突發！深圳新房不夠賣？又調整出13宗宅地，體量超百萬平

深圳灣，又有地賣了！

就在今天，深圳市規劃和自然資源局南山管理局擬對[紅樹灣地區]法定圖則DY09單元進行規劃調整：

擬將一商業服務業用地改為二類居住用地，增加二類居住用地11835平；按容積率4.4，預計增加建面約52074平的住宅。

圖源：網絡，僅供參考

地塊位置非常好！

深超總板塊，旁邊就是TCL、神舟數碼、天音通訊，一路之隔就是2023年的地王項目-中海深灣玖序。

雖然只增加約5.2萬平的住宅，遠不及當年的深灣玖序，但好消息是，深超總住宅又上新了！

事實上，今年以來深圳一直在“釋放核心板塊”的居住用地。

據不完全統計，僅4月中下旬就通過調整13宗地塊，釋放約29萬平純二類居住用地，或加大新房住宅供應量。

壹地產梳理發現：1、光明增加的宅地數量最多，2、有不少地塊位于區域核心，或臨近地鐵；具體情況一起來看看。

01.

離地鐵最近300米
光明、寶安將供應15.7萬平宅地

先來看，深圳西部：光明&沙井。

據不完全統計，近期光明、寶安調整的地塊，將供應約15.7萬平的二類居住用地。其中有3處地塊位置非常好，分別位于光明中心區、光明公明中心地鐵旁、寶安沙井地鐵旁。

光明中心區

調整情況：由原來1宗一類工業用地調整為6宗地塊，其中3宗依舊為一類工業用地，2宗留白，1宗調整為二類居住用地，用地面積35000平，按容積率3.7算，建面約12.95萬平。

地塊現狀：外墻顯示“國有儲備用地”，內部雜草叢生；靠近宅地處，有外示“特區建工”的簡易建筑。

▲壹地產實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

該地塊位于光明中心區板塊，周邊配套還不錯：一路之隔就是新湖街道國防主題教育公園，旁邊就是華夏中學、東周文化公園，步行到地鐵6號線光明大街站大概1.2公里（距離參考：百度步行測距），附近的光明星河COCO City已經開始招商，據傳今年底開業。

目前周邊在售新房有安聯尚璟府、振業天境云庭、滿京華金碩華府、綠城桂語蘭亭，備案均價在4.6-5.2萬/平不等；二手房有樂府花園、金地峰境瑞府（一/二期）、星河天地等，掛牌均價4.3萬/平起。

光明公明中心區

調整情況：主要為建筑規劃的調整，宅地面積有進行微調，增加文體建面同時明確其中一宗地的容積率，調整后純二類居住用地29776平。

地塊現狀：現場可看到，地塊外部為綠色圍擋，內部可見土地部分平整，蓋綠膜。

▲壹地產實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

該地塊臨近紅花山地鐵E2出口（距離大概300米），旁邊就是宏發美域，帶有較為豐富的底部商業，可以滿足日常需求。地塊對面就是紅花山體育公園，家門口的體育館。

項目周邊目前有兩個新盤在售，分別為宏發悅見公園里、華竣苑，備案均價4.2萬/平起；二手房宏發美域掛牌價約4.8萬/平。

寶安沙井

調整情況：為“公共綠地+商業”改為二類居住用地，直接增加19247平二類居住用地（按容積率4.0計算，新增建面76988平）。

地塊現狀：現場圍擋，高處拍照片顯示土地基本清理好，有部分雜草。

▲壹地產實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

沙井地鐵站D出口步行約550米即可到達，一路之隔是百佳華佳漾匯商業，且從區域劃分來看，目前位于深圳外國語寶安學校學區范圍內，可以說擁有“地鐵、學校、商業”三大件！

板塊內目前暫無在售新房，二手房在售的有鴻榮源禧園，該樓盤高峰期成交價去到了8、9萬/平，如今即便市場進入“回調期”，依舊以6.4萬/平的掛牌價“穩坐”片區房價標桿。

據網傳：光明今年計劃出讓兩宗以上宅地，而某TOP10房企已組建專項小組研判沙井地塊。

光明這兩宗位于核心板塊的地塊，是否已上了今年光明待出讓清單，沙井這宗剛調整的宅地，是否會成為今年寶安“首拍”，值得期待。

02.

南山&龍華改了6處地塊

合計約14.5萬平二類居住用地

再來看，南山&龍華。

南山、龍華調整地塊有6宗，合計有約13.3萬平二類居住用地，結合已經公示的容積率算，建面約49.5萬平。

雖然地塊不多，但位置都還不錯：龍華的兩宗，分別位于熱門板塊：梅林關民治&紅山上塘板塊，南山的除了剛剛調出來的“深超總”宅地外，還有一處位于西麗龍珠。

南山龍珠

調整情況：地塊為交通設施用地，改為二類居住用地，調整后增加了兩宗居住用地，最終地塊的二類居住用地面積約有6萬平，其中新調出來的二類居住用地有4.83萬平。（*前后均不將地面有建筑且只進行微調的02-04地塊統計在內。）

地塊現狀：現場部分圍擋，宅地位置為軍休所，整體沒有拆除的跡象，為現狀保留。

▲壹地產實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

該地塊屬于原來西麗車管所的范疇，靠近地鐵7號線龍井站，從B出口出來走路約1公里可達；周邊無在售新房，二手房歐陸經典掛牌價8萬/平，悠然天地居掛牌均價6.7萬/平。

與其他地塊為“凈地”不同，這塊地調整控規前，是已有建筑的。據悉原來已有的宅地將做現狀保留，而新增的由交通設施用地調為二類居住用地的有可能會推翻重建。

龍華梅林關

調整情況：地塊為商業性辦公用地，調整為二類居住用地，相當于增加了21820平宅地，按2.8的容積率算，建面約61096平。

地塊現狀：地塊圍擋，沒有動工。

▲壹地產實拍圖，4月28日（左右滑動）

地塊旁邊就是書香門第大廈（寫字樓），斜對角就是白石龍音樂公園，周邊有上河坊港澳灣、龍光玖龍薈、星河COCOCity等商業配套，以及深外龍、玉龍學校、以及龍騰學校等學校，步行約800米可到地鐵4號線白石龍地鐵站C1出口，周邊“商業、生態、學校、地鐵”都有了。

周邊最近的新盤是天湖島；二手房方面，緊挨著地塊的書香門第掛牌價6萬/平；一路之隔是梅林關的標桿樓盤-萬科金域華府，如今掛牌價8.1萬/平；再往北一些就是2014年龍華的地王項目，曾經成交價超過10萬/平的龍光玖龍璽，如今掛牌價9萬/平。

龍華上塘

調整情況：將01-07地塊由二類居住用塊改為教育用地，將01-13地塊由醫療衛生用地改為二類居住用地，調整后整體的二類居住用地由原來的22301平，變為51328平。

地塊現狀：由醫療衛生用地改為二類居住用地的地塊，現場土石堆的比較高，有挖掘機在作業。

▲壹地產實拍圖，4月28日（左右滑動）

地塊位于福龍路和簡上路交匯處東北角，周邊有地鐵4號線-上塘站，步行約1.1公里可達。

周邊樓盤有卓越柏奕府，還有部分新盤在售，備案均價約7.5萬/平，二手房掛牌均價6.4萬/平，毗鄰地塊的長城里程家園，目前掛牌均價5.3萬/平。

值得注意的是，目前有消息透露，南山西麗龍珠地塊，或為遠期規劃。按照這個節奏來看的話，近期不太有招拍掛出讓的可能。

而龍華兩處地塊調整的公告中均提到：根據市政府工作部署，為加大居住用地供應，擬對地塊進行規劃調整。

不排除此次龍華地塊的規劃調整，有可能是為接下來的“土拍上新”做準備。

寫在最后。

前段時間，有新聞說深圳新房不夠賣了！

壹地產盤點了一波，發現截至4月28日，深圳新房庫存有27137套；按照近6個月深圳新房銷售速度算（月均約4593套），去化周期大概在5.9個月。

在不增加的情況下，深圳新房僅夠賣半年！

不過壹地產梳理了近期新調整的地塊，發現純二類居住用地有13宗，用地面積超過了29萬平，其中有10宗已公布容積率，已公布容積率的地塊建面超85.7萬平，未公布容積率的二類居住用地約6.5萬平，只要尚未公布容積率的三宗地綜合容積率超過2.21，整體建筑體量將超百萬平。

假如每套房子建面約為90平，按體量約100萬平算，這波二類居住用地至少能增加超萬套新房。（*這里計算僅為參考。）

不過要注意的是，目前這些地塊均只處于控規調整，部分還處于遠期規劃，比如南山龍珠地塊。而即便如龍華，調整宅地是為了加大住宅供應，那地塊出讓也需要一點時間，畢竟土地還沒掛出來。且就算掛牌后成功出讓，那從出讓到入市最快也是1年，慢的兩年。

如果按照這個邏輯來看，短時間內深圳新房大概率還是會比較緊俏。

你怎么看待接下來的新房市場供應情況呢？

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