海口被三亞反超，海南“地產(chǎn)一哥”要易主？

海口樓市，一座以剛需及改善性住房為需求的市場。

115億元比（：）222億元。

三亞樓市新建商品房銷售額如此“大比分”反超海口，在近幾年實(shí)屬罕見。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)部門最新上網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，三亞新建商品房銷售額為2218351萬元，海口為1149358萬元，兩者差距為1068993萬元。

如果以“億元”為換算單位，那就是，今年前四個月，三亞新建商品房銷售額反超海口約107億元。但是，同期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又有一個有趣的現(xiàn)象：三亞新建商品房的銷售面積未能超過海口。

那么，三亞新建商品房銷售額與海口拉開如此大的距離，除了三亞樓市均價占絕對優(yōu)勢外，也與該市近年來加大住宅用地供應(yīng)不無關(guān)系。

如6月18日，三亞將再次拉開今年的土拍大戲：總起始價超44億元的4宗多幅商品住宅用地掛牌出讓，將再次刷新當(dāng)?shù)氐耐僚氖袌觥Ｈ绻怀鲆馔猓@次將是三亞近5年來單日土拍總成交額最大的一筆“買賣”。

為什么要將海口、三亞樓市進(jìn)行橫向和縱向?qū)Ρ饶兀?/p>

這是因?yàn)楹？凇⑷齺嗊@兩個“南北呼應(yīng)”的重點(diǎn)城市，不僅是海南經(jīng)濟(jì)增長的大馬力“引擎”，也是海南樓市變化的“晴雨表”。

洞察這兩座城市的樓市變化情況，或許為海南樓市政策的出臺提供有價值的參考樣本。

海南地產(chǎn)江湖中的“反超”

我們先看看去年上述兩地的樓市數(shù)據(jù)：2024年1~12月份，海口、三亞新建商品房銷售面積分別為381.19萬平方米、161.77萬平方米，新建商品房銷售額分別為4686505萬元、4015402萬元。

以新建商品房銷售額作比較，2024年海口超出三亞67億元之多。

以上數(shù)據(jù)顯示，無論是銷售面積還是銷售額，海口均領(lǐng)先于三亞，穩(wěn)坐海南樓市“第一把交椅”。

但從2025年1~2月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，海口新建商品房銷售面積雖然仍領(lǐng)先三亞約9萬平方米，但是三亞新建商品房銷售額已開始與海口拉開了距離，三亞以超88億元銷售額，反超海口近40億元。

圖表來源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

1~3月份，盡管三亞與海口新建商品房銷售額差距縮小，但前者仍處于領(lǐng)先地位。一直到今年4月份，彼此銷售額的距離拉大。1~4月份，三亞新建商品房銷售面積與海口差距并不算太大，但銷售額已超過海口近107億元。

記者也梳理了往年海口、三亞樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類大比分超越的情況很少見。去年1~5月份，三亞新建商品房銷售額也曾反超海口，但是金額差距十分微弱，也就幾億元的差距。至去年6月份，海口銷售額又反超三亞7億元之多。

這一彼此超越的現(xiàn)象，也只是發(fā)生在去年。記者梳理了近今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在此前數(shù)年里，海口在海南“地產(chǎn)一哥”的位置從未被動搖。

誰會是海南“地產(chǎn)一哥”？

圖來源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

海口與三亞的橫向比較之余，記者也對它們進(jìn)行了縱向比。

在對比官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來，三亞新建商品房銷售額與往年同比增幅較大，如1~2月份同比增幅為76.9%，1~3月份為69%，1~4月份增幅達(dá)到75.7%。

而海口1~2月、1~3月及1~4月，新建商品房銷售額與上年同比增幅分別為15.2%、16.9%及2.4%，其增幅不及三亞，且1~4月份的增幅有所放緩。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看，今年1~4月份，海口、三亞兩座城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額較上年同比增幅分別為1.8%、10.1%。而去年1~12月份，海口、三亞兩地房地產(chǎn)開發(fā)投資額較上年同期分別增長了-8.2%、37.8%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資對市場有著廣泛而又深刻的影響，從上述數(shù)據(jù)可以看出，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，市場信心進(jìn)一步得到提振。

那么，三亞新建商品房銷售額反超海口的真正原因是什么呢？當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為至少有3個方面原因——

首先是樓市價格。三亞新建商品房，特別是商品住宅的市場均價一直位于海南樓市的“頭部”，超30000元/平方米的房價在三亞較為普遍。至今年4月份，三亞新建商品房均價為32637元/平方米，而海口新建商品房均價為12901元/平方米。

其次是供地原因。近些年，隨著市場的不斷回暖企穩(wěn)，三亞不斷加大住宅用地的供應(yīng)力度，且成交率較高。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年三亞住宅用地掛牌出讓成交面積為38.54萬平方米，2023年成交70.89萬平方米，2024年成交面積約70萬平方米（含安居房、商住等混合用地）。

第三是樓市屬性。三亞樓市一直被外界認(rèn)為是“外向型”市場，其主要客源集中在島外，外地購房客占到市場的8成以上。特別是一些高端樓盤項(xiàng)目，90%以上客源來源于北京、上海、河北、天津，以及西北等一些省市。

那么，從樓市的角度來看，三亞會不會取代海口而成為海南的“地產(chǎn)一哥”呢？海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，這種可能性不大，三亞在拓展的空間上會受到一定的限制，海口畢竟是海南的省會城市，常住人口基數(shù)較大，廣義上的住房需求潛力更大。（作者：陳標(biāo)志）

本文綜合中國房地產(chǎn)報微信公眾號相關(guān)報道