深圳房價，它又回來了

“科技創新、產業創新”是上周會議的核心思想。所以接下來的主線肯定要圍繞這個方向來做。

其中deepseek和人形機器人是繞不開的兩個方向，一方面是他們前期都走出了足夠的空間和賺錢效應，另外一方面接下來政策扶持也都主要集中在這里。

當然短期這兩個方向都開始分化了，市場也正在高低切換，選谷才是關鍵。如果你對這個方向的操作沒把握，強烈推薦大家關注金田哥。去年他的收益絕對是圈內的佼佼者，近期他在公眾號公布的幾個人形機器人大牛標，都吃了大肉，均是公眾號提前發布，歷史文章可查。

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-----------以下為正文-----------

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在知乎上，有一個問題一直都很火爆，迄今都還不斷有人回答：

如何看待深圳 2020 年 3 月房價漲幅全國第一，逼近70,000 元大關？

看到這樣的提問，我是頗有感慨的。從2020年3月到2025年3月，剛好不多不少，整整5年。

這5年來，社會風氣從“誰不買房誰傻逼”，轉變為“房價是彈性的，房貸是剛性的”，可以說，5年間我們見證了大家對一個行業的追捧和唾棄，盡管時間看著也不短，但在人生尺度上，5年已經算很快了。

換個角度想，房地產漲了一二十年，來一次大的調整，也是好事啊。它有利于改善世人對房價、對城市的認知。

對此，我還記得，深圳房價是從2014年年底央行意外降息后開始躁動，在2015年3月開始正式上揚。

那會兒，我剛開始做地產自媒體，但敏銳的感覺到，深圳樓市的春天，來了！

▲2014年央行降息后，我發了一篇文章，預判最佳買房時機已到。

到了2015年7月，深圳均價已經從3萬漲到了3.8萬，此時上海均價也不過3.4萬、北京均價3.3萬！而廣州均價才1.7萬，更是需要乘以2，才能勉強趕得上深圳房價。

至此，深圳房價可以說是一騎絕塵，一直處于快速上行通道，住宅產品基本一推出就是“日光盤”。不僅新建住宅均價全國第一，搶房難度也全國第一。

2020年下半年，深圳新房均價正式突破7萬大關；到了2021年，深圳很多樓盤房價已然沖破8萬關口，到處都是千萬乃至兩千萬的”普通住宅“。

此時，深圳的房價漲幅對比2015年，漲幅高達166%，對比2008年（均價1.2萬），漲幅更是高達700%，再按3成首付乘以3倍的杠桿，可以說，這十余年間，很多買房人的凈資產翻了十幾倍，不會投資的也有三四倍。

這樣的漲幅，其他城市都是沒有的。這時的深圳，超過了上海、北京，成為全球漲幅的前三名，吸引著全世界的目光。

02

顯然，上面提到的2020年3月，無疑是深圳房價的高點或次高點。回望這個高點，我們仍能感受到當時買房大軍的激烈戰況。

但5年后的今天，我們也發現，深圳的房價均價，其實也并沒有跌多少。

▲從上圖可以看到，深圳二手房均價，自去年929新政后，均價迅速從5.9萬每平拉升至6.3萬每平。

▲在貝殼數據上，深圳房價均價上漲態勢更為明顯，相比此前的7萬高點，僅有一步之遙。

事實上，在去年929后，樓市成交走量的同時，人們還比較擔心的是房價是否能夠穩住。現在看來，這個擔心是多余的。

對此，我從多方驗證，許多在售新房年前給出的節日優惠折扣，年后都收回了，部分新開樓盤的房價更是略有上漲。

二手房價方面表現更為突出，據樂有家研究中心數據，2月深圳二手住宅成交均價約6.41萬/㎡，環比漲幅約1%。

▲這是深圳3月環比漲幅TOP20的小區排行榜。可以看到，這些小區漲幅大都超過了10%，絕大部分都是位于福田南山寶安的優質盤。

當然，盡管深圳房價確實漲了一點，但這一波行情，并非以往的普漲和暴漲。

為什么？從成交來看，它更像是一波暴跌后的極限反彈，且僅限于優質筍盤。

比如深圳灣寶能太古城北區，一套84平3房， 去年5月成交價1130萬，而今年1月最新成交價已經去到1417萬，漲了287萬。

再比如福田南天二花園，82平2房， 去年8月成交價825萬，10月成交價880萬，而今年2月成交價已經去到970萬。

整體來看，比起去年，今年很多熱盤的成交價都漲了上百萬，筍盤確實消耗得比較快。

與之相對應，非優質盤、遠郊盤，其實還在下跌。

▲可以看到，深圳3月跌幅榜，上榜的小區，大部分均價較低（ 顯示其為老破小），或位置較為偏遠。

03

坦白說，雖然深圳優質筍盤已經上漲，新房已收回折扣，房產均價也已經接近以前的高點，但深圳樓市仍然有一個問題需要解答：

面對這樣的價格漲幅，成交量能否持續？

從成交數據來看，深圳2月的成交還是很活躍的，新房網簽2484套，二手累計網簽3764套，相對于去年同比增幅是很明顯的。

但是，盡管同比成交亮眼，但相對于新政后的高峰，無論新房還是二手房，成交都已大大萎縮。

尤其是認購數據，3月后的新房認購成交，平均每天100多套，顯示購房者并不是很認可當前的價格行情，雙方處于角力僵持階段。

▲可以看到，深圳新房自新政后，成交量逐漸走低。相比新政后高峰期的上萬套成交，3月的新房成交已恢復正常，預計僅有3500套左右，二手房預計成交4500-5000套（3月小陽春，這樣的成交量只能說還行）。

由此，所謂“量在價先”，萬一成交量不能持續，深圳房價其實很難維持目前態勢。

此外，深圳樓市還有第二個問題，便是二手房掛牌量越來越多。

▲據統計，深圳3月10日共有67662套二手房在售，較上周增加了1917套，已經接近深圳二手房掛牌量歷史最高點。

理論上，市場好了，二手房業主會惜售，掛牌總量是要下降的。

而如此多的業主用實際的掛牌動作表明，現在深圳樓市雖然上漲了，但也只是恢復到了榮枯線上，離全面復蘇，或許還有很遠的距離。