外資廣州舊改15年，慢慢活成了李嘉誠

今年9月初，廣州荔灣大坦沙島舊改因為推進太慢，遭到了村民們的投訴。而距離上一次大坦沙島舊改項目開盤已經悄然過去了2年時間。

2022年7月，凱德雙橋新作開始對外吹風，預計首推74-113㎡二至三房，吹風價6萬+/㎡。3個月后，項目正式入市，均價5.4萬/㎡，首推僅百套房源。

第二天，消息出來了：

首開幾近售罄

但言過其實。截至目前，雙橋新作仍有近10%的房源在推售，官方披露數據為：已售383套、未售28套。

往前看，大坦沙島再上一次樓盤推售是6年前——凱德雙橋8號入市，從2018年3月開始吹風，一直待定到同年10月，長達7個月時間。

凱德集團變成了第二個李嘉誠，也硬生生把自己拖死了。

實際上，雙橋新作能夠順利入市，很大程度上是黃埔區屬國企知識城集團幫助下完成的。

2021年1月，大坦沙島舊改項目項目主體公司廣州市境新置業（集團）有限公司（下稱“廣州境新”）被爆拖欠停產停業補償款累計0.8億元，且導致坦尾村聯社社員年終分配資金出現了2000萬元的缺口。

這份停產停業補償協議是2017年簽訂的，2018年1月開始計算補償款周期，每6個月支付一次。拆遷速度很快，越和項目、金半島酒店、雙橋公園......一棟棟倒下，變成了綠蔭公園和生態環島岸線。

坦尾村拆遷進入了關鍵時刻，整村廠房拆卸改造面積約11萬㎡，正在推進私人房屋補償安置。結果，廣州境新被爆拖欠高額補償款，顛覆了外界對作為外資代表凱德集團的認知。

沒能進行大規模私房拆遷，是不幸，也是萬幸。

拖欠補償款消息泄露的2個月前，凱德集團對外宣稱，未來幾年將在中國新經濟領域投資15～50億元。有別于其他外資企業，凱德依然是看好國內市場的，不斷加碼投資。

之后，凱德迅速改變了策略，業務層面：1、進行業務重組，私有化地產開發業務、成立凱德地產；2、上市不動產投資管理形成凱德投資。

資金層面，凱德拉來了知識城集團救場。

2021年2月，凱德關聯公司廣州境新投資退出廣州境新股東名單之中，知識城集團旗下廣州知凱、廣州知更入駐大坦沙島舊改，并迅速把坦尾村、西郊村、河沙村舊改項目公司主體質押給了銀行，幫凱德迅速補充資金。

于是，凱德雙橋新作才能順利入市銷售。

那時，廣州舊村改造依然是風頭火勢，恒大、奧園、富力、合生、佳兆業、升龍、合景、雅居樂......差不多分割完整個廣州舊村改造版圖。如果放在現在，知識城集團大概率：

自身也難保

凱德作為最早介入廣州舊村改造的一家企業，但趨勢時仍只堅守一畝三分地。

大坦沙島拆遷、建設歷程差不多又是廣州舊改其中一個縮影，也是與黃埔去舊改形成鮮明的對立面。

2009年，新加坡貿易相關領導率隊商務考察團連續前往廣東進行考察訪問；2010年，廣東、廣州代表團訪問新加坡。其中，2009年，新加坡、廣東成立了——新粵合作理事會，旨在促進兩地商界合作交流。

開啟訪問以來，廣東省與新加坡的進出口貿易增長迅猛。僅在2010年1-5月，廣東省批準新加坡直接投資1.2億美元，增長136%。

廣州東邊，一座標桿性產業園區一步步誕生——中新知識城。在新加坡、廣東省合作項目中，有近半落地于此。

中新知識城，成為了廣州GDP重要部分，2023年GDP為306.6億元，占黃埔區GDP比例為7.08%，等于0.7個從化區的GDP。

廣州西邊，凱德順著貿易往來進入了廣州荔灣。2009年，荔灣區政府引入凱德參與大坦沙島舊改的策劃、開發和管理，預計總投資超過500億元，項目面積239萬㎡。

大坦沙島，引入了新加坡“花園城市”的規劃理念，確定“城市島”城市更新模式，并且將“三舊”改造連片節約集約用地的典范，目標將建成：

廣州的小新加坡。

花園城市，讓人直接聯想到大片綠蔭盎然、鳥語花香的畫面。這種模式優先建設配套服務設施，注定與之的前房地產追快、貪大模式相悖。

前期，大坦沙島投入了大量時間、成本用于河涌景觀、環島碧道等基礎設施建設。對比東邊響徹天際的拆樓機聲音，一樓樓高樓矮房不斷倒下，大坦沙島舊改拆遷速度，一直龜速慢行。

2012年，大坦沙島更新改造方案獲批，首個舊改盤在2017年才入市銷售，一賣就是7年。

凱德慢慢活成了一個典型的“李嘉誠”，偏愛囤地。

五年一變，五年一輪回。大坦沙島舊改龜速，不完全因為凱德，荔灣區規劃重點從大坦沙島南移到廣鋼廣船、又北轉到白鵝潭、聚龍灣。

但大坦沙島首創廣州市權屬界限、探索連片集約改造模式，恰是當下廣州舊村改造的方向。這種模式，對于村民來說，

已經沒有了暴富機會，他們很難接受，甚至在抗拒。

凱德面對這種形勢更是束手無策，它擅長做的是造城者，即產城融合。放眼整個國內，以產城融合模式的開發商，已經絕跡了，包括拿下白鵝潭的華夏幸福、出生即身亡的碧桂園產城、兩次爆雷的華南城......

當下沒有一家開發商再輕言產城融合模式，畢竟，潮水退去，一個個都在裸泳。

凱德算是堅定的大灣區投資人之一，目前大坦沙島上投資金額高達90億元，項目僅有三個項目入市銷售，還有大片房屋拆遷、項目建設未完成，兌現速度于公眾而言，確實是在畫餅。

凱德已經被形勢揍得體無完膚。

跨越南洋而來，如看不到滿載歸去，對于凱德而言，難言堅持的理由。很早之前，已有消息稱，凱德想將大坦沙島舊改轉讓給中海，后不了了之。

凱德若退出，于廣州舊改、大坦沙島及村民，少的不只是一個小新加坡。