KPI！KPI！廣州賣地KPI成樓市新魔咒？

今天（8月20日），廣州海珠區(qū)三滘立交地塊以47.4億元成交，折合樓面地價(jià)3.1萬(wàn)元/㎡。

這是廣州今年以來(lái)成功出讓的第6宗宅地。算上它，今年的賣地總金額才破百億（約118億元）。在此之前，廣州的賣地收入僅有70億出頭。

△網(wǎng)傳各大城市上半年賣地收入

再不奮起直追，今年廣州賣地的KPI就真是危之又危了。

所以，最近掛網(wǎng)的第三批供地清單中，廣州又大筆一揮，安排了50宗宅地……

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今天47.4億是落袋為安了，但接下來(lái)卻不見得是皆大歡喜的結(jié)局。

以往，附近成功賣地，隔壁項(xiàng)目立馬彈冠相慶，紛紛刷海報(bào)慶賀地塊高價(jià)出讓，恭喜已買房的業(yè)主樓盤升值在望。

但現(xiàn)在，一有新地塊成交或者掛牌，附近的項(xiàng)目卻更多是瑟瑟發(fā)抖。

△圖片來(lái)源：房天下廣州

就比如今天成交的三滘立交地塊，最近兩年附近賣出的還有另外三宗宅地，并且有的已經(jīng)轉(zhuǎn)化為商品住宅上市銷售。但成交的樓面地價(jià)就是王小二拜年了。

我們可以拉一下時(shí)間線，看一看：

所以，新宅地出讓，附近在售或者待售的友商樓盤們，是雀躍不起來(lái)的。

以距離三滘立交地塊最近（直線距離約500米）、最早開盤的項(xiàng)目西派粵府為例：樓盤23年5月首開，兩個(gè)戶型。建面約120㎡總價(jià)800w-1000w；建面約140㎡總價(jià)950w-1350w，單價(jià)大概7w-9w。

然后到了今年第一季度，樓盤大刀一揮，降價(jià)140w-180w/套，折后的均價(jià)多少？大家自己算。

最近樓盤推出的“工抵房”，雖然都是低樓層，但單價(jià)為5.3w-5.5w元。

妥妥滴早買早享受，晚買享折扣啊……

這背后既有市場(chǎng)大環(huán)境的因素，也有來(lái)自附近競(jìng)品樓市的“助攻”。

02

接下來(lái)，廣州賣地的KPI滿滿。未來(lái)的一個(gè)半月，還有9塊地在路上。

這不，今天，還專門召開了土地推介會(huì)。

8-9月土拍日歷

不止這些，在第三批集中供地中，另外幾十宗宅地，追兵也已經(jīng)殺到。

包括南方面粉廠地塊，到時(shí)可能就輪到附近保利華創(chuàng)都薈天珺（員村一橫路地塊，23年6月拿地，樓面價(jià)5.7萬(wàn)元/㎡）發(fā)抖了；

琶洲南AH090402、03、04地塊，附近發(fā)抖的是琶洲·樾|華樾（琶洲331地塊，24年8月拿地，樓面價(jià)7.6萬(wàn)元/㎡）；

怡新路以南AB3101046地塊，近身肉搏的西派天河序（梅花鋁廠地塊，23年10月拿地，樓面價(jià)5.3萬(wàn)元/㎡）、天河和樾府（燕塘地塊三，22年7月拿地，樓面價(jià)5萬(wàn)元/㎡），到時(shí)選擇繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，攤平成本呢，還是正面對(duì)撼呢？

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最近，被稱一年三次上新的極氪汽車，因車型迭代速度快，新車型不僅性能更優(yōu)、價(jià)格還更低，在輿論上掀起軒然大波。

車我不是很懂，但說(shuō)實(shí)話，即使新車因此銷量一路長(zhǎng)虹，背刺舊車主的這種做法也是比較短視的。

在樓市的增量時(shí)代，一個(gè)板塊新盤越多，越能體現(xiàn)出扎堆和羊群效應(yīng)，讓板塊在樓市中出圈，引領(lǐng)置業(yè)風(fēng)向。

但來(lái)到了存量時(shí)代，在購(gòu)房人群沒有增加、置業(yè)需求減少的情況下，后續(xù)地價(jià)更低、產(chǎn)品更新的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，或許最終就是“只見新人笑，哪聞舊人哭”的局面了。

為什么現(xiàn)在即使手頭有余錢的人也不愿買房，入市意愿低？不就是因?yàn)榇蠹覍?duì)市場(chǎng)信心不足，買漲不買跌嘛。

而要穩(wěn)住樓市，別讓新房背刺次新房，這點(diǎn)很重要。

在去年底至今出臺(tái)的一系列救市新政中，我最點(diǎn)贊的政策，其實(shí)是4月30日自然資源部發(fā)文叫停商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市賣地。這才是真正宏觀調(diào)控層面的大招。

相關(guān)的政策還有，商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）至36個(gè)月之間的城市，則遵從“盤活多少、供應(yīng)多少”的供地原則。

如果政策能得到很好地落實(shí)，輔之以其他的刺激消費(fèi)手段，我相信，陣痛過后，樓市能更快步入良性循環(huán)。

只是，叫停賣地，這種地方ZF自斷一臂的做法，做要比說(shuō)難太多太多，至少現(xiàn)階段是如此。