重慶買(mǎi)房選板塊，識(shí)別3個(gè)階段

我們買(mǎi)房選籌第一要位是選擇對(duì)城市，重慶這座城市無(wú)疑是極佳的選擇。

接下來(lái)就是選板塊，選對(duì)板塊成功一半，那么如何選對(duì)板塊呢？

我曾經(jīng)有分析過(guò)選擇板塊的5大關(guān)鍵要素，感興趣的朋友可以回看買(mǎi)房選擇板塊的5大關(guān)鍵因素。

今天我再分享一個(gè)選板塊的干貨，從某大V哪里習(xí)得的，分享給大家。

選擇板塊其實(shí)可以分為3個(gè)階段，分別是：

上升期

成熟期

衰退期

接下來(lái)分別講下每個(gè)階段的特征，以及指導(dǎo)如何選籌。

1）上升期——利好持續(xù)兌現(xiàn)的階段。

空地很多，ZC重點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)的板塊，現(xiàn)在有大規(guī)模城市更新的板塊也算。

最重要的關(guān)鍵詞，是板塊有利好預(yù)期持續(xù)兌現(xiàn)。

那重慶哪些板塊屬于上升期呢？

主要分兩類(lèi)：

第一類(lèi)是新區(qū)，這是最常見(jiàn)的一種類(lèi)型。因?yàn)樾聟^(qū)有大面積空地，且配套、產(chǎn)業(yè)等諸多利好能持續(xù)兌現(xiàn)，重慶目前新區(qū)處于上升期的其實(shí)很少。

最典型的就是金鳳，ZF重點(diǎn)發(fā)展方向，未來(lái)科學(xué)城的中心，其實(shí)金鳳也才發(fā)展5年，但目前的配套兌現(xiàn)程度是極高的，且發(fā)展速度很快。所以金鳳長(zhǎng)期來(lái)看是有價(jià)值的，但要注意周期拉長(zhǎng)，以及注意預(yù)期拉的過(guò)滿，前期消化支付過(guò)高溢價(jià)。

其他的很多過(guò)去的新區(qū)，像中央公園、西永等板塊已經(jīng)發(fā)展10多年了，雖然未來(lái)也有不少利好持續(xù)兌現(xiàn)，但整體兌現(xiàn)程度已經(jīng)七七八八了，你10多年前買(mǎi)入是上升期，現(xiàn)在利好兌現(xiàn)，其實(shí)已經(jīng)步入成熟期了，因此價(jià)格在走下坡路了，在21年利好兌現(xiàn)的高峰期你就要拋，而不是進(jìn)入。

第二類(lèi)是當(dāng)下在進(jìn)行大力城市更新的老板塊。最典型的就是觀音橋、楊家坪商圈板塊。

很多人說(shuō)觀音橋都已經(jīng)成熟的不要不要的了，怎么還是上升期。那是因?yàn)橛^音橋依然有持續(xù)的利好在兌現(xiàn)，一是觀音橋商圈在擴(kuò)容，從1.5平方公里擴(kuò)容到6.8平方公里，在建重慶最頂奢商業(yè)中寰萬(wàn)象城，長(zhǎng)安三工廠拆遷后會(huì)修一個(gè)大的商業(yè)綜合體，地上商業(yè)連廊、地下通道打通，螞蟥梁立交等交通樞紐疏通。二是大力城市更新，大量拆遷，誕生了觀宸、啟元、建發(fā)縵云，未來(lái)聯(lián)發(fā)項(xiàng)目等諸多品質(zhì)樓盤(pán)，城市界面越來(lái)越新，從成交數(shù)據(jù)也可以說(shuō)明，不是大家不喜歡觀音橋，而是觀音橋以前缺乏好的產(chǎn)品。

2）成熟期——利好已經(jīng)兌現(xiàn)完了，進(jìn)入到所見(jiàn)即所得的階段。

空地和規(guī)劃已經(jīng)建設(shè)完成，沒(méi)有新的土地可供開(kāi)發(fā)，板塊進(jìn)入成熟階段。

這種板塊重慶很多，比如說(shuō)老商圈的南坪商圈、三峽廣場(chǎng)、冉家壩、大坪等等，這些板塊其實(shí)TZ價(jià)值并不高的，你優(yōu)選樓盤(pán)自住問(wèn)題不大。

但是正是因?yàn)檫^(guò)于成熟，利好已經(jīng)兌現(xiàn)，未來(lái)沒(méi)有利好預(yù)期，相對(duì)就沒(méi)有升值潛力。大家注意一點(diǎn)，特別是TZ，我們買(mǎi)的是預(yù)期，一定要有利好的預(yù)期，而不是利好兌現(xiàn)，就到頭了，沒(méi)有想象空間了，只能求穩(wěn)。

3）衰退期——開(kāi)始進(jìn)入老化階段。

利好兌現(xiàn)完成很多年后，辦公和居住環(huán)境日益老舊，產(chǎn)業(yè)一般且不宜居。

這種板塊就是我們常見(jiàn)稱(chēng)之為老城區(qū)，老破舊的板塊。最典型的代表，回興、兩路、九宮廟、魚(yú)洞等板塊，老的不行，且不是ZF重點(diǎn)發(fā)展的方向，也沒(méi)得太好的產(chǎn)業(yè)，城市界面較破不太宜居，未來(lái)持續(xù)會(huì)走下坡路，衰退下去。

這種板塊，TZ就千萬(wàn)千萬(wàn)不要去碰了，自住也盡量遠(yuǎn)離，因?yàn)樽∑饋?lái)也不舒服。

綜上，重慶買(mǎi)房選板塊，一定要識(shí)別這三個(gè)階段，才能真正找尋到有價(jià)值的板塊，避免踩坑。