廣東
住建部重磅新規(guī)來了。
兩會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹放出大招：“將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍”。這則消息一下子沖上熱搜榜。
來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，這項(xiàng)政策涉及的房屋規(guī)模66億平方米。這將是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，改造將帶來萬億級(jí)的風(fēng)口。
那么這么大規(guī)模的老舊小區(qū)，接下來如何改造？是拆了重建還是只是微改造？這是一個(gè)宏大的話題，同時(shí)也催生了一個(gè)龐大的市場(chǎng)。
未來持有“老破小”的業(yè)主們也會(huì)笑開花，改造后房屋將會(huì)大幅升值。
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改造66億平米涉及2億人
實(shí)際上，早在2020年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》時(shí)就提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。今年是“十四五”規(guī)劃收官之年，這意味著基本完成改造2000年之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作已進(jìn)入收尾階段。
據(jù)悉，多地甚至已將2005年之前建成的老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍中了。如今，住建部再次將老舊小區(qū)的改造時(shí)間提前5年。建筑類型涵蓋多層住宅、筒子樓、工人新村等承載著歷史記憶的建筑。
該研究院統(tǒng)計(jì)了1980年以來全國(guó)房屋竣工面積歷年數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)顯示，2000年及以前的竣工的房屋規(guī)模為當(dāng)前存量房屋總規(guī)模的9%，建面大約為66億平方米，涉及人員超過2億人。
老舊小區(qū)改造，有三大實(shí)施路徑。
第一個(gè)路徑，政府主導(dǎo)改造由地方政府作為實(shí)施主體，資金來源于中央和地方財(cái)政，北京勁松模式堪稱此類改造的典范。
第二個(gè)路徑，政企合作改造由PPP項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，資金依靠專項(xiàng)債和社會(huì)資本，上海田子坊的更新便是成功范例。
第三個(gè)路徑，居民自主更新則由業(yè)主委員會(huì)主導(dǎo)，資金來自維修基金和居民分?jǐn)偅贾菸淞中麓宓脑圏c(diǎn)為這一模式提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。
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或?qū)⒗瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1%
可能有人誤認(rèn)為，老舊小區(qū)改造將會(huì)造新一輪的拆遷潮。
但上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“這顯然是一種誤讀”，“老舊小區(qū)改造絕對(duì)不能完全理解為拆遷，“涉及拆遷時(shí)，會(huì)單列為‘城中村’，一般不說成老舊小區(qū)改造。”
老舊小區(qū)改造更多時(shí)候是指外立面翻新、加裝電梯、供水供電管網(wǎng)翻新等改造和修繕工程。
“原拆原建”是老舊小區(qū)改造當(dāng)中的一種，通俗地理解就是，“小區(qū)業(yè)主主導(dǎo)，推倒老小區(qū)重建”，是對(duì)市區(qū)老破小二手房盤活的新策略。
近年來，多地政策聚焦老舊小區(qū)“自主更新”，即老舊小區(qū)“原拆原建”。2024年以來，關(guān)于“原拆原建”的提法增多，充分說明其成為老舊小區(qū)改造的一種重要模式。
統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)至少有北京、上海、廣州、深圳和杭州 5 個(gè)城市已明確推進(jìn)“原拆原建”模式，該模式受到了廣大居民的認(rèn)可。
但實(shí)際推進(jìn)的節(jié)奏卻比較慢，周期也比較長(zhǎng)。此類項(xiàng)目推進(jìn)中確實(shí)遇到了一些難點(diǎn)和壓力：
一是戶型問題，比如說老小區(qū)的戶型結(jié)構(gòu)差異非常大，多達(dá)幾十種，所以在新建小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)方面，要協(xié)調(diào)的業(yè)主利益非常多，意見也難以統(tǒng)一，即便小區(qū)戶型設(shè)計(jì)完畢，如何分配也面臨著難點(diǎn)。
二是資金問題，原拆原建不像傳統(tǒng)拆遷模式一樣可以獲得資金賠償，相反卻需要業(yè)主自籌資金，自籌資金占整個(gè)項(xiàng)目投資量的25%；
三是規(guī)劃設(shè)計(jì)，部分小區(qū)受周邊城市既定規(guī)劃等影響，在地下管網(wǎng)、容積率、公共設(shè)施配套增設(shè)、綠化率等方面存在規(guī)劃困難，導(dǎo)致相關(guān)工作推進(jìn)遲緩。
從“原拆原建”的住房改造情況看，其往往屬于房齡過高的住宅小區(qū)。從各地“原拆原建”的推進(jìn)情況看，1990年及以前建造的房屋被納入試點(diǎn)的可能性最大。來自易居房地產(chǎn)研究的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1990年及以前建造的房屋大約占了2%，其規(guī)模約為18億平方米。
若一二線城市積極推進(jìn)“原拆原建”工作，其對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資將帶來積極影響。華福證券地產(chǎn)首席分析師陳立認(rèn)為，根據(jù)我們的報(bào)告《城中村改造可以拉動(dòng)多少投資與銷售》測(cè)算，新增100萬套城中村改造或可帶來投資7697億元、商品房銷售額3.48萬億元，若改造分5年完成，則年均或拉動(dòng)投資1539億元，拉動(dòng)銷售6956億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算的數(shù)據(jù)是，“原拆原建”每年可以帶動(dòng)1000億元的投資量，年均拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)約1個(gè)百分點(diǎn)。
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“老破小”房屋平均升值72%
上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州和南京等全國(guó)6個(gè)重點(diǎn)城市“原拆原建”的規(guī)模占比和增值空間等進(jìn)行簡(jiǎn)單測(cè)算發(fā)現(xiàn)：
一是6個(gè)城市中心城區(qū)納入試點(diǎn)的小區(qū)占比（即中心城區(qū)可原拆原建小區(qū)/中心城區(qū)所有小區(qū)）分別為2%、3%、4%、3%、2%和1%，6個(gè)城市平均值為3%。
二是此類模式下，“舊貌換新顏”，新房對(duì)比過去老破小二手房的價(jià)格將分別上漲108%、155%、80%、34%、23%和33%，6個(gè)城市平均值為72%。若此類項(xiàng)目采取共有產(chǎn)權(quán)方式定價(jià)和管理，即地方政府和業(yè)主各對(duì)半共享物業(yè)增值，那么參與“原拆原建”的業(yè)主將享受房屋價(jià)值36%的增值空間。
三是從城市對(duì)比看，城市規(guī)模和能級(jí)越高、二手房降溫力度越大，那么小區(qū)增值機(jī)會(huì)越大，業(yè)主支持“原拆原建”的力度也將更大。
“原拆原建”不僅帶來房屋升值，另外一大好處是，相比傳統(tǒng)的置換新房模式，將可以少支付30%比例的支出。通俗來說，過去可能需要100萬的資金才能入住一套新房，而現(xiàn)在通過“原拆原建”，只需要70萬元就可以入住同樣的一套新房。
“會(huì)出現(xiàn)很多新產(chǎn)業(yè)，比如符合老舊小區(qū)改造需求的加裝電梯企業(yè)、適老化公共設(shè)施以及兒童活動(dòng)場(chǎng)地配套企業(yè)都能得到發(fā)展，很多企業(yè)已經(jīng)瞄準(zhǔn)了這些方向。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
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