中央救市組合拳：100萬套和4萬億，威力有多猛？

2024年10月17日，住建部＋財政部＋自然資源部＋中國人民銀行＋金融監(jiān)管總局五大部委聯(lián)手，召開新聞發(fā)布會，公布一系列救樓市的組合拳。

主要包括：取消限購、取消限售、取消限價、取消豪宅稅，降公積金利率、降首付比例、降存量房貸利率、降換房稅費，新增100萬套貨幣安置改造房，新增4萬億白名單信貸規(guī)模……等各項重磅舉措。

此次會議不僅匯聚了五大關(guān)鍵部委主要負責人，共同就促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展這一重大議題，體現(xiàn)出國家對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的清晰判斷和堅定信心，向全國乃至全球傳遞了清晰而堅定的政策信號，無疑具有重大的現(xiàn)實意義和深遠的戰(zhàn)略影響。

促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展會議彰顯了中央對當前樓市的高度重視，更通過一系列具體而有力的措施，為市場注入了新的活力與希望。

筆者在2024年10月16日撰稿寫的《住建部等五部委聯(lián)手！將宣布救樓市政策，地產(chǎn)股應(yīng)聲上漲》文章里預(yù)測，發(fā)布會預(yù)計將進一步強調(diào)“因城施策、一城一策”的調(diào)控思路，賦予地方更大的自主權(quán)，根據(jù)各自城市的實際情況出臺穩(wěn)定樓市的政策措施。

果不其然，今天住建部提到的“四個取消”，全面賦予了各地城市更大的調(diào)控自主權(quán)，允許其根據(jù)本地實際情況，靈活調(diào)整或取消限購、限售、限價等限制性措施。這一舉措不僅有助于釋放市場活力，更體現(xiàn)了政策制定的靈活性與針對性。同時，取消普通住宅與非普通住宅的劃分標準，進一步簡化了購房流程，降低了購房門檻，有利于激發(fā)市場需求。

除了地方給予當?shù)厥袌龈笞灾骺臻g之外，還有一個重磅利好，那就是金融監(jiān)管總局特別提到，截至10月16日，我們統(tǒng)計，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預(yù)計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。為做好房地產(chǎn)項目融資，保障房屋建成交付，我們還會進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應(yīng)進盡進”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

眾所周知，從2021年中開始，不少房企開始暴雷，主要是市場逆轉(zhuǎn)后，銷售跟不上節(jié)奏，資金鏈日趨緊張，導致很多項目建設(shè)進度受影響，因此，無法實現(xiàn)現(xiàn)金回流，最終形成惡性循環(huán)，越是沒錢越無法蓋房，房子越?jīng)]蓋好越難賣出去，從而引發(fā)資金全面斷裂。

如今，中央高度重視，從資金源頭解決爛尾項目問題，盤活大量受資金困擾的項目，促使進度停滯的樓盤重新開工，保障正常交付，給予購房者信心，帶動更多銷售量，注入新的資金來源，進一步推進項目建設(shè)進度，從而在保障購房者的權(quán)益基礎(chǔ)上，解決房企融資難題。

“四個降低”則直接作用于購房者的錢包，通過降低住房公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率以及“賣舊買新”換購住房的稅費負擔，有效減輕了購房者的經(jīng)濟壓力。這些實實在在的優(yōu)惠措施，無疑將吸引更多潛在購房者入市，為市場注入新的動力。

筆者之前提到的文章里，就有寫到，近期已經(jīng)下調(diào)存量房貸利率減輕購房者負擔。當然，為刺激市場需求，預(yù)計將有更多稅收優(yōu)惠政策出臺，如降低購房契稅、增值稅等，減輕購房者負擔。同時，針對特定人群，包括首套購房者、低收入家庭等，可能推出購房補貼政策，進一步激發(fā)市場活力。

在本次發(fā)布會上，財政部在答記者問時提到，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。

在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20%的普通標準住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實施細則的有關(guān)規(guī)定，普通住宅標準由各省明確。

這其實對于很多購房者來說，都是實打?qū)嵉墓?jié)省置業(yè)成本，畢竟，之前為了遏制房價過快上漲出臺了不少稅費進行調(diào)節(jié)，但時過境遷，房價已經(jīng)進入下行周期，成交量受到影響，在新形勢下，通過減少稅費的方式，刺激購房消費，有利于重新激活交易，更能帶動不動產(chǎn)上、下游包括建筑、鋼鐵、家具、家電、汽車等各個產(chǎn)業(yè)鏈條的協(xié)同發(fā)展，對整個國民經(jīng)濟有較大推動作用。

當然，發(fā)布會還有重頭戲：“兩個增加”，著眼于市場的長遠發(fā)展。一方面，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造項目，既改善了居民的居住條件，又促進了房地產(chǎn)市場的去庫存。另一方面，年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，確保了房地產(chǎn)項目的合理融資需求得到滿足，為市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了堅實的資金保障。

大家可能還記得，2014-2016年期間，中國各地樓市曾經(jīng)大漲過一輪， 當時整個市場就是在棚戶貨幣化改造的大背景下，疊加中央去庫存的重要決策，樓市全面崛起。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國商品房銷售額達到117627億元，接近12萬億元，同比增長34.8%，銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%，雙雙刷新歷史紀錄。這也是全國商品房銷售額首次突破10萬億大關(guān)。

2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%），值得一提的是，2015年時房地產(chǎn)開發(fā)投資增速名義增長僅為1.0%，增幅明顯。

樓市熱鬧非凡，2016年土地市場也跟著旺季。一二線回歸號角已經(jīng)吹響，債市寬松為儲糧加持。融信以14.6萬/平米單價拿下上海靜安商住地，問鼎單價地王。招商蛇口聯(lián)合華僑城310億奪標深圳新會展中心（一期）配套商業(yè)用地，刷新全國總價地王。

一場又一場強悍的奪地大戰(zhàn)在2016年輪番上演，逢拍必搶的格局已經(jīng)形成，房企爭地早已不再是新聞。這是中國房地產(chǎn)有史來土地交易異常密集的一年。數(shù)據(jù)也在證明這一點，全國賣地千億元以上的城市達到9個，創(chuàng)下歷史最高紀錄。

好了，回顧完2016年，再來說說2024年樓市會不會重現(xiàn)當年盛況？而今，貨幣化改造工具再次出臺，而且一出手就是100萬套，其規(guī)模效應(yīng)顯著。

這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居。這點非常有利于被改造原住戶，為他們提供更為廣闊的選擇空間。

同時，也有利于消化存量商品房。相當于，把激活大量潛在的購房需求，將原來居住在城中村、危舊房的群體，轉(zhuǎn)變成購房者，直接進入商品房市場，創(chuàng)造更多購房增量，加速房企去庫存，形成有效置業(yè)需求，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

發(fā)布會透露的數(shù)據(jù)顯示，自相關(guān)政策發(fā)布以來，政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升。這一系列積極的變化不僅反映了政策的有效性，更預(yù)示著房地產(chǎn)市場的逐步回暖。

發(fā)布會上，住建部重點提及，9月26日，中央政治局會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，釋放了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極信號。有關(guān)部門出臺了財稅、金融等一系列政策措施，地方政府因城施策，取消或調(diào)減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。

可以說，有效提振了市場信心。從市場反映看，很多城市、很多項目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長，房地產(chǎn)的主要指標明顯好轉(zhuǎn)。特別是一線城市，10月份以來全線回穩(wěn)。

中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底。10月份的數(shù)據(jù)，會是一個積極樂觀的結(jié)果。接下來，我們就是要同心協(xié)力，把“組合拳”打好，狠抓落實，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。可以說，對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)充滿信心。

值得注意的是，一線城市樓市的全線回溫尤為引人注目。這不僅得益于政策的精準發(fā)力，更離不開市場自身的調(diào)節(jié)與修復能力。隨著政策的持續(xù)落地與市場的逐步適應(yīng)，我們有理由相信，房地產(chǎn)市場的未來將更加穩(wěn)健與可持續(xù)。

筆者在2024年10月16日參加廣州房協(xié)活動受邀發(fā)言時，同樣提到，國慶黃金周樓市認購數(shù)據(jù)增長顯著，以廣州為例，新政實施以來，成交明顯增加，全市一手住宅認購量6687套，是去年的2.37倍，二手住宅網(wǎng)簽3771套，同比增長23%。特別是國慶假期期間，政策因素疊加市場高頻宣傳和房企積極促銷，房地產(chǎn)市場成交大幅增長，國慶期間全市一手住宅總認購量5855套，認購面積約61萬㎡，7天的認購量超過今年8月、9月全市一手住宅單月網(wǎng)簽面積。

此外，365房評最新數(shù)據(jù)公布，2024年10月1-13日，廣州新房累計網(wǎng)簽3162套，網(wǎng)簽面積33.3萬平，上述數(shù)據(jù)都比9月份有較大提升。

展望未來隨著政策的持續(xù)落地與市場的逐步適應(yīng)，有理由相信房地產(chǎn)市場將迎來更加美好的明天。

止跌回穩(wěn)，已經(jīng)不再只是個口號，而是實實在在的認購、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在支持，更有權(quán)威官方部門認證！