北京老破小，正被快速拋棄

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　　最近海淀的圓明天頌出了一套次新房成交，引起了業內關注：

　　▲圓明天頌2021年的開盤均價為11.5萬，也就是說，短短4年時間，這套196平米的戶型，漲幅接近30%-40%，總價上漲近千萬。

　　說實話，圓明天頌作為樹村乃至海淀少有的新房項目，同時品質在線，受到有錢人追捧不奇怪。但是在短時間內漲價如此炸裂，還是大大出乎了我的意料！

　　這是因為，從2023年下半年開始，北京房價出現了一波急跌，很多小區都出現了砸盤成交。

　　例如望京遠洋萬和城，我就聽說一個炒家，前幾年賣了這個小區里一套260平的房子，然后到了24年，他以差不多的價格買回這個小區，居然買到了300多平的大戶型（他相當于股市里做T，幾年時間掙了100平，可以想見這個小區的跌幅之大）。

　　由此，在一片跌跌不休的氛圍中，以圓明天頌為代表的品質次新居然還能漲這么多，這的確是一個奇跡；

　　另一方面，圓明天頌成交上漲，也為即將開盤的新房，樹立了一個價格標桿。

　　類似于酒仙橋北京宸園高價開盤熱銷，隔壁中海地塊被看好一樣，圓明天頌所在的樹村板塊，還有新地塊即將出讓，未來樓面價妥妥近10萬；不遠的功德寺、清河朱房村，樓面價都拍到了9.5萬，售價13-14萬大概率也無壓力。

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　　不過，與品質次新受追捧相對應的是，北京樓市的老破小，正被快速拋棄。

　　為什么這么說？前段時間我寫了篇《》，就提到西羅園小區，2022年之前就是四五萬的報價，這么低的價格都能掉到3萬以內，足以證明類似于西羅園這樣的老破小，并不受購房者青睞。

　　事實上，在這一輪下跌里，不只是南三環，東三環也有大量老破小小區成交價跌到3萬多了，例如武圣東里、松榆西里、華威北里、潘家園小區等，成交價都是3.5萬上下，而這些房子，在三四年前成交單價是5-6萬甚至7、8萬。

　　而從北京樓市的成交數據來看，老破小的成交比例其實并不低。

　　根據鏈家的相關數據，?2024年下半年以來，北京300萬元以下的二手住宅成交套數占比，從21.8%飆升到30.8%??。具體到10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比達到66.3%，顯示出剛需小戶型在二手房市場中占據主導地位?。

　　那么，成交量上漲，為什么老破小的價格仍在繼續下滑？

　　因為老破小的居住體驗很差、不受買房人待見，賣房人不得不“以價換量”，相比品質次新房源，“以價換量”的趨勢在總價較低、品質較差的房源中反而更為明顯。

　　老破小同樣不受購房者青睞的城市，還有上海。

▲但跟北京不一樣的是，在上海的樓市成交結構里，“老破小”房源成交穩步下降，這是因為上海的新房和次新房源更多、購房者擁有更多選擇所致（不買老破小，上海人還有大把次新房源和新房可選）。

　　而在成交價格方面，上海和北京的步調則是一致的。

　　據調查，5年前的2019年，上海老破小成交均價為5.2萬每平，高出二手房市場均價10%；而5年后的2024年，上海老破小均價則掉到了3.89萬每平，低于二手市場均價5%，顯示出老破小的價格跌幅，高于次新和新房，“以價換量”是老破小的主流底色。

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　　昨天還看到一張圖，顯示北京的人均存款，一騎絕塵超過上海和廣東，達到32萬。

　　那么，北京人這么有錢，為啥老破小的成交占比會這么高？這些有錢人不應該去買新房嗎？

　　對此，我的看法是，北京人是有錢，但在住房消費習慣上，北京購房者并不一味追求新房和次新。這跟“十里洋場”、追求精致輕奢的上海購房者的消費習慣并不一樣。

　　從這個角度看，北京樓市，雖然無論新房還是二手房的成交量都比不過上海，但卻有極大的潛力可挖，即真正好的產品，再貴也會有人買單。

　　而這，也許正是住建委看到北京富人的消費潛力后，放開諸如朱房村地塊限價、放開新房陽臺、中庭等建筑規劃限制的原因吧！

　　同樣的道理，對于現在的北京樓市投資，只能看200平以上的好地段和稀缺戶型，因為這類房子，不缺后備購買力，社會總有新富人產生。