警報拉響！產業園“鬼城”難題頻現！解題良方在哪里？

圖片來源：攝圖網（授權ID：320506915）

產業園區是區域經濟增長的重要載體，大量企業入駐園區后，會帶動上下游產業鏈的集聚，促進投資和消費。但近年來，我國產業園區空置率問題日益凸顯。根據公開數據測算顯示，目前全國省級以上開發區平均空置率超過35%，部分遠郊新建園區空置率甚至高達40%，北京、上海等一線城市核心區域的商務園區凈吸納量一度跌至-6.3萬㎡的歷史低點。

空置率高企與結構性失衡

2024年，北京、上海、深圳等核心城市的產業園區租金報價普遍下降，空置率卻持續攀升。例如，北京的產業園租金從一季度的155.8元/㎡·月下降至三季度的150.8元/㎡·月，降幅達3.21%，而北京商務園區市場凈吸納量在第三季度錄得歷史新低-6.3萬㎡。但根據2024年的數據，全國產業園區的空置率問題較為突出。

據觀點指數研究院發布的《卓越指數·2024產業園區暨基礎設施投資發展報告》顯示，全國產業園區市場普遍面臨經濟下行、供應飽和、空置率升高等問題。具體來看，2024年第二季度，產業園區整體空置率小幅上升至19.9%。在一線城市中，北京、上海的產業園空置率持續攀升，北京空置率達到31.5%，上海部分區域如奉賢某板塊的園區空置率高達40%以上。此外，天津產業園空置率升至35.6%，武漢辦公空置率更是高達44.2%。

空置現象呈現顯著結構性特征：一是區域分化，東部沿海園區因同質化競爭激烈導致空置率攀升，而中西部承接產業轉移的園區出租率相對穩定； 二是產業分化，傳統綜合型園區面臨退租潮，而數字經濟、低空經濟等主題園區需求旺盛； 三是供應過剩，截至2025年，全國產業園區總建筑面積突破62億平方米，但需求增速遠低于供應擴張速度。

空置率上升意味著大量廠房和辦公空間閑置，企業入駐意愿降低，投資規模難以擴大。例如，北京、上海等城市的產業園區空置率持續攀升，導致相關產業投資增速放緩。同時，企業數量減少也會降低員工收入預期，進而抑制消費，削弱經濟增長動力。這也會導致園區稅收貢獻下降。極大地影響了地方政府的財政收入和公共服務投入。

產業園區作為吸納就業的重要場所，空置率上升也意味著就業崗位隨之減少。這不僅影響了當地居民的就業機會，還可能引發社會不穩定因素。特別是對于一些高端產業和新興產業，人才是核心競爭力。產業園區空置率上升，使得這些產業的發展受到限制，人才難以找到合適的發展機會，從而選擇離開。

供需錯配與模式失效

導致這種空置率高企不下的原因主要有以下幾個：

一是傳統招商模式失效。傳統招商模式主要依賴政策優惠和土地資源吸引企業，缺乏對目標企業的精準定位和深度對接。這種“廣撒網”的方式在當前競爭激烈的招商環境中，難以滿足企業多元化的投資需求。尤其是2023年開始，依賴稅收返還的“政策洼地”模式因《公平競爭審查條例》實施而終結，地方政府裁撤招商部門、國資平臺接棒后缺乏專業能力，導致招商效率下降。

二是產業定位模糊與同質化嚴重。許多產業園區在規劃初期缺乏明確的產業定位，導致園區內企業類型雜亂無章，缺乏產業協同效應。例如，一些園區以“科技”“創新”等寬泛概念作為定位，缺乏具體產業方向，使得園區內企業需求難以滿足。產業園區的同質化問題嚴重，各地紛紛跟風建設類似園區，75%以上園區定位趨同，重復建設導致資源浪費。政策與市場脫節，低空經濟等新興產業被多地盲目追捧，但缺乏產業基礎的城市建設相關園區后淪為“鬼城”，如某三四線城市低空經濟園因人才匱乏和應用場景缺失空置率達60%。

三是經濟下行導致的供需結構性矛盾。2024年經濟下行壓力依然較大，企業擴張意愿不強，對產業園區的需求減少。特別是TMT行業等新興產業，因組織架構調整、業務整合等原因，出現面積騰退現象。部分行業受到宏觀經濟波動影響較大，如互聯網、軟件信息類企業，自身發展面臨困境，對產業園區的需求也相應減少。另一方面，地方政府為追求GDP盲目擴園，2023年以來年均新增1.4億平方米，預計到2025年，全國園區總面積將突破62億平方米，遠超企業實際需求。

四是園區運營與管理能力不足。傳統的產業園區運營模式較為粗放，缺乏精細化管理，無法滿足現代企業對園區服務和設施的需求。多數園區仍停留于物業租賃模式，缺乏產業鏈整合能力。調查顯示，僅20%頭部園區貢獻60%工業產值，尾部園區因服務缺失面臨“招商易、留商難”困境。運營與管理能力低下還表現在園區品牌意識淡薄，導致產業招商的解釋成本大增。

圖片來源：攝圖網（授權ID： 323271835 ）

從空間供給到價值重構

有著“第五代產業園”之稱的賦能型產業園，作為一種全新的產業空間發展理念，或許可以成為解決空置率高企難題的一種絕佳方案。與傳統產業園區相比，“第五代產業園”在數智化浪潮的推動下，通過一系列尖端科技與先進理念的深度融合，開始通過數智化手段和產業生態的精妙構建，為入駐的企業提供著全方位、深層次、定制化的賦能服務，從而成為新質生產力的承載體。

尤為值得一提的是，“第五代產業園”在規劃與運營過程中，始終將產業生態的培育與跨界融合的促進視為核心使命。它們致力于打造一個開放包容、協同創新的產業發展環境，為各類新興產業的孕育、成長與壯大提供最為肥沃的土壤和最為適宜的氣候條件。在“第五代產業園”里，產業的邊界被不斷拓寬，創新的火花得以持續碰撞，共同推動著一個又一個新興產業與未來產業的蓬勃發展。

具體而言，空置率的解決無非是從以下幾個方面著手：

一是精準定位與產業適配。園區應根據自身資源和優勢，結合市場需求，明確具體的產業定位，避免盲目跟風。聚焦細分賽道（如人工智能、生物醫藥），形成差異化競爭力。例如蘇州低空經濟園依托800億元產業基金吸引上下游企業集聚。通過產業鏈上下游企業的集聚，形成產業集群，提升園區的整體競爭力。中西部園區承接沿海產業轉移時需結合本地資源稟賦，如合肥圍繞長鑫存儲打造配套產業鏈。政府部門應加強整體規劃和頂層設計，避免低水平同質化發展。

二是數字化轉型與智慧運營。提供優質的園區服務，包括基礎設施建設、政策支持、金融服務等，增強企業對園區的依賴。制定有效的風險緩釋預案，降低主要租戶退租對園區空置率的影響。搭建數據招商系統，利用AI分析企業需求，動態調整租戶結構。深圳部分園區通過大數據預判市場趨勢，空置率下降至13.2%； 同時搭建智慧服務體系，構建物聯網平臺整合物流、金融、法律等資源，如一些園區服務類小程序通過產業鏈聯動提升企業黏性。

三是服務升級與生態構建。產業園區運營商要實現全生命周期服務，從單一租賃轉向提供人力資源、技術孵化等增值服務。比如廣州試點“工業上樓”模式，通過可租可售產業保障房降低企業成本； 要繼續踐行產城融合，配套住房、教育醫療設施，打造宜業宜居綜合體。比如三亞、南京等地通過優化營商環境吸引人才入駐。

四是政策引導與品牌價值重構。中國大部分的產業園區均由政府主導，因此，政策的引導變得尤為重要。政府可進行動態政策調控，整合“小而散”園區（如安徽開發區清理行動），避免低效競爭。在資金扶持方面，可以推動產業園區公募REITs，打通“投融管退”閉環。為實現產業園區的可持續發展，政策可以推廣綠色建筑與循環經濟，如金隅智造工場布局新能源產業，實現單位產值能耗下降30%。在園區品牌價值的重構上，政策也可多做推動。

結語

展望未來，產業園區發展要實現從“量的擴張”到“質的躍遷” ，摒棄粗放式發展，轉向“產業組織者”角色。 對于頭部園區來說，要強化技術賦能，如深圳規劃1200個低空起降點，構建應用場景生態； 而對于中小園區而言，要深耕垂直領域，如寧德時代帶動宜賓電池配套園崛起，形成不可替代的產業鏈環節。

空置率高企是產業園區轉型陣痛的縮影，亦是重構價值的契機。唯有通過精準定位、服務升級與模式創新，才能實現從“空間出租”到“生態賦能”的涅槃重生。在這一過程中，政策制定者、運營方與企業需形成合力，共同書寫產業園區的下一個黃金十年。

關注 | 園區薈（ID：biaozhunpark）

內容合作 | bjzhouyanjun（微信號）