一家把廣州天河北房價打下來的農業國企

前段時間，廣州市粵墾房地產開發有限公司（下稱：廣州粵墾）在廣州產權交易所對外尋找投資者，計劃募集資金7000萬元以上，對應持股比例為70%。

同時，對應每1元注冊資本認購價格不低于1元，總額超出新增注冊資本金額的部分計入資本公積。

廣州粵墾正是廣州著名爛尾樓項目天河粵墾綠苑樓盤的持有人。

實際上，這并非廣州粵墾首次對外尋找投資人。

去年12月，廣州粵墾第一次發布對外募集資金的公告，原本以為粵墾綠苑終于迎來了改變命運的時刻。結果直到今年1月24日期滿，仍未出現接盤俠。

對比前后兩次募集公告發現，廣東農墾在本次募集公告中，對投資人有了明確要求，比如：

1、投資人凈資產要求只需超過4000萬元、財務狀況良好；

2、接受聯合體報名，聯合體成員不超過2名；

3、成為增資股東后，不得將持有股份進行質押、股權代持、信托持股等；

其中最核心的一條是：具備不良資產處置、債務重組相關處置經驗，且有5宗以上參與處置經驗證明，以及對粵墾綠苑項目的整體盤活方案。

同時，也有消息傳出，粵墾綠苑有可能通過補齊地價的方式推動項目入市。

如今下定決心尋求投資人，或許得到的是同樣的結果。因為廣州粵墾陷入了資產轉讓的兩大禁忌：沒有潛在價值與陷入資產糾紛。

在2020至2022年財務指標中，廣州粵墾資產、營收呈現下滑，所有者權益虧損不斷擴大。權益、營收、凈利潤全是虧損，相信沒有一個投資人會甘心充當“接盤俠”。

而廣州粵墾早在準備入市銷售時，開始陷入資產糾紛。

1997年，粵墾綠苑開始動工建設，2年后基本完成建設，2003年申領預售證。它的橫空出世，對于當時商品房一片空缺的市場來說，地段位置優越、典型90年代港式建筑設計、土地集約化利用、容積率高、高樓層電梯房......這都是“王炸”的存在。

可惜，拿證就隨即被查封了。2004年，粵墾綠苑樓房主體完成封頂，而作為施工方的電白二建、廣州坤龍立即將項目公司告上法庭，原因是：工程款糾紛。

結果這一糾紛，直接讓粵墾綠苑陷入長達21年的爛尾時間。

其中，開發商與施工方的工程款糾紛經歷了一審到終審，廣州粵墾敗訴后卻依然不履行判決書義務，直到廣州海事法院2015年4月查封了粵墾綠苑、觀山苑（大部分房產）。

查封只是一個開端。期間雖不斷傳出要重啟銷售、建設，但一直沒有實質性動作。

雙方很快陷入第二場糾紛：執行標的金額。這場糾紛又經歷了長達6年的時間。

2019年6月，法院將執行標的金額約1.98億元撥付予廣州坤龍，后者提出了異議并遭到法院駁回，再向廣東高院復議，結果又遭到駁回。

法院認為，執行金額足以覆蓋全部執行債務，包括債務本金8055.46萬元、延遲履行前債務利息3722.2萬元、履行期間債務利息6761.26萬元以及訴訟費，合計1.86億元。

執行標的金額1.86億元，實際被執行金額1.98億元。

廣州粵墾顯然不會服從審查、以“超額執行”為由提出申請執行回轉，并于2020年3月成功勝訴，施工方需返還約1147.3萬元款項。施工方同樣不服從裁定。

開發商與施工方漫長的拉鋸戰，使得糾紛變得愈加復雜，致使粵墾綠苑、觀山苑現在只能淪為一堆“建筑垃圾”。

粵墾綠苑早已銹跡斑斑，曾經的典型港式樓盤也不符合消費需求，以及廣州城市發展和商品房市場已從繁榮走向飽和，即使入市同樣會無人問津。

粵墾綠苑總建面5.14萬㎡，包括一棟27層商住樓和一棟2層配套幼兒園，項目至今仍處在全圍蔽，幼兒園待建、負一和首層商業不能出租，讓片區商業、教育有了很多空缺。

當下廣州購房市場普遍認為，包括粵墾在內的羅沖圍、芳村、永泰等幾大板塊是不能輕易。

從過去幾年廣州各地房價行情中，全市基本是爆發式上漲，而上述板塊卻常年漲幅跑輸全市，甚至個別樓盤出現滯漲和下跌。

粵墾板塊房價均價是周邊板塊相差超過40%，房價能被“打下來”的就是：

爛尾沒有期限的粵墾綠苑和觀山苑，背后的主角就是農業部直屬墾區的廣東農墾。

天河各板塊住宅房價均價情況，來源：貝殼找房

核心問題在于，廣州粵墾控股股東作為國資企業且擁有上市平臺燕塘乳業，為何快速清償工程款、推動入市銷售，而是一直任由其“擺爛”？

沿著時間線可以推斷，上世紀九十年代，國內房地產開始全面放開、廣州城區生活環境惡化以及個別新式小區入市銷售，看準時機的廣東農墾集團在1995年成立了燕塘房地產公司、1996年成立廣墾置業。

從廣東農墾官網披露信息中可以初步推斷，上面這家公司原本存在著錯綜復雜的關聯，且同隸屬于燕塘企業總公司。兩者為什么會被納入到燕塘企業總公司，核心因素是：

用來開發建設天河燕塘片區的商品房和商業項目，廣東農墾被稱為“燕塘大地主”。

事實可以驗證這一觀點，燕塘片區遍地都是燕塘房地產、廣墾置業的項目，比如金燕花園、新燕花園、日出觀山、橡樹園、僑源山莊、燕僑大廈、燕塘廣場、觀成大樓等。

隨著土地資源開發，燕塘房地產、廣墾置業也走到了命運轉折點上。

于是，在2013年，廣東農墾對房地產業務進行了整合，并對兩者進行了明確的分工，前者只是天河燕塘本身區域的開發建設，后者面向全省區域發展。

往后可以看到，廣東農墾寧愿向中山、茂名、陽江等多地拓展，甚至是舊改項目，也不愿盤活粵墾綠苑、觀山苑。

任其一直擱置著，兩者也成為了廣東農墾、燕塘企業的“污點”。

直到去年12月，粵墾綠苑才重新進入人們的視野。不過，以廣東農墾的背景，其實解決粵墾綠苑糾紛問題并，但為何遲遲不肯推進，而是一直等到現在。

如今時過境遷，當下的粵墾綠苑，不是有廣東農墾決心就能如愿。