老舊小區加裝電梯：少數人的反對能阻擋多數人的便利嗎？

以案說法

2025年第9期（總第13期）

【本期話題】

老舊小區加裝電梯，爭議多，需要業主協商一致嗎？

【開講啦】

在重慶市的一個老舊小區里，A、B兩棟樓的居民們一直有個心愿——加裝電梯。小區里大多是老年人，上下樓很不方便。于是，50戶業主聯合起來，向區規資局申請加裝電梯，并提交了詳細方案和相關材料。

然而，A棟有一業主劉某卻不同意。他認為加裝電梯會遮擋他家廚房和廁所的采光，還會產生噪音、影響消防，甚至降低房屋價值。盡管其他業主多次修正方案，但劉某始終不同意。區規資局在收到劉某的異議后，直接回復要求業主們協商一致后再申請，這讓加裝電梯的計劃陷入僵局。

周某春等36戶業主不服，將區規資局告上法庭，要求撤銷回復并重新審批。法院審理后認為，老舊小區加裝電梯是民生工程，符合大多數業主的利益，規資局不能簡單以“未協商一致”為由終止審批。法院判決撤銷規資局的回復，責令其重新作出行政行為。二審法院也維持了原判。

這個案件告訴我們，老舊小區加裝電梯不能因為少數人的反對就停滯不前。行政機關在審批時，應充分調查異議是否成立，而不是簡單要求全體業主“協商一致”。

【故事原型】

上述故事根據重慶市南川區人民法院（2020）渝0119行初41號一審行政判決，重慶市第三中級人民法院（2020）渝03行終167號行政判決所涉案件改編。改編。該案例被最高人民法院選入“人民法院案例庫”，其“裁判要旨”將對全國法院具有指導作用。

【律師評論】

本案的裁判要旨，可以概括如下：

老舊小區加裝電梯規劃行政許可審批中，業主對加裝電梯不能達成完全一致的，行政機關應當對異議進行實質調查，必要時還應進行勘驗、鑒定，以確定加裝電梯是否存在侵害異議人專有部分使用權或相鄰權等合法權益的法定情形。行政機關在未對異議進行調查的情況下，直接作出程序性復函要求業主協商一致，從事實上終止行政許可程序的，沒有事實和法律根據，應予撤銷。

以下對上述裁判要旨的解讀與評論：

本案的裁判要旨明確指出，行政機關在審批老舊小區加裝電梯時，不能簡單以全體業主“協商一致”為前置條件，而應進行實質調查，必要時進行勘驗、鑒定，以確保加裝電梯不會侵害少數業主的合法權益。

法律依據與原則

根據《中華人民共和國行政許可法》，行政許可必須遵循法定原則，即許可條件必須由法律、行政法規或地方性法規的明確規定。對于老舊小區加裝電梯，目前并無法律或行政法規明確規定必須全體業主一致同意才能申請規劃許可。相反，《民法典》第278條規定，改建建筑物及其附屬設施只需專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意即可。這意味著，加裝電梯不應以全體業主“協商一致”為前提條件。

行政機關的職責

行政機關在審批過程中，應積極履行職責，對異議進行實質調查。例如，若業主提出加裝電梯會影響采光、通風或產生噪音等問題，行政機關應進行現場勘驗或鑒定，而非簡單要求雙方協商一致。這種做法既符合行政許可的便民、高效原則，也有助于平衡多數業主的利益與少數業主的合法權益。

案例說明

在本案中，規資局僅因有業主提出異議，便要求全體業主協商一致，這種做法被法院認定為違法。法院認為，行政機關應在異議存在時，主動調查異議是否成立，必要時進行勘驗、鑒定，并根據調查結果作出決定。

本案的裁判要旨不僅保障了多數業主的合理需求，也維護了少數業主的合法權益，體現了公平與效率的平衡。

*文/上海杜繼業律師，恒都（上海）律師事務所資深律師。