四川
五一回老家，不少老家的人提到在成都買的房子，都是搖頭苦笑；
“前幾年漲的有多快，跌的就有多狠！”
對于很多近幾年在成都買房的人而言，房價起伏就像做了一場財富夢。
前些年樓市熱，一年幾十萬，上百萬的漲幅經歷過，如今小刀割肉的持續陰跌，幾年時間把漲幅跌沒甚至是虧損，也正在發生。
以曾經買房投資最熱門的天府新區某樓盤為例。
三年時間，成交均價從3.6萬/㎡跌到了現在的2.4萬/㎡。
本以為能靠房價上漲讓自己資產暴增，結果只不過是空歡喜。
現階段的樓市，大到板塊，小到具體樓盤，靠運氣帶來的漲幅，最終都會憑實力跌光。
靠運氣漲，憑實力跌的典型代表就是視高。
現階段人人都可以踩一腳的視高樓市，雖然跌的很慘，但幾年前，也有新房賣1.8萬/㎡的高光時刻，憑什么？
憑在那個階段投資熱，樓市可以不看實力只靠運氣。
需求端，投資熱大家爭先恐后想買房投資賺錢。
供應端，成都又限購。
視高這樣一個不限購，又有規劃可以講故事，能給購房者編織輕松賺大錢的美夢的地方，房價自然能被推高。
可是，看運氣也好，看實力也罷，樓市永遠是階段為王。
不同階段，需求端的購房者需求不同，供應端的供應情況不同。
房產的價值體系會根據階段交替而重構。
上個階段市場火爆，看的是運氣，誰有規劃，能講發財故事，哪里就有價值，因為那個階段投資客是主力。
而如今市場下行，這個階段看的是實力，誰地段好，配套強，品質硬，哪里就有價值，因為這個階段自住購房者是主力。
上個階段，靠運氣漲上去的價格，這個階段就會憑實力跌回去，比如天府新區成都直管區，比如視高等等。
當然，價格并不會像很多人希望的那樣，無限下跌。
我在看來，用房價算出三十年最高月供和目前租金（正常裝修）相差無幾的時候，就算是跌到最低價了，在這個價格之下就很難再跌了。
因為這個價格，自然會有真實需求人買入自住。
比如某套房子，一個月成交租金是3000塊錢，那這套房子差不多跌到154萬左右，也是絕對的地板價了。
公式：月租金X360個月÷0.7（首付是30％）
可能很多人會覺得這個價格便宜得有些夸張，但事實上市場給出的居住價值，就是這么多。
這篇文章，我想告訴大家的是，現階段買房就是看實力，你買房只能為位置和品質買單，別在傻乎乎的提前為后期規劃和發展買單。
用前朝的語氣講今朝的故事，對不起，死路一條。
我們可以看一下，現階段表現好，逆勢上漲的盤，伊泰天驕、華潤置地悅璽。
它們的共同點就是實力強。
幾乎滿足了地段好、配套強的位置優勢，在這個基礎上，它們又是區域品質最強沒有競品的盤。
（對成都樓市有興趣的朋友可以去微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規劃，這里就不多講了！）
或許，當有其他競品可以取代它們的時候，它們會逐漸在市場喪失競爭力，但在這個階段，它們就是沒有對手。
我希望大家明白，樓市其實是一場非常殘酷無情的游戲。
因為存在摩擦成本，比如稅費、交易費用、貸款利息等等，二手房的交易一定是負和游戲。
除了極少數在強勢階段套利離開游戲的幸運兒，剩余大多數人輸錢就是必然結局。
在最強的階段你沒有把握住機會，那階段過去就沒有機會了。
火熱階段，3萬一平米都是便宜得嚇人，疲軟階段，1萬一平米就是獅子大開口，現實如此。
目前的樓市趨勢，拼實力的階段會在未來會持續很長時間。
所以對于購房者而言，你買房花的每一分錢都應該是用在位置和現有配套以及品質上的，而不是虛無縹緲的規劃上的。
現在成都買房，你就看它的位置和配套及品質值不值這個價，如果不值你可以等，它會跌到值的一天。
在拼實力的階段，別賭運氣，別說買房漲跌無所謂，當房子跌價，你才會知道，原來30年的房貸這么長……
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