超出預料，房價還在繼續下跌

目前的樓市，如果說有一種熱度的話，那就是“豪宅熱”。

比如說，像媒體多番報道的上海、深圳、成都、杭州、重慶等城市豪宅開盤現象，一個盤賣上百億，或者直接售罄。

事實不可否認，但仔細了解會發現，這些銷售火爆的樓盤都有一個共性：與周邊二手房價格倒掛明顯。

有意思的是，周邊的二手豪宅要變現的話，還得讓出不少的價格，說白了，根本就不好賣。

以上兩個現象的對比說明，樓市并非走的是差房子不好賣、豪宅熱銷的路子。總結成一句話，眼下哪類房子都不好賣。所謂的“豪宅熱”，不過是當下樓市回暖的假象。

最能體現樓市真實情況的二手房數據也印證了這一點。

根據中國房地產指數系統百城價格指數顯示，截至6月底，百城二手房價格下跌城市城市數量為100個，無一上漲。其中有90個城市的二手房價格連續下跌了13個月。

7月份的整體數據還沒出來，加上本來就屬于樓市淡季，繼續整體下跌的結果是沒什么懸念的，看幾個代表城市上半個月的數據便知：

上海住宅小區均價為5.59萬元/平米，環比6月份下降0.78%；

北京住宅小區均價為5.99萬元/平米，環比6月份下降1.28%；

濟南住宅小區均價為1.49萬元/平米，環比6月份下降0.42%；

等等，大城市如此，其他城市也好不到哪里去。反正，現在市場氛圍就是，漲價的條件看不到，倒是下降的理由充足。

雖然說，一些大城市這兩個月的二手房成交量不錯，但成交價格繼續下降表明，“以價換量”仍是主流，也就是說，現在二手房成交都是建立在繼續加大“讓價幅度”的基礎上的。一句話，一個小區同位置、戶型、樓層的房子，要想賣掉，必須要比前面的成交價更低。

原本以為在“4.30”、“5.17”等一系列樓市新政持續作用下，房價應該止跌回升，沒想到還在繼續下跌，這確實超出了很多人的想象。

當然，房價之所以還繼續走低，這不僅僅體現在價格上，作用房價的方方面面確實也不樂觀。

6月份新建商品房庫存為7.38億平米，雖然比5月的7.42億平米微幅下降，但由于銷售較弱，其實是把庫存去化周期拉長了。

土地供應端跌幅持續擴大。土地出讓面積連續下降66個月，就城市土地供應而言，同比去年上半年，一線供應下降60.4%，二線供應46%，三四線城市下降43.7%。

城市土地供應量下降，顯示了開發商不敢拿地、對未來市場信心不足的心態。

值得一提的是，上半年除了一線城市的土地成交樓面價同比增長12.5%以外，二線、三四線城市的樓面價同比分別下降8.9%、15.2%，300個城市的整體樓面價同比下降10.1%。

地價與新房售價，一直有面粉與面包的關系，地價下降，影響的是購房者的預期，成本下降了，房價上行的動力隨之減弱，反倒是讓大家看到房價下調的可能性。

大家千萬不要以為土地供應明顯減少，后面市場上就沒有多少新增房源了。

都知道，近3年土地出讓中，由于民營房企“自保”不再拿地，大量的宅地均是由當地的城投公司托底，差不多占到整個土地供應量的一半。

根據克而瑞統計數據顯示，從2021年至今，城投拿地開工的僅占22%，城投拿地未開工的面積占到3.3億平米。

城投拿的地，未來不外乎合作、代建開發，或者再次轉讓3種方式，最終還是會形成供應量走向市場，這無疑是潛在的巨大供應量。雖然說，目前有說把一些土地回收，但由于已經形成抵押債務，在不增加地方債的大框架下，誰有那么多錢回收呢？

一句話，大量的待開發土地庫存，也是懸在樓市復蘇道路上的一把利劍。

當然，作為普通老百姓來說，要買房的話，還是關注在就業和收入方面。問題是，在經濟發展壓力山大的大背景下，想要就業和收入改善談何容易？

現在我們無法再去糾結到底是樓市下行導致的經濟下行，還是經濟壓力導致的樓市下行？但還有一個邏輯很清楚，兜兜里沒錢，加上對未來信心不足，對市場的恢復都是致命的阻礙。

二季度GDP增速為4.7%，比一季度增速低0.6個百分點，比全年增速目標低0.3個百分點，希望三季度、四季度能迎頭趕上，那樣的話，房地產行業的日子應該才能好過些。