2024年百?gòu)?qiáng)物業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍持續(xù),毛利潤(rùn)均值下滑1.35%至3.19億

4月18日，“2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十八屆中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家論壇”在雄安召開(kāi)，中指院在論壇上發(fā)布《2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（下稱(chēng)“報(bào)告”）。

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，中指研究院還聯(lián)合小冰科技、指尖科技發(fā)布“AI物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景大模型”及首款落地產(chǎn)品“AI招投標(biāo)Agent”，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)邁入AI深度賦能的數(shù)字化轉(zhuǎn)型新階段。

報(bào)告指出，物業(yè)管理行業(yè)由“高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收增速呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢(shì)，不同類(lèi)型企業(yè)間分化顯著。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長(zhǎng)3.52%，增速較上年回落1.04個(gè)百分點(diǎn)。

增長(zhǎng)較為穩(wěn)健的企業(yè)主要包括以下三類(lèi)：第一，大多數(shù)央國(guó)企經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健；第二，拓展能力較強(qiáng)，品牌口碑較好的企業(yè)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下仍然實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)；第三，受關(guān)聯(lián)方影響較小或完全獨(dú)立的企業(yè)業(yè)績(jī)更穩(wěn)定。

從收入結(jié)構(gòu)看，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為13.43億元，占比約為83.71%，同比提升1.66個(gè)百分點(diǎn)，在總營(yíng)收中占據(jù)核心地位；增值服務(wù)收入占比13.84%，同比下降1.39個(gè)百分點(diǎn)；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比2.45%，同比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值為2.22億元，同比下降5.93%，仍處于持續(xù)下降階段；非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%；社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%，在增值服務(wù)收入中的占比約72.07%，已成為增值服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。

在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，山東綠地泉物業(yè)服務(wù)有限公司執(zhí)昭行董事兼總經(jīng)理溫雪娜告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“綠地泉以學(xué)院式物業(yè)為服務(wù)特色，將老年大學(xué)發(fā)展為長(zhǎng)者學(xué)堂，利用物業(yè)空間為老年人提供活動(dòng)場(chǎng)所，各小區(qū)課程因居民特長(zhǎng)而異，如有項(xiàng)目開(kāi)設(shè)旗袍班、電鋼琴班等，并舉辦八段錦比賽，十分重視傳統(tǒng)節(jié)日儀式感，因滿(mǎn)意度提升帶來(lái)小區(qū)收費(fèi)率增高，多個(gè)小區(qū)去年達(dá)到100%收費(fèi)率。”

在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，新房銷(xiāo)售及交付下行對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)和美居服務(wù)帶來(lái)較大沖擊。2024年，美居服務(wù)收入均值為1891.68萬(wàn)元，同比下降11.67%；房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入均值為1783.85萬(wàn)元，同比下降9.87%。

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利潤(rùn)與凈利潤(rùn)仍然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤(rùn)均值為7990.71萬(wàn)元，同比下降4.71%；毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個(gè)百分點(diǎn)。

管理面積增速也放緩，物業(yè)管理行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，從“擴(kuò)規(guī)模”到“增績(jī)效”。截至2024年底，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值為6946.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.18%，增速較上年下降4.03個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值為8847.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.01%，增速較上年下降1.15個(gè)百分點(diǎn)。

在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極拓展非住宅項(xiàng)目，加大力度布局非住宅細(xì)分賽道，但從數(shù)據(jù)上看，非住宅管理面積占比并沒(méi)有顯著變化。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)34.21%，與上一年基本保持一致，非住宅拓展成效在數(shù)據(jù)上看并不明顯。