國慶小陽春后，樓市依然「燥熱」，為何？

文/秦聞月

上周末，財政部發(fā)布會相信大家都看了吧。

今天的大A也給出了熱烈的回應(yīng)，截止到本文推送時分，滬市3252.84點，上漲1.09%；深市10123.03點，上漲0.62%。

但說實話，股市是一門玄學(xué)，還是樓市相對更容易理解，回歸到正題：

國慶小陽春后，樓市依然「燥熱」，為何？

這其實是超出了我的意料。

我本以為，隨著國慶后A股大跌，樓市的信心也會相應(yīng)回撤，但卻不曾想，樓市信心依舊「堅挺」。

昨天我特意詢問了幾個寧波中介、同行朋友，得到的回復(fù)基本都是，看房客戶依舊絡(luò)繹不絕，并且從新房市場逐步轉(zhuǎn)向到二手房市場，三個層面分析下背后原因。

壹

首先自然是上周六的財政部會議。

我們再來回顧一下這次會議的四大看點。

第一，化解地方債。加力支持地方化解政府債務(wù)風(fēng)險，較大規(guī)模增加債務(wù)額度，支持地方化解隱性債務(wù)，地方可以騰出更多財力空間來促發(fā)展、保民生；

第二，發(fā)行特別國債。發(fā)行特別國債支持國有大型商業(yè)銀行補充核心一級資本，提升這些銀行抵御風(fēng)險和信貸投放能力，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；

第三，救房地產(chǎn)。疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；

第四，保民生。加大對重點群體的支持保障力度，國慶節(jié)前已向困難群眾發(fā)放一次性生活補助，下一步還將針對學(xué)生群體加大獎優(yōu)助困力度，提升整體消費能力。

以上四條，核心關(guān)鍵就是「化債」。

地方債、銀行債、房企債，地方債包括顯性+隱性債務(wù)（據(jù)說超100萬億），銀行債里包括國債、地方政府債、企業(yè)債以及房貸個人債等……

「化債」意義在哪里？

借新還舊，以時間換空間，讓當(dāng)前社會從上到下盡量保持良性循環(huán)，尤其是龐大的地方政府債務(wù)和銀行債堅決不能爆。

至于房企債，前兩年該爆得也爆了，其實已經(jīng)無所謂了。800多萬被執(zhí)行人當(dāng)中，估計至少有1/3是被房貸、房企債所牽累。

上個月，網(wǎng)傳寧波某區(qū)體制內(nèi)工資明年「保六爭八」；

最近，又網(wǎng)傳杭州臨平區(qū)公務(wù)員工資都發(fā)不出來，是靠綠城拿了一塊地才勉強發(fā)了工資。

以上，都讓我們感覺到：

「化債」工作和動作已經(jīng)不能再拖下去了，再拖下去就是「一榮俱榮、一損俱損」，甚至很可能要「動搖國本」了。

所以，某種程度來說，也是國運之戰(zhàn)。既是國運之戰(zhàn)，吃公家飯的體制內(nèi)的同志們先上，買房理應(yīng)分內(nèi)之事。

貳

其次就是利率。

目前，首套房利率下調(diào)了60BP，相當(dāng)于3.25%；存量房利率下調(diào)30BP，相當(dāng)于從3.85%降到3.55%，這個利率也是有史以來最低的。

這個利率能不能「止跌企穩(wěn)」？不能的話，毫無疑問，利率可能還要繼續(xù)下調(diào)。

我們不妨回顧一下日本當(dāng)年的降息歷史：

1990年，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂時，日本的基準(zhǔn)利率仍然高達(dá)6%；

1994年，已經(jīng)降到了1.75%；

1995年，降到了0.5%，距離0利率已經(jīng)不遠(yuǎn)了；

1999年，日本才正式實施“零利率政策”（ZIRP），將利率降至接近0%。

換句話說，我們現(xiàn)在首套房利率還只是3.25%，還有巨大的下調(diào)空間。

當(dāng)然了，你現(xiàn)在買房了，并不意味著未來就會吃虧了。因為今年存量房利率既然能夠下調(diào)，那也就意味著明年也會跟著下調(diào)，前提是貸款利率持續(xù)調(diào)整的話。

要知道，現(xiàn)在政策的機動性和靈活性，早已超出了我們普通人的認(rèn)知了。正如財政部部長的五個字表態(tài)：請大家放心。

叁

回到寧波樓市。

當(dāng)前，寧波土地市場的新推地塊供應(yīng)量嚴(yán)重不足，尤其是主城核心區(qū)地塊，而新房供應(yīng)量也在加速去化，我們由此判定：

明年，將成為寧波樓市的重要歷史轉(zhuǎn)折點，寧波新房市場將進(jìn)入到一個「相對短缺、供不應(yīng)求」的新時代。

目前，寧波新樓盤優(yōu)惠力度依舊誘人，可能是所有新一線城市里優(yōu)惠力度最大的城市之一，根據(jù)我手頭掌握的一些樓盤優(yōu)惠名單數(shù)據(jù)顯示：

目前寧波市場上有一些滯銷新盤、工抵房優(yōu)惠力度達(dá)到百萬級，相當(dāng)于表價基礎(chǔ)的20%，甚至30%以上，這在新一線城市樓市里其實是不多見的。

為什么寧波新盤的優(yōu)惠幅度會這么大呢？

原因倒也簡單，因為寧波樓市本質(zhì)上是一個內(nèi)生驅(qū)動型的市場。

經(jīng)濟(jì)差、市場不好的時候，寧波樓市基本靠本地人拉，但本地家庭又戶均兩三套以上，沒有大量購/換房剛性需求。

以上就導(dǎo)致了寧波新房市場出現(xiàn)了大幅度、大尺度優(yōu)惠現(xiàn)象，更導(dǎo)致了前期盲目拿地的開發(fā)商為了盡快回血，割肉離場，比如：

招商、中海、保利、建發(fā)、偉星、濱江、建杭……

這些外來房企之所以降價幅度巨大，不是不看好寧波，而是由于寧波這座城市的購買群體性質(zhì)所決定的。

前不久，一位已離開寧波的房企營銷總不無傷感地跟我傾訴道：

這幾年，外地開發(fā)商來寧波，真的還沒幾個賺到錢的，也就是綠城，甚至連濱江這樣的房企都沒撈到好處，但是這些房企真的也算是用心、用力了。

這位營銷總所在的房企在寧波開發(fā)的樓盤，這兩年因為市場不好，競爭太卷，樓盤的品質(zhì)一直在做主動升級，花了幾千萬，但依舊吃力不討好。

所以，面對當(dāng)前的寧波樓市現(xiàn)狀，很多外來房企其實達(dá)成了一些默契認(rèn)知：

抗得越久，代價越大——財務(wù)成本、營銷成本等方方面面支出就越高。與其這樣，反倒不如痛痛快快，割肉救贖。

總之一句話，這市場既然有人在割肉，那自然就有人在撿漏。

所以，最近如果大家有「撿漏」需求，或想了解目前在售樓盤優(yōu)惠情況的，可以加我個人微信聊聊（愿提供各大樓盤優(yōu)惠名單，愿就樓盤返傭話題深入探討）。

總之一句話，這市場既然有人在割肉，那自然就有人在撿漏。

另：如對「撿漏」杭州有興趣，也可同加此微信。

微信號：rainwriter。