融創：毛利28.9億元背后的流動性枯竭

近日，融創發布了2024年的業績。

全年營收驟降至740.2億元，較上年近乎腰斬（-52%），實現毛利28.9億元，逆轉了上年25億元虧損，但股東應占虧損卻從79.7億元暴增222%至257億元。

收入腰斬卻毛利轉正，現金枯竭債務重組卻“報喜”。

數據很撕裂，前景呢？

壹

2024年，融創營收為740.2億元。

外灘壹號院是融創鼎力宣傳的熱銷項目，在2024年實現三開盤三售罄，總銷售額達215億元；上海壹號院一批次開盤當日售罄，二批次開盤當日去化率超96%，銷售額達66億元。

盡管有這些頂豪項目熱銷的加持，融創的營收同比仍暴跌52%。

根據觀點指數發布的“2024年1-12月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，2024年全年，前百強房企實現累計全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。

在“失速者”陣營中，2024年保利發展營業總收入約3128億元，同比減少9.83%；龍湖營收是1274.7億元，同比下降29%；金地營收約為753.44億元，同比下降23.22%。

沒有最低，只有更低。

與融創的腰斬式崩塌相比，上述幾家房企的營收竟顯出一絲“溫和”的荒誕。

2024年，融創股東應占虧損約為257.0億元，而上年的這個數字約為79.7億元，暴增223%。

對于虧損大幅增加的原因，融創中國稱主要是因為2024年錄得境外債務重組收益，若2024年度及2023年均剔除債務重組收益的影響，2024年公司擁有人應占虧損較上年有所減少。

業績乏善可陳，股東血虧，能夠宣發的只有債務重組的“功績”了。

翻看近期的媒體報道就明白了，其境內債重組的“閃電戰”被反復渲染。

2023年11月，融創僅用50余天便完成154億元境內公司債整體重組，號稱“行業首例”，預計削降約70%的境內公司債務，且5年內不再有兌付壓力。

境外債方面，根據3月23日公告，融創已委任華利安諾基、盛德分別作為財務顧問及法律顧問，進一步尋求更全面的境外債務綜合解決方案，力爭在下一階段徹底化解境外債務風險。

不過，這場“破局范本”實質是以時間換空間的妥協藝術。

折價回購、債轉股、以資抵債及留債展期的組合拳，將短期償債壓力平移至五年后，但削債≠減負，當企業需要靠債務條款重構而非經營回血維系生存時，我們不得不質疑其造血功能，而業績恰是最好的論據。

貳

順馳時代，分期支付土地款、縮短拿地開盤周期等方式，被業內形容為“十個瓶子兩個蓋子”。這種玩法最終直接導致2006年順馳的資金鏈斷裂。

新瓶裝老酒，融創仍走了順馳的老路，融創在土地市場上仍然很瘋狂。

截至2020年末，融創的土儲面積為2.58億平方米，貨值約為3.1萬億元。

那時，針對融創所拿地塊高溢價成交的情況，融創上海的相關負責人還被當地政府約談過。

也是在2020年，融創以5753億元銷售額坐上了行業第三的寶座。

如今，融創的土儲同巔峰時期相比，已經縮水一半。

截至2024年末，融創連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備面積約1.2776億平方米，權益土地儲備面積約8756.5萬平米。

這些主要分布在核心一、二線城市的土儲，承載著隨著核心城市房地產市場率先回暖而把融創拉出泥沼的重任。

不過，根據克而瑞今年1月的數據，北京、廣州、南京、武漢等多個重點一二線城市的去化周期仍超過20個月，部分地塊受限于限價政策，實際利潤率不足5%；

所以，融創對于土地變現速度的預期，可能過于樂觀了。

此外，號稱“第二曲線”的融創服務，市值從高峰期的900億港元跌至不足60億。去年，融創服務的收入是69.7億，但凈虧了4.33億，而且收繳物業費的比例還在下降

曾被寄予厚望的文旅板塊，2024年收入僅微增7%至52億元。

2023年，這部分的資本開支是35億元，至于去年的相應數據，環環沒有查到，歡迎補充。

截至2024年末，融創中國的現金余額約197.5億元，而2023年時金額約246.2億元。

最耐人尋味的是，2024年融創有息負債減少181.6億元至2596.7億元，現金總額197.5億元，參考2023年受限現金占比約34.4%，則非受限現金或不足130億元；短期有息負債占比參照2023年的65%。

換言之，融創的現金短債比為0.08倍，遠低于安全線的1倍。

或許，當行業轉向，所有“大而不倒”的信仰都在面臨崩塌。