保利給自己做了一場手術

2019年8月，距離東京奧運會不到一年時間的時候，中國乒乓球的中流砥柱馬龍給自己剃了光頭，做了一個艱難的決定——做手術。

因為長期超負荷訓練，馬龍傷痕累累，腰部、頸部、手腕和膝蓋都出過問題，尤其是左腿的膝蓋，已經開始鈣化。

事實證明，這個決定正確無比。手術很成功，風險被及時出清，奧運會也正好延期，馬龍順利衛冕男單冠軍，成為乒壇歷史第一人。

風險出清本身，其實是一件很難的事情。

1月17日，保利正式公布了2024年的業績快報，簽約面積1796萬平方米，簽約金額3230億元，盡管這兩個數字都同比減少20%以上，但保利發展仍然保住了金牌：

中國最大的房地產企業。

金牌背后，保利給自己動了一場大手術。

2022年，保利的戰略研究院發布的房地產白皮書里，提出了“五化”趨勢判斷——去金融化、制造業化、極致專業化、功能民生化、競爭格局加劇分化。他們不是說說而已，保利內部馬上開始部署戰略調整——堅決去庫存。

2022年還是樓市的小陽春，保利去庫存的選擇，看上去格格不入。

但回頭來看，這個決策無比正確，因為行動得早，也沒有引起市場太大震動。保利就這樣在所有人的眼皮子底下，完成了一場手術。他們算了下，這幾年累計去庫存：

1.35 萬億。

去庫存讓保利得以保留了實力。在頭部房企接連遇到麻煩的時候，保利賬面上趴著全行業最多的：

1300億資金。

這只是2023年三季報的數據，如果加上已售待回籠的1033 億，現金超過2300億。這筆錢，是保利生存和發展的老本。

也是因為行動得早，保利這艘大船在掉頭的時候，還能賺錢，是行業為數不多的保持盈利的公司。

去庫存當然也要付出代價。

從2014年—2022年，保利的銷售結算的毛利率連續九年保持在20%以上，這個驚人的紀錄，這兩年都被打破了。

房地產公司的年報都有滯后性，由此就可以看出，之前的兩年，保利到底經歷了什么。也從側面反映出，2024年中國房地產行業，經歷了怎樣的艱難。

經過這輪去庫存，保利出清了很多風險。

2022 年到 2024年3季度,他們的有息負債規模降了200多億。到2024年 6 月底，他們有息負債綜合成本才 3.31%。頭部房企中，保利是唯一一家將境外美元債全部清償的。

作為龍頭企業，還是央企，保利的舉動其實某種程度上會被解讀為行業走向，所以他們絲毫不敢懈怠，在去庫存的三年里，他們拿了將近4000億的土地。

這個數字很考驗耐心，在外界看來，這幾年保利一直在調整拿地思路，一年比一年聚焦。2024年，保利拿地最多的兩個城市是上海、廣州，也是業績最好的兩個城市。

在上海，保利以364億元的銷售蟬聯亞軍，保利外灘序更是以七倍的認購率，創造了上海年度認購率紀錄。有人算過，保利的首開去化率，無論是在上海市區還是郊區，都排名第一；

在大本營廣州，保利完成了逆襲，以將近20%的市場占有率，成為廣州當之無愧的第一。廣州銷售業績最高的20個項目中，保利占了5個。

顯然，在自己最熟悉的戰場上，安全度和確定性更高。

而上海和廣州的重倉，讓保利的拿地結構發生了巨大變化。2024年，保利一線城市占當年總拿地金額的占比，從2023年的35%，猛漲到:

74%。

而且這些土地很多都是優質土地，比如廣州的面粉廠地塊，海珠琶洲南地塊.......所謂優質，就是更高的確定性。

保利的投資思路，其實完全可以被普通人拿來做投資的標準答案。

2024年，地產行業迎來了歷史上最多的利好消息，但房地產修復期，還遠沒有結束。

我想起了馬龍的故事，2016年實現超級全滿貫之后，他沒有激流勇退，而是選擇再次穿越黑暗，去克服低谷和傷病。領軍者的一舉一動，都會被放在顯微鏡下，這也是成為冠軍的代價。

鄭欽文被問過，奧運奪金后成為全球icon，如何應對越來越大的壓力？鄭欽文的回答很讓人印象深刻：

壓力是一種特權。

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