西姜村爛尾樓苦盡甘來！西安南三環“辰宮紫雲境”值得買嗎？

終于！爛尾超10年的西姜村城改項目開始交房......

同時在2024年11月20日也迎來了5棟樓175套房源備案價公示，毛坯均價約14315元/㎡。

這一切離不開雁塔區的斡旋，更離不開榆林辰宮地產的接盤，讓這片荒廢多年的爛尾樓重獲新生。

對于不熟悉西安的朋友們來說，西姜村城改——西江月項目的歷史還需要翻一翻，我們也在這里簡單舊事重提。

西姜村城改最早能追溯到2004年，2005年陜西長通投資開發有限公司（以下簡稱：陜西長通）與西姜村正式簽訂改造合同，2011年項目正式啟動。

這時候城改方面有個大的政策背景，俗稱“三邊政策”為“邊建設、邊辦手續、邊安置”，開發商基本不需要花什么錢就能搞開發，不過后來變了！

成為“政府主導，市場運作”，開發商需先整村拆遷，再按安置量配給土地，剩余土地收儲，當然這時候未批先建的現象仍舊普遍，后來預售制度被卡死，掐斷了不少開發商的資金鏈，因為一邊是拆遷安置的資金大投入，一邊是無法抵押、預售帶來的資金缺失。

所以這類項目違規銷售的現象屢禁不止，同時也積極找外援資金合作開發；陜西大唐地產、青海匯通等注資合作，但卻并沒有改變項目爛尾的命運。

在2018年保利地產也曾披露投資將100億開展合作，2021年又有卓越地產接盤的消息，但最終均告夭折。

現在回看那段地產發展歷程，粗放式的政策管理刺激了市場活躍，也為爛尾埋下了苦果，吃盡苦頭的是那些買房人。

榆林辰宮地產2023年6月正式接盤，并把項目由“西江月”更名為“辰宮紫雲境”，也算苦盡甘來。

根據最新備案價格，辰宮紫雲境14315元/㎡的毛坯價格到底值不值得入手呢？接下來我們來看一下。

辰宮紫雲境項目位于電子南路與南三環以東，位置有利有弊，靠近高新錦業路對于高新地緣人群通勤便利；臨近南三環、繞城高速但也是項目巨大的噪音源；西側直線500米左右為電子城供熱站。

在公共交通方面，附近沒有地鐵站，距離最近的是北側的地鐵8號線安化門站點，約2公里左右，只能依靠公交換乘。

教育配套方面目前西側DK1幼兒園住宅地鐵正在建設，西側700米左右有一所雁塔區藝林小學；目前學校劃分為西姜村小學，目前在雁塔區第一學校過渡。

另外在商業方面目前暫時沒有什么地標性商業，距離最近的應該是南飛鴻樂薈中心。

在休閑公園沿南三環路有一條沿路綠色步道，不過南三環與繞城高速聯合，尾氣濃度可想而知，似乎并不適于鍛煉。

目前辰宮紫云境已屬于準現房狀態；根據項目規劃信息占地138.85畝，規劃有19棟樓全部為25-33層的高層，容積率3.84，建筑密度16.31%，從這組數據上可以看出項目屬于高容積率、高密度的社區，

在2023年9月14日雁塔區發布的規劃情況中還提到項目涉及“地質災害易發區”、“占壓用地紅線”、“日照不足”等問題，所以對于購房者而言需要精挑細選。

此次辰宮紫雲境此次公示的以95㎡兩室、105㎡兩室、120㎡、126㎡、133㎡戶型為主，當然產品也是一言難盡，為2梯4戶的設計，與當下樓市“第四代”產品對比十分落伍。

95㎡兩室客廳朝南，南北通透，95㎡兩室主次臥均在北向，采光有限。而105㎡客廳、臥室均朝南，卻并非南北通透，只能南向單面通風。

120㎡三室戶型為東西向戶型，主客臥朝南；126㎡算是最好的產品，南北通透，但在小窗采光仍受影響；同樣的問題在133㎡戶型上也有體現。

當然這是10年前的產品，只能說此一時彼一時，在樓市產品迅速迭代下，早已物是人非。

但對于預算有限的剛需人群仍不失為一個選擇，當然因為前期有違規銷售的情況，可選的房源并不多。

我們再次回到價格，對于一個爛尾多年的項目1.43萬元/㎡并沒有讓人感到驚訝。

記得在前2022年附近華安紫竹苑備案價格1.3萬元/㎡；再看周邊的二手房，西面的的中鐵尚都城掛牌均價1.4萬元/㎡；北面的世家星城三期1.3萬元/㎡、四期1.4萬元/㎡；華安紫竹苑1.5萬元/㎡;江林新城1.2萬元/㎡......可以發現在二手房內不乏性價比之選。

所以對于并不著急入手的購房者，在二手房里面多看一看，似乎更加理智，特別是一些改善需求客戶，對此大家有什么看法呢？