小心，溫州這個低密樓盤！

上回，我們說了下乾庚和璽項目時間點的問題，此一時彼一時，時機還是很重要的。據悉，該項目近期也快要首開了，共325套低密住宅，一期推售50套房源，或許蓄客情況很一般，難道這是要開6、7期的節奏?筆者不禁想起了一些交付后還有大量房源在賣的樓盤，那些都是賣的挺差的，有些甚至到交付的時候去化率一半還不到。

細究乾庚和璽樓盤開發商溫州市海墅房地產開發有限公司的股權架構，你會發現這里面“水很深”。溫州市海墅房地產開發有限公司有兩個股東，溫州港城發展有限公司占股49%、溫州乾嘉置業有限公司占股51%，法人代表徐慎亮，溫州港城發展有限公司是溫州本地國企，而溫州乾嘉置業有限公司這里面門道就大了。

圖源：企查查

溫州乾嘉置業有限公司由乾庚置業（上海）有限公司100%控股，而乾庚置業（上海）有限公司由青島嘉譽晟熙企業管理咨詢有限公司持股90%、上海英楚實業有限公司持股10%。注意！青島嘉譽晟熙企業管理咨詢有限公司和上海英楚實業有限公司都是注冊資本僅10萬元的小微企業，通過層層分解，也就意味著用兩個注冊資本僅10萬的小微企業持股了51%的乾庚和璽樓盤股份！

圖源：企查查

用DeepSeek-R1搜索了下，是這么回答的，若項目出現債務違約或經營失敗，母公司僅需以注冊資本為限承擔責任，風險被過度轉嫁給債權人（如金融機構、購房者），意味著項目高度依賴外部融資（如銀行貸款、預售資金）。

圖源：DeepSeek

據企查查企業自身風險提示，51%持股乾庚和璽項目的“溫州乾嘉置業有限公司”，有大量股權處于出質狀態。

據百度百科了解，股權出質是一種融資擔保方式，享有質押擔保的權利，若當債務人到期不能清償債務時，可依法處分質物償還貸款本息、罰息及費用。

其中一份股權出質顯示，溫州乾嘉置業有限公司出質溫州市海墅房地產開發有限公司1020.0股權數額予嘉興銀行股份有限公司溫州分公司，金融機構有股權出質作為擔保，那購房者呢？

圖源：企查查

該項目原本由溫州港城發展有限公司100%持股，后轉讓了51%的股權給溫州乾嘉置業有限公司。據公示的產權交易公告顯示，乾庚和璽項目由受讓方溫州乾嘉置業有限公司負責操盤，受讓方以乾庚和璽樓盤銷售總額的1%(銷售總額組成：已售部分按實際成交金額、未售部分按雙方股東會約定銷售底價)向轉讓方分配固定保底收益，受讓方獲得除轉讓方固定保底收益以外的超額收益。

圖源：網絡

甌江口作為溫州填海造陸形成的新區，區域缺乏根基，目前各項配套并不完善，整體居住氛圍差。對于需要高端居住體驗的購房者來說，甌江口并非好的選擇，作為甌江入海口，在甌江口長期居住，必須要忍受潮濕，據中國中鐵七局此前發布報告顯示，甌江口初夏為雨季，7-9月又多臺風侵擾，是省內暴雨最多的區域之一。

由于臨江又臨海，甌江口的年均相對濕度同樣是溫州最高梯隊。此前有一些網友這么評論，“甌江口不適合居住”，“水買誰后悔 甌江口 以后打臺風 地下室動不動泡水”。

甌江口最早的商品房項目甌江國際新城聆濤苑目前二手房上、下疊房源掛牌價大多在1萬6到1萬7千多之間（數據來源：安居客），這還是掛牌價，而實際成交價一般還會降10-20%。近期，位于永嘉三江與鹿城甌江路僅一江之隔的錦玉潮明有5套中式合院在阿里拍賣網上架，將于4月27日開拍。其中中式合院起始總價在368-395萬之間，起始單價約0.88-1萬/㎡，開盤備案價的3折。去年底，錦玉潮明打“骨折”，小高層5折起，折后7000-10000元/㎡，開盤均價約1.9萬/㎡，合院六折起。錦玉潮明于2023年年底交付，小區整體品質還是不錯的。

圖源：安居客

圖源：網絡

位于永嘉三江的錦玉潮明合院產品以起始單價約0.88-1萬/㎡起拍（低于評估價29%），目前的溫州樓市情況下，甌江口的合院、疊墅產品又該以什么樣的價格出售合適呢？據出來的消息，乾庚和璽賣的可不便宜，上疊總價298萬起、下疊總價339萬起、合院總價608萬起。

用兩個注冊資本才10萬的小微企業層層分解持股了51%的乾庚和璽樓盤股份，也就意味著項目操盤方給自己留了很大的退路。這個項目賣的好皆大歡喜，各種款項如工程款、欠銀行的錢應該都能付了。樓盤賣的不好的話各種事就出來了，這種例子很多，延期交付、劣質交付也是挺有可能的。目前的樓市情況，當房子賣不動的時候，開發商各種大額打折讓利舉措都來了，幾乎不存在搶購的情況，有時候遲點出手或許更香。

購房者須盯緊項目資金監管賬戶，警惕購房風險！