招商蛇口、華潤、綠城、萬科……24年開年房企“大換血”

地產財富會

市場在變，

房企組織架構、用人策略也在變，

迎戰不確定性的明天，

必須以變應萬變。

2024-2-9

24年開年，房企進入了密集的組織架構和內部人事“調整期”。

近兩年市場的超預期下行，讓不少房企疲于奔命，以致于他們不得不對人力、組織架構做進一步思考，刀刃向內，向管理要的效益成為所有房企的共識。

特殊的歷史境遇下，每一家房企、每一個區域、每一個業務單元，以及身處其中的每個人，都無比迫切地需要改變前進的姿態。

因為他們面前都赫然佇立著一座山。

誰也不知道，翻過這座山的背后是什么。

但他們必須這么做。

除弱扶強

區域合并進入“大魚吃小魚”階段

開年以來，包括招商蛇口、華潤置地、龍湖、萬科、金茂等房企紛紛開啟了新一輪組織架構調整。

合并或拆分區域，調整管理層級，縮短決策鏈條，提高決策效率成為普遍做法。

比如，近期招商蛇口啟動的2024年組織變革，將七大區域整合為五大區域：

一是深圳區域和華南區域整合成新的華南區域，整個大灣區將以更加完整的區域形態面向市場，二是華中區域將在架構中被淡化撤銷。

最終從七大區域縮減為華東、華南、華北、江南、華西五大區域公司，以進一步加強集團管控，集中力量深耕優勢板塊，實現1+1＞2的效果。

有獨無偶，華潤置地新一輪的組織架構調整中，也將原有的七大區重組為五大區，原有28個地區公司重組為20個地區公司。

具體來看，此次華潤置地北方版圖變動，華中大區被拆分，華北大區合并東北大區成立北方大區，華西大區合并華中大區成立中西部大區。原華中大區旗下的三個城市片區，武漢公司、長沙公司劃歸華西大區管理，鄭州公司劃歸北方大區管理。

在七大區中業績墊底的東北大區降級、業績倒數第二的華中拆分，華北、東北和部分華中城市整合后，大北方區域將成為涵蓋中北部多個城市公司的強勢大區。

可以看到，華潤置地的這輪拆分調整意圖非常明顯，通過縮減一些盈利較差的項目和區域，能夠為優質項目和盈利較好的大區騰挪出位置，集中人力、物力去發揮更大的優勢。

這里面傳遞出來的信號是——

以往行業上升期，分散式的進攻能夠發揮寸有所長的優勢，但現在城市在分化、市場在聚焦，集中力量去打一個點，會比分散進攻更奏效。

通過拆分合并來聚焦深耕是房企的常規操作。

比如龍湖開年也推動城市公司合并，南京與合肥合并、膠東與濟南合并。

包括金茂華東區域與蘇皖區域合并等等，皆是如此。

以變應萬變，不同時期，房企戰略呈現迥然不同的特征。

從近期房企的組織架構調整明顯可以看得出來，面對市場的不確定性，房企容錯率大大降低，相比以往的擴張期，現在房企則進入到一個新的收縮階段，管控理念上也從過去的放權過渡到集權，通過強化對一線的管控，來弱化風險，同時側重對區域公司和多元業務的整合。

在戰略聚焦、區域聚焦、業務聚焦的前提下，房企區域整合表現出“除弱扶強”的手法——

即對整體營收、利潤及銷售額等不理想的區域做合并重組，確保區域規模適度，強化資源協調，對重點布局、業績表現突出的區域重點發展。

這一點從今年綠城中國的高管大換防中也可窺見一二。

2023年1月的組織調整剛滿一年，今年綠城中國又開始對組織和管理層開啟新一輪調整。

原綠城中國華北區域總經理張猛調任東北區域任命為東北區域總經理，原東北區域總經理朱玉鋼不再擔任東北區域任何其他職位。

原綠城中國西南區域總經理張勝利調任華北區域任命為華北區域執行總經理，并且任命原綠城中國副總裁王朝暉兼任綠城中國華北區域總經理。

另外華南區域董事長職位也有所調整，任命原綠城中國董事會秘書尚書辰擔任華南區域董事長，原綠城中國華南區域董事長郭曉明被替換了。

綠城中國此次的幾大區首一系列大換防，很明顯都與區域業績息息相關。

因為此次涉及到的區位為綠城的西南，華南，東北，中原區域，均為綠城業績表現的墊底區域。

值得關注的是，這次調整中，綠城管理西南區域直接合并了綠城中國西南區域，原東北區域總經理朱玉鋼直接擔任綠城管理西南區域總經理。

綠城管理直接吃掉綠城西南區域？

這是因為西南區域是多數房企的魔咒，綠城遭遇了他們同樣問題——

盡管綠城布局西南已有多年，但依舊無法避免項目分散多地，產品系不集中的通病。

因此，從眾多房企區域合并、架構調整的邏輯來看，隨著房地產市場進入新階段，未來房企的區域合并，組織架構的動態調整、定期洗牌將成為常態。

這也意味著，今年房企高層、區首的換防調整也將更加頻繁，也必定會上演更多區域公司“大魚吃小魚”的現象。

兵無常勢

房企用人策略轉變

有房企一個月左右的時間走了兩位董事長。

也有房企原本寄予厚望的業務板塊遭遇大將離職。

還有房企一改保守常態，大肆招兵買馬空降高管……

鐵打的營盤，流水的兵。

與房企區域合并架構調整亦步亦趨的是，內部人事的變動更加頻繁起來。

比如，曾經的“華南五虎之首”的合生創展，聯席總裁羅臻毓近期已經離職。

入職兩年半，合生創展成為羅臻毓職業生涯中停留最短暫的一站。

有二十多年從業履歷的羅臻毓，是地產+基金”模式的運作能手，合生創展彼時計劃通過金融杠桿，撬動整個不動產投資業務，于是從凱德集團高薪挖來羅臻毓，試圖把合生創展變成中國版的凱德集團。

但一切并未如愿。

合生創展提出建設管理兩千萬平米商業面積的規模目標，已經過去了三年時間。

但現在，據說合生創展建成運營的商業面積大約只有五百萬平米。

從這個角度看，羅臻毓的去留似乎已成定局。

高管“離職潮”席卷之下，近期復地產發集團董事長、復星蜂巢副董事長唐冀寧和復地管理聯席董事長余海濤也雙雙離職。

在復地銷售困局之際，組織的瘦身、人員的優化已經不可避免。

據知情人士透露，2023年下半年至年底時，復地產發總部員工人數有300多人，而目前與蜂巢業務人員合并到一起后，也只剩下不到100人。

但值得注意的是，前不久，復地還以500萬的年薪，多次對外招聘城市公司董事長。崗位明確要求人選要有較強的當地政府背景、國企一二把手、豐富的人脈資源等，來幫助復地解決屬地項目紓困退出等問題。

這里面透露出的信號是——

房企的用人策略在發生轉變，公司不比往常，不養閑人，來了就能用是前提，而一些經驗豐富的關系型、資源型高管是搶手貨。

長期慣用內部培養人才的保利置業，近年來則開啟了市場化用人的步伐。

近日原陽光城廣州區域營銷總黃幸，已入職保利置業任上海公司營銷負責人。

此前，保利置業已從融創、旭輝、榮盛等多家房企挖來營銷、投資條線的高管。

當下，除了資源型人才，營銷、產品類等具有專長的人才也備受房企重用。

從目前人才招攬的動作來看，有龍湖、旭輝、融創等房企工作履歷的人才更受歡迎。相比一般房企，這些房企擁有完善的產品和營銷體系，來了的人通常既能即插即用，也能大包大攬做一些跨條線的工作。

據可研智庫測算：

2023年中國地產開發從業人員規模在160萬左右，較2021年峰值210萬人，流失近50萬人。

兵無常勢，認清現實，房企用人策略本質上終將是一個大浪淘沙的過程，誰能更好地理解市場、洞察市場、贏得市場，誰就能笑到最后。

可以預見的是，2024年集中的組織架構調整，中場換帥的人事變動，都只是“前菜”。

展望后市，地產行業依舊處在“余震不斷”的周期之中，房企的“大換血”依舊將持續，不僅是頻繁的區域合并，這幾年注定是房企組織架構調整年，拼內功、拼管理、拼人效將成為未來很長一段時間的趨勢。

SPRING FESTIVAL

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接下來，地產財富會也會持續關注房企組織架構調整和人事變動等動向。

同時，今天正值大年三十，地產財富會在這里也給讀者拜個年，祝大家龍年大吉、闔家歡樂、幸福安康。

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