鄭州的產(chǎn)品革命開始了

地盤說

好房子才能夠穿越周期。

■ 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

歲序更替，樓市往往是有一波好行情的。

與往年不同的是，進(jìn)入真正的下半場后，無論開發(fā)商還是購房者，都開始對(duì)產(chǎn)品異常的認(rèn)真起來，“越做越好”似乎成為了大家共同的心愿。

樓市內(nèi)卷的風(fēng)，終于吹到了北龍湖。

稍早些的12月23日上午，經(jīng)歷過流拍后又一次掛牌出讓的北龍湖10號(hào)地塊，在經(jīng)歷眾多頭部房企的激烈哄搶，最終被金茂以16.16億元拿下，溢價(jià)率20.5%。

?備受關(guān)注的北龍湖10號(hào)地被金茂收入囊中

公開信息顯示，10號(hào)地塊位于鄭東新區(qū)龍湖南岸如意河?xùn)|二街南、九如路東，西側(cè)為已經(jīng)交房的中海九號(hào)公館，北邊是建業(yè)君鄰大院、東鄰則是在建的網(wǎng)紅樓盤鐵建投松苑，妥妥的清一色北龍湖高端頂奢豪宅。

根據(jù)此前鄭東新區(qū)發(fā)布的地塊出讓規(guī)劃說明，10號(hào)地塊被明確要求按照第四代住宅設(shè)計(jì)，并對(duì)建筑高度以及計(jì)容方式作了必要的優(yōu)化。

毫無疑問，這次將高贈(zèng)送+空中庭院的第四代住宅產(chǎn)品搬到北龍湖，不光是打破北龍湖豪宅窩的千盤一面風(fēng)格，也將提前鎖定龍湖南岸核心地段的下一個(gè)爆款。

?北龍湖10號(hào)地規(guī)劃說明

或許有人會(huì)問，金茂將會(huì)在10號(hào)地落地什么樣的產(chǎn)品，會(huì)不會(huì)對(duì)龍湖南岸新房、二手房產(chǎn)品帶來降維打擊？我們不妨拭目以待。

其實(shí)，“第四代住宅”早已算不上新鮮事物。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前從一線城市到二三四線城市，全國已有20多個(gè)城市在落地第四代住宅產(chǎn)品。

在鄭州，也先后有未來天奕、鐵建投松苑、萬科翠灣中城、招商林嶼境等項(xiàng)目身體力行，先行一步做出了不同嘗試。

?未來天奕交付實(shí)景

當(dāng)然，雖有房企的突破嘗試，依然需要政策層面的背書。

近日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行了修訂、完善，也是為第四代住宅進(jìn)行保駕護(hù)航。

新版《技術(shù)規(guī)定》要求，樹立提升住宅品質(zhì)導(dǎo)向，中心城區(qū)新編住宅項(xiàng)目容積率不超2.5，新增對(duì)陽臺(tái)進(jìn)行立體綠化住宅的設(shè)置要求，將住宅層高下限升至3米；新增配備“社區(qū)食堂”“文化活動(dòng)室”等公共設(shè)施；新建住宅要配建“訪客車位”；增加了“城市設(shè)計(jì)”章節(jié)......

這意味著，接下來鄭州樓市的新房產(chǎn)品勢(shì)必會(huì)越來越卷，“低容積率、高贈(zèng)送、公共配套”將會(huì)成為新常態(tài)。

不夸張地講，鄭州可以明目張膽的大興第四代了。

?新《技術(shù)規(guī)定》從政策層面鼓勵(lì)建設(shè)“四代住宅”

不難看出，所謂“第四代住宅”產(chǎn)品，就是通過贈(zèng)送陽臺(tái)、飄窗、花池等部分面積，讓戶型設(shè)計(jì)向“無公攤”無限靠近。

對(duì)購房者來說，最直接的收益，自然還是得房率的提升。

這是鄭州房地產(chǎn)整體開發(fā)水平的一次進(jìn)化，在一定程度上，也是對(duì)關(guān)乎2025年樓市走向重磅會(huì)議的有力呼應(yīng)。

據(jù)媒體報(bào)道，一年一度的“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”于12月25日在北京閉幕。

會(huì)議明確了2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國建造”升級(jí)版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

?2025年全國住建工作五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)

這不僅是對(duì)2024年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)“組合拳”的充分肯定，更是對(duì)未來樓市新常態(tài)的定調(diào)。

決策層對(duì)“好房子”的不斷強(qiáng)調(diào)，也意味著未來的政策，會(huì)往這個(gè)方向繼續(xù)傾斜。

俗話說，消費(fèi)者會(huì)選擇用腳投票，單從過去一階段樓市的銷售數(shù)據(jù)，就可見一斑。

按照慣例，國家統(tǒng)計(jì)局前幾天發(fā)布了11月份全國70個(gè)城市的房價(jià)數(shù)據(jù)，在17個(gè)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)的城市中，就有10個(gè)屬于二線城市。

?11月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)

不管是漲幅不錯(cuò)的成都、杭州，還是曾經(jīng)階段性低谷的武漢，都在政策的不斷加持下，呈現(xiàn)出高端改善型樓盤銷售的逆勢(shì)上揚(yáng)。

尤其是成都市場，在改善產(chǎn)品力不斷提升下，千萬級(jí)豪宅出現(xiàn)了爆發(fā)。截止到12月8號(hào)，成都的千萬級(jí)豪宅成交已達(dá)1058套，超過去年的1033套。

?成都千萬級(jí)豪宅成交逐年上漲

顯然，樓市已經(jīng)從過去的“有房住”，到了更要“住得好”的新階段。

改善產(chǎn)品的備受追捧，在鄭州也不遑多讓。

且不說，超高得房率的招商林嶼境連開連捷，就連扼守金水北價(jià)值標(biāo)桿的美盛大港灣、越秀天悅江灣等項(xiàng)目，也一直霸榜熱銷名單，更不用說占據(jù)主城核心資源的中海時(shí)光之境、中原華曦府、蘭溪府、未來天奕、華潤潤府等高端改善樓盤，都各自取得了不俗的業(yè)績。

?1-11月鄭州樓市主城項(xiàng)目銷售業(yè)績（自克而瑞河南）

“應(yīng)出盡出”的“止跌回穩(wěn)”措施，加上新房項(xiàng)目的品質(zhì)在線，讓鄭州樓市改善群體的購買力得到逐步釋放。

這充分說明，你只要做得足夠好，房子就會(huì)不愁賣。

畢竟，好房子才能夠穿越周期。從未來天奕交房的盛景，便可窺得一斑。

未來，隨著像“第四代住宅”等迭代產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，對(duì)鄭州樓市存量二手房和部分設(shè)計(jì)落伍的新房都或?qū)⒃斐山稻S式打擊。

也就是說，哪怕你是保守派，這一回，也得被市場倒逼著自我迭代。畢竟，新一輪的產(chǎn)品革命已經(jīng)在路上了。

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