城陽這一“豪宅”項目在有些方面挺“無力”！

近日，中巍·云山墅項目的有關話題可以說是引來不少購房者的關注和討論；而這個項目更是被冠以了“島城年度產(chǎn)品力代表作”之類的名銜。

該項目位于城陽白云山板塊、薈城路與廣陽路交匯處。開發(fā)商為中巍環(huán)灣（青島）投資運營有限公司，項目定位豪宅。

白云山片區(qū)可以說是倍受購房者關注的地段，出讓住宅用地的消息也是不少。目前片區(qū)內(nèi)主要有綠地國科健康科技小鎮(zhèn)、和達和園、北岸青特濱湖觀瀾等。因地理位置偏向于即墨，即墨客戶反而是購房熱點人群，對于新市區(qū)人群，因交通地理位置因素，眾多空房，難以消化。

但白云山片區(qū)距離市區(qū)太遠也是相關房產(chǎn)項目的“硬傷”，中巍地產(chǎn)旗下云山墅項目開業(yè)，則是打出了“石老人東28公里”的標語。據(jù)了解，這20多公里可以通過封閉高速路抵達。

經(jīng)查閱獲悉，約30公里的青銀高速路程，在不堵車的情況下駕車通行的時間約50分鐘；如果上下班高峰期，預估通行在2個小時以上。據(jù)顯示，圖中還要經(jīng)過占道施工的擁堵路段。

據(jù)有關房產(chǎn)平臺信息，中巍云山墅的均價大約在2萬5左右。花2萬多的價格，買一個通過“28公里”的近1個小時的高速配置，同條件下市區(qū)內(nèi)均價在1萬多的房產(chǎn)，在交通上往往坐擁“地鐵”、“高架”等更加便利的資源。同時，白云山片區(qū)的其他房產(chǎn)項目，均價僅在1萬多。

這樣算下來，通過高速來彌補位置上的偏僻“硬傷”，試圖拉高房產(chǎn)項目的規(guī)格，則顯得牽強附會了。

話又說回來，與石老人片區(qū)的豪宅相比，這“20多公里”的高速，是否又足以成為豪宅購房者選擇城陽置業(yè)的加分項呢？

青島的大型商超和寫字樓等都集中在東部，而落座白云山片區(qū)的豪宅，在一定程度上也有了一種“退而求其次”的意味——“豪宅”對標的是高凈值人群，而青島在房產(chǎn)領域發(fā)展成熟并被受眾認可的豪宅，幾乎是與沿海一線的稀缺自然地理環(huán)境畫上了等號。

中巍云山墅的均價提上去了、噱頭上也對標“青島劃時代豪宅”，可其地理位置非但不在城陽核心區(qū)域，甚至臨近了即墨，這既不符合青島豪宅的沿海標準，也沒有與周邊其他房產(chǎn)作出產(chǎn)品差異。同時，中巍云山墅也因此沒有達到真正符合豪宅所面向高凈值人群的價格，其質(zhì)量也自然會以符合均價的標準去匹配和呈現(xiàn)。

那么拋開“豪宅”在名義上的虛榮誘惑，而是將中巍云山墅與青島真正的豪宅項目放在一起對比；購房者也應當能看出——中山云山巍并不能作為自己喬裝“高凈值”的手段，而是每天以青新高速等交通干線作為日常出行方式的“退而求其次”的生活。

此外據(jù)稱，中巍·云山墅項目需要“驗資”。也有房產(chǎn)從業(yè)人士回應稱，金額是100萬。

換句話說，意向購買這個項目的人，要接受經(jīng)濟能力的檢驗。

大家熟悉的嶗山悅府、上海湯臣一品，還有各種各樣的豪宅CEO盤，也是如此。這在一定程度上是因為豪宅的稀缺性，獨特性，決定了它們需要驗資，需要設置門檻。

但嶗山悅府位于嶗山張村河片區(qū)，可以說是城市更新建設和發(fā)展的主陣地，與白云山片區(qū)相比，張村河的片區(qū)價值無疑更加雄厚。

在教育資源方面，白云山片區(qū)局屬小學已達7所。地塊東側(cè)有現(xiàn)狀白云山九年一貫制學校，北側(cè)有規(guī)劃九年一貫制學校，地塊周邊有薈城小學、仲村小學和田旺路小學3所現(xiàn)狀小學及多所現(xiàn)狀、規(guī)劃幼兒園。

誠然，學校的數(shù)量也不單是衡量該片區(qū)教育資源具有優(yōu)勢的決定性條件。而選擇購置豪宅的購房者，又是否能滿足于該片區(qū)目前的教育資源配置呢？如果追求更高的教育資源，那么就又回到了一開始的問題：走高速去接送孩子上學、放學。

也就是說，高速雖然在一定程度上彌補了白云山片區(qū)的房產(chǎn)在地理位置上的劣勢；但同樣也在一定程度上將這個片區(qū)予以“割裂”。

而位于鳳凰山路與碩陽路交會處的濱湖觀瀾，處于是白云山核心片區(qū)，東北側(cè)是馴虎山自然生態(tài)保護區(qū)；馴虎山路630號的青特云境，擁有“一湖兩園”的優(yōu)越環(huán)境；同位于白云山片區(qū)的和達和園，東鄰馴虎山，南面有春陽路城市公園、國學公園，西望云山湖、白云山公園。

這些項目雖然定位遠不及中巍云山墅那樣“高大上”，實際與其相差無幾的位置，價格低了近乎一半，還能滿足購房者對于自然環(huán)境條件的需求。反觀占據(jù)“高速”資源的中巍云山墅，無論地址位置、價格等綜合的性價比來說，則是又處在了一個相對“尷尬”的境地。

論地理位置，比不過青島近海地段的一眾房產(chǎn)；論配套資源配置，比不過市區(qū)商業(yè)+教育+交通出行的條件......這樣看來，中巍云山墅的諸多營銷噱頭，則就缺少了令人信服的支撐。