濱江服務：逆勢增長背后的“生態覺醒”

從“規模焦慮”到“利潤困局”，隨著房地產市場的調整和經濟環境的變化，物管行業正面臨著巨大的挑戰。截至3月26日，共計37家上市物企發布了2024年業績預告或年報，其中凈利潤下滑、由盈轉虧或持續虧損的企業占比近6成。（數據源自上市企業公告統計）

在這樣的背景下，行業的優等生濱江服務，在3月25日又一次交出了令人滿意的年度業績答卷。

2024年公司營收35.9億元，同比增長28.0%，毛利率23.2%；經營利潤達7.05億元，同比增長22.1%；歸母凈利5.5億元，同比增長11.0%，凈利率15.4%。

而回顧過往幾年的增長曲線，則更清晰地呈現出了濱江服務可持續發展的活力和穩健增長的動能。

（圖表來源：富途）

這一切都源自于濱江服務從一開始便選擇了一條差異化路徑——以品質溢價重構競爭邏輯。

濱江服務以品質服務為入口，以用戶資產運營為紐帶，以區域密度為杠桿，實現服務價值與商業價值的共振放大。發展至今，已經逐漸形成了一個持續高質量增長的生態閉環。

品質服務的“錨定效應”

“把二手房價作為衡量我們服務的更好指標！”濱江服務執行董事戚加奇先生在3月26日的業績發布會上表示。

以物業的服務品質促進業主資產價值的保值增值，或許也只有濱江服務等極少數物企才有這樣的底氣。

根據2024年優家團隊調研選取在管46個項目周邊的86個同類小區，濱江物業管理項目平均二手房溢價率達到13%。比如聞潮一品、仁恒濱江園，項目成交均價約12-13萬元，周邊南星板塊成交均價7萬元，溢價率高達59.5%。（數據來源：安居客、貝殼）

濱江服務將物業管理這門傳統意義上的“空間維護”生意，做到了能夠充分激活業主資產價值的程度，甚至呈現出了一定程度的“錨定效應”，即濱江物業=高品質服務=資產價值的保障。

在這個過程中，一方面，濱江服務通過三級品質把控和標準化管理體系，持續輸出高效穩定的高品質服務，鑄就其企業發展的基石。

在行業普遍要求降物業費的環境下，濱江服務2024年成功達成了15個項目的物業費提價。同時，公司平均物業費達4.1元/㎡/月，遠超行業均值。

雖然光從物業費來看難以對服務品質進行衡量，但其中也體現了業主的認可。

另一方面，為了“高端服務品質標準制訂者”這個目標，濱江服務的發展必然需要更多的高端物業來承載其高端服務。

執行董事、主席兼行政總裁余忠祥在業績會上表示，“新拓項目必須要符合公司發展，符合品質要求、符合能夠持續運營的條件。”

濱江服務2024年中標了多個高品質存量住宅項目，如天譽灣、旭江華庭、溪水園等年飽和營收均超千萬元。

主動篩選而非盲目拓展，在很大程度上保護了其建立起來的高端生態。甚至為了把高端定位做扎實，濱江服務還主動撤管了1020余個拖累公司發展的項目。

密度經濟的“杠桿效應”

截至2024年末，濱江服務在管面積6794.5萬方，同比增長23.9%；合面積達到9286.6萬方，同比增長13.0%，未來兩三年內大部分將轉為在管面積，也就是說濱江服務未來兩三年規模仍將快速增長。

規模的持續有質擴張是財務穩健增長的保障，不過濱江服務要實現生態復利，高度依賴區域密度的支撐。其96.9%的在管面積集中在浙江，光杭州占比就達到了63.7%。

濱江服務一年扎根、三年成林、五年成海的拓展戰術，形成了獨特的“蜂窩式擴張”模型，持續深挖做透區域市場，項目密度持續提升。

第一個好處就是項目集中度高，在高品質服務的前提下，可以在區域內聚合成更大的品牌聲量，形成口碑效應，提升外拓競爭力。目前，濱江服務的在管面積中已有55%來自第三方拓展。

其次，區域深耕可以縮短管理半徑，突破效率壁壘，帶來成本效益、資源利用率、服務效率等各方面的提升。

2024年，濱江服務通過縱向壓縮管理層級，橫向成立工程中心，實現降本增效、資源共享，提升利潤。年報顯示，其管理費率只有2.8%，遠低于行業平均水平。

增值服務的“裂變效應”

5S增值服務的本質是通過深度綁定業主生命周期需求，構建多維度盈利網絡。因此，在濱江服務以品質服務為基礎建立的生態環境中，5S增值服務近年來持續發力，如今已從輔助業務升級為戰略支柱之一，成為濱江服務的第二增長曲線。

2024年，5S增值服務營收11億元，同比增長61.7%，占總營收的30.5%，僅次于基礎物業服務；毛利2.6億元，毛利率23.9%，31.4%的毛利占比也足以說明5S增值服務已經成為企業重要的利潤增長點。

優家主要涉及一二手房銷售、租賃代理以及車位和儲藏室服務等。服務收入1.03億元，同比增長6.3%。其中，車位銷售服務突出，收入達到人民幣7223.5萬元，同比增長78.0%。

優居服務聚焦家裝，得益于市場對于濱江集中式硬裝服務的認可，業務規模增長最為迅猛，全年營收9.39億元，同比增長76.7%。

優享生活則提供的是居家生活服務和濱享商城服務，去年收入只有5384萬元，同比增長9.3%。

以上板塊營收和利潤的增長顯示，濱江服務正在社區增值服務領域不斷挖掘潛力，業主在一個場景中的消費行為，天然觸發其他場景的需求，形成交叉銷售的網絡效應，從而產生裂變。

在行業陷入內卷化競爭的當下，真正的增長不在于管理面積的數字游戲，而在于能否構建自我強化的生態價值網絡。

濱江服務的發展路徑所帶來的啟示在于：在不確定的時代，唯有深耕用戶價值、構建生態協同，才能穿越周期，實現可持續的生態復利增長。