穩樓市、新模式、促更新、建好房——點評住建部2025新部署

文/中房研究院ICR執行院長、365房評創始人 肖勇

本周召開的全國住房城鄉建設工作會議，部署了2025年重要工作。其中，對房地產領域有如下表述（相關點評附后）：

——持續用力推動房地產市場止跌回穩。一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。二是著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

（點評：咬定青山不放松，持續用力穩樓市，落實相關政策（存量政策與增量政策）。

后續還會出臺利好樓市的政策，不穩住，不罷休！

城中村與老舊房的改造將提速，創造新需求，如同2015年棚改。并且，改造的規模并不限于大城市，而是300個城市，考慮到全國房地產市場的平衡性。

支持鼓勵剛需和改善性需求。相關的制度安排還需進一步明確，能否借鑒其他行業“以舊換新”的補貼政策，鼓勵換房升級的改善性需求？對幫助新市民、青年人、農民工的安居，也需要更有力度的具體的舉措。）

——推動構建房地產發展新模式。一是著力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護群眾合法權益。

（點評：房地產發展新模式“新”在哪里？堅持“兩手抓”，一手抓保障，一手抓改善（好房子），也就是市長的歸市長，市場的歸市場；人、房、地、錢“四定”，供需平衡，避免錯配；推行現房銷售，加強優化監管；建立房屋全生命周期安全管理制度；加強房地產全過程監管，維護市場秩序。

房地產黃金二十年，高速發展，一片繁榮，同時也是野蠻生長，亂相叢生。需要構建新模式，正本清源，行穩致遠。新模式是對過去的瘋狂的“三高模式”的撥亂反正，意義重大。）

——大力實施城市更新。一是堅持“先體檢、后更新，無體檢、不更新”，建立城市體檢和城市更新一體化推進機制。堅持問題導向，查找人民群眾身邊的急難愁盼問題；堅持目標導向，找出影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項，體檢出的問題就是更新改造的重點。二是深化城市建設、運營、治理體制改革，建立可持續的城市更新模式和政策法規。三是謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，基本完成已排查出老化燃氣管道的更新改造任務，基本消除縣級城市建成區黑臭水體。持續實施完整社區建設、既有建筑改造利用和老舊街區更新改造、地下管網管廊建設改造、建筑市政基礎設施設備更新、城市生活垃圾分類、口袋公園和城市綠道建設、公園綠地開放共享、城市居住區養老服務設施和兒童友好空間建設等民生工程、發展工程。鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。四是構建城市管理新模式，完善“一委一辦一平臺”，推動城市管理融入基層治理，形成智慧高效治理新體系，提高城市管理科學化、精細化、智能化水平。五是以“新城建”為引擎打造高水平“數字建”，系統推進數字家庭、智慧住區、房屋建筑管理智慧化、城市運行管理服務平臺、智能化市政基礎設施建設改造等任務，全方位提升數字化、網絡化、智能化水平。

（點評：開發商眼里的城市更新主要是指拆舊建新，行業主管部門所說的城市更新，是城市空間、城市界面、城市功能的整體煥新與全面提升。這里面蘊含著大量的商業機會，也是房地產行業轉型創新升級的重要方向，由開發向投資、運營、服務轉型是必然選擇。時代變了，不轉型，就出局。）

——打造“中國建造”升級版。一是全面深化建筑業改革，變革建造方式，改革工程監理、工程造價、竣工驗收等制度，健全工程質量安全保障體系，大力發展現代化建筑產業。二是以更高質量的制度供給激發建筑企業和從業人員的強大活力。全面梳理建筑業法律法規規章和文件，凡是影響活力和積極性的，該改的改、該廢的廢。三是整體提升工程建設標準，國家標準提高底板、行業標準相應提升，鼓勵支持制定團體標準、企業標準，以標準提升引領建筑產業升級。四是更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑。選擇一些基礎好的地區，支持打造形成現代化建筑產業鏈。五是把綠色建筑培育發展成新的經濟增長點。2025年實現新建建筑全面執行綠色建筑標準的目標，推進建筑領域節能降碳，開展建筑光伏高質量發展試點。

——建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。一是提高住宅建設標準，發布新修訂的《住宅項目規范》等住宅標準。二是構建支持住房品質提升的制度體系，大力發展順應人民群眾新期待的好房子。三是支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。四是推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。五是大力實施物業服務質量提升行動。

（點評：打造“中國建造”升級版、建設中國“好房子”的提法很有意義。中國房地產的問題一大堆，建筑質量問題是重中之重，老百姓掏了“六個錢包”、負債幾十年買的房如果出了質量問題，何來幸福感、獲得感、安全感？

“好房子”不僅是改善型居住的需要，更是行業的底線、行業的良心!

況且，中國建筑業還肩負著出海、走向世界的使命。眼下，“中國制造”、“中國智造”已形成全球性正向影響力，我們能否像新能源產業、新能源汽車等一樣，打造綠色、低碳、環保、科技、智能的“中國建造”品牌，走在世界前列？）