的新房，只有賣不掉的價格。

黃埔未來城敢于單價2.1萬元開盤，有足夠的底氣。

2024年12月初，黃埔將軍山舊改一號住宅地塊被中交城投、科學城集團旗下廣州峻森以底價8.55億元拿下，折合樓面價9482元/㎡，項目公司為廣州中宜埔峻。

但中交城投、科學城集團大幅度降價賣房，是因為有前車之鑒。

2024年初，中建玖合、中建八局搶先向市場放風，雙沙村舊改（中建海絲城）、文沖東舊改（未來方洲）將要入市銷售，消息傳了大半年，直到9月才正式推盤入市。

中建海絲城搶先入市，官方披露數據，首開334套房源，去化率78%。未來方洲跟著立刻推盤入市，首開575套，官方稱“首開勁銷335套”，去化率58.3%。

2個月后，首開數據遮羞布被掀開了。

當時，中建海絲城已售78套，未來方洲已售167套，真實去化率僅23.4%、29%。中建系樓盤賣不掉很重要的原因是，有大量的工抵房，項目售價3.8萬元、2.6萬元，而工抵房單價在2.8萬元左右。

最新數據中，中建海絲城在售1294套房源，已售458套，去化率35.4%。未來方洲在售1388套，已售747套，去化率為53.8%。

中交四航局的珠江村舊改盤（珠江春），做不一樣的策略：瞄準改善群體

珠江春原定是2024年下半年入市，但到了2025年初才推盤入市，首批286套住宅，戶型130㎡、144㎡和180㎡，總價582萬到1310萬元。

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中交四航局是瘋了，在剛需板塊做了一個改善、豪宅盤，單價去到4.5萬元，最高7.2萬元。它是忘了星河灣的教訓——在剛需里搞豪宅，賣也賣不掉，產品跟不上當前更新迅速的市場節奏，砸在了自己手里。

不久后，珠江春官方披露稱“勁銷10億元”，但1棟、3棟目前僅賣掉了41套，去化率14.3%。

賣不掉的新房，在極度內卷的老黃埔新房市場，就會被迫降價。在廣州地鐵地產瓏岄上城入市單價2.7萬元時，片區內幾大樓盤內部連夜討論，也開始降價賣房。

價格站在老黃埔尖端的珠江春，率先扛不住了。

前幾天，珠江春掛出了一批內部特價房，單價僅3.9萬元/㎡，比之前大幅度降價6000元/㎡。但案場銷售否認了這個說法。

以工抵房、內部房源方式大幅度降價賣房，已經成為了行業潛規則。

今年7月初，中交四航局開了2025年上半年經營會議，公司高層直言，“四航局上半年運營質量在集團基建板塊保持前列，但同比呈現下滑態勢。”

內部人員跟我們說四個字總結，“不及預期”

中交四航局兄弟公司中交城投，旗下三滘立交地塊，原本會與相鄰的綠城海珠客運站地塊聯合開發。但中交城投，很自信想海珠南洲的復刻一個“海珠版蘭亭盛薈”

3月，中交城投海珠新盤中交天翠入市銷售，首推6棟224套房源，售價5.2萬-5.8萬元/㎡，面積段在90-140㎡。為了賣房，中交天翠重金砸貝殼渠道，提供高傭金。

結果，中交城投栽了，成交十分慘淡，開盤半個月0網簽，到現在近四個月，只賣出24套，去化率10.7%。

差不多時間開盤的綠城海珠客運站項目馥香園，首開397套房源，現在已售259套，去化率為65.24%。

無關緊要，中交城投更加兇猛闖入黃埔舊改，一口氣接下了4個舊改項目，總投資216億元，包括南崗北、夏園、金坑村銀嶺片區、金坑村鄧屋片區等。

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?在2025年6月中旬，中交城投、科學城城更集團接連成立了4個項目子公司，廣州科城領航鄧屋、廣州科城領航銀嶺、廣州科城領航夏園、廣州科城亨元柯莊。

早在大舉進入黃埔舊改前，中交城投先于2021年8月聯合神秘私人公司，在廣州新中軸線成立了三家同名的城市更新子公司，即海潤（廣州海珠），持股比例均為51%。

再往前翻，將軍山舊改地塊，雖然是通過招拍掛市場獲得，但本質是一個拆遷舊改項目，初步了解，也是中交城投廣州首個舊改項目

中交城投領導曾表示，“這是一個典型的投資更新類的項目，原來該地方是一個普通的貨物堆場，通過導入十幾家企業，并且通過二級開發增加住宅。”

中建系、中交系這些廣州舊改接盤俠，在老黃埔吃盡了苦頭面前。

中交城投首個舊改盤，就必須先“不吃苦”——降價清盤。