溫州市區一新商品房大批量法拍，價格大跳水，是價格陷阱還是抄底機會？

　　這大概是一次性拍賣房源最多的商品房小區了，數量達49套。

　　近日，位于梧田的華董璞麗灣在阿里法拍網上一口氣上架49套住宅，將于12月9日進行拍賣。其中，最低一套房源起拍價僅8653元/㎡，堪比安置房價格。

　　明明是商品房小區，為何交付才一年，房價竟與安置房看齊，這個樓盤到底經歷了什么？

　　璞麗灣位于S1輕軌龍霞站西南側，西側是寮東家園和麓湖灣。周邊住宅區較多，居住氛圍濃郁，但缺乏大型商業配套，還有輕軌帶來的噪音影響。

　　來源百度地圖

　　雖然整個小區只有3棟樓，但因開發商資金鏈困難，中途幾度停工，延期近一年，才在去年11月30日順利交付。

　　小區于2019年11月開盤，共有292套商品房住宅，賣了5年多，到現在還有60套房源待售，其中包含本次拍賣的49套房源。足見該小區一路走來有多坎坷了。

　　樓棟示意圖

　　然而，磨難還沒結束。這次上線的49套法拍房，再次將小區房價按在地上摩擦。

　　其中1幢19套，2幢14套，3幢16套，起拍單價最低8653元/㎡，最高11607元/㎡，整體折扣是原備案價格的3-4折左右，面積從 87㎡-130㎡不等，樓層也有高有低，可選擇空間較大。

　　數據來源阿里法拍、溫州房管網

　　就起拍價來說，還是很有吸引力的，足夠低。畢竟一河之隔的澤霞雅苑安置房的小區均價在1.5萬元/㎡左右（數據來源貝殼），而璞麗灣這批法拍房源的起拍單價最高也才1.16萬元/㎡，遠低于安置房。

　　再者，這批房源大部分起拍價在100萬左右，個別房源甚至只要80多萬，這樣的價格，很有誠意了。

　　而且，這批拍賣房源的所有人是溫州華冠置業有限公司，即開發商，約等于還是新房。不過，其中9套房源存在瑕疵，如現場雜物堆放未清理、有人居住未騰空、裝修破損等，建議買家實地調查后再拍。

　　當然，若是只因價格低就冒然拍下，未免草率。該小區還有不少缺點值得注意。

　　其一，小區房價再次被拉低。法拍房的起拍價相較于開盤價來說打了骨折，甚至比小區二手房掛牌價都要低很多。 49套房源同一天拍賣，要是有部分房源流拍，那么二拍時勢必要再降價二拍，也就意味著該小區的房價繼續被拉低。

　　這是有真實案例的。今年4月，該小區就有7套房源拍賣。一拍時，平均起拍單價約1.54萬元/㎡，有3套房源底價成交。二拍時，4套流拍房源降到1.2萬元/㎡起拍，其中一套89㎡以1.5萬元/㎡成交，兩套130㎡以1.23萬/㎡成交，還有一套流拍。

　　來源溫州房產圈

　　可以看到，就4月份的7套房源都經歷了兩輪降價，如今49套房源一起拍賣，等二拍的房源只怕不會少。

　　其二，小區品質如同安置房。該小區因開發商爆雷導致工程進度滯后，最終在政府的介入下延期近一年才得以交付。雖然避免了爛尾，但房子品質差強人意。因小區規模不大，園林、公區都像極了安置房。

　　小區實景圖/來源溫州房哥

　　另外，開盤5年多至今仍有60套房源待售（包含本次法拍的49套房源），整體去化緩慢，從側面證明該樓盤市場認可度低。

　　對于購房者來說，璞麗灣大批量的低價法拍房給購房者提供了一個低價購房的機會，但也存在一定風險。因此，購房者在參與競拍前，需要對該小區及心儀房源進行充分的調查和了解。

　　而對于市場來說，璞麗灣的低價房源不僅對小區本身二手房價格有影響，也可能會影響周邊小區二手房的價格。

　　那么，這49套房源能一口氣都成交嗎？我們拭目以待。