限購大放松后，2024深圳房地產深度預判

昨日（2024年2月7日）晚間，深圳限購突然大幅放松，淘哥第一時間進行了解讀。明天就是大年三十了，今天淘哥再深入分析該政策影響，并對深圳樓市后續走向，終局狀態做一些預判，作為對大家的新春賀禮。

先回顧一下昨日政策原文：

一、本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。

二、非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。

01.

新政解讀

四股力量馳援深圳樓市

我們先仔細拆分一下本次的新政影響：

1、深戶家庭限購2套。部分家庭成員為深戶，也是限購2套。

2、深戶單身1套。深戶離異1套。

看到這里有人要問了，是不是離婚不追溯3年了？

這個問題，淘哥暫時無法確定，只能說，在這個政策頒布前，一直還是執行的離婚追溯3年。這個政策從字面理解，我更傾向于不追溯了，即深戶離異可以買1套。其實也沒必要追溯了，買房的人原本就不多，現在是要鼓勵、刺激買房，而不是扭扭捏捏搞各種限制。

當然，是否如此執行，還需要等待后續的解釋細則，大家可以密切關注。

如果離婚不追溯3年了，那又可以釋放一批購買名額。

3、深戶不再需要3年社保或者個稅。

深戶原來是要求落戶滿3年，且連續3年或以上社保或個稅，才能買房，現在不需要了，這一條應該是本次最大的利好了。

可以從幾個方面理解：

其一：“深戶18歲小孩”。

淘哥這里指的是深戶家庭有年滿18歲的孩子的，比如剛上大學，或者大學剛畢業，社保還不足3年的。

這幫人很多甚至就是在深圳出生的，是土生土長的深圳本地人，以前在自己的家鄉居然沒有購房資格，原本就是很滑稽的一件事，現在終于糾正了。

這一點，對核心地段樓盤，改善型樓盤刺激更大，因為這批家庭往往在深圳有多年的積累，財富實力會更雄厚一點。

其二：“新深戶”。

包括一大批大學及以上學歷的畢業生在內，剛剛落戶深圳的新深圳人，落戶還沒有滿3年，或沒有3年社保、個稅的。

原來是來了就是深圳人，但是你不能買深圳房。現在終于可以了。

對這批人而言，剛需，首改類型的樓盤，受益較大。畢竟新深圳人積累還不夠多，除非家里有礦。

其三：“深戶隨遷老人”。

很多人沒關注到的是，老年人，外地父母隨遷過來的話，也可以有房票了！

原政策因為需要落戶、社保和個稅3年，而外地隨遷過來的父母，此前在內地工作、交社保個稅，是無法滿足要求，沒有深圳房票的。

現在這批人也有房票了，隨遷父母每人一個，那就是兩張房票。這個“深戶隨遷老人”增加的房票數量，甚至可能還大于“深戶18歲小孩”增加的數量。

這批房票，受益的可能更多也是改善型。因為如果是為了買剛需盤，不需要動用老人房票，用自己或者小孩房票足夠了。

其四、全國范圍內有意配置一線城市核心城區資產的人。

上面三大部分，已經可以增加大量新房票了。但是，還有非常關鍵的一點是：深圳入戶門檻在一線城市中是最低的，尤其對人才而言，很容易就可以拿到深戶。

現在，盡量買一線城市+核心地段，已經成為全國人民的共識。但是北上廣入戶是很難的，哪怕北上廣郊區限購放松了，核心地段卻沒有任何松動，外地人還是買不了。

而買北上廣的郊區，雖然限購松了，但是買那里很可能是去接套的，外地人也不傻。

只有深圳，入戶門檻低，而且拿到深戶立刻就能全市買房，不止是郊區，核心地段也可以隨便買。

所以這一次，深圳在搶奪全國購房資金+人才的競爭中，悄悄占了上風。尤其對核心地段樓盤，利好更大！深圳以后可能就是全國有錢人，選擇一線城市配置資產最便利的首選。——“全國有意配置深圳房產的人”，是第四股巨大的力量。

4、非深戶5改3，限購1套住房。

這個力度也還不錯，畢竟深圳是個移民城市，每年人口流入巨大。

看個數據，今年2月4日，深圳市主要領導參加的“2024年深圳市迎春茶話會”上公布顯示：

2023年深圳人口增加211萬（社區登記人口2163.77萬），增幅近10%（9.79%）。

全市就業人口達1255.9萬人，城鎮新增就業19.66萬人，相關就業指標創歷史新高。

深圳出入境人員達1.65億人次，占全國的38.7%。

去年深圳增加的211萬人口，有深戶有非深戶，非深戶是主體。現在5改3，非深戶房票也會大增！

大家要對深圳的基本面有充分的信心：

此外，要注意本次松綁的節點，是在過年前幾天，趕著出臺限購優化的政策，說明了迫切程度。

很多人已經離開深圳，回老家過年了，出去旅游了，而深圳相關部門卻在加班加點出臺政策，說明主管部門今年對樓市的呵護之心。

淘哥預判，如果樓市繼續低迷，還會有更大力度措施出臺。如果樓市慢慢復蘇，后續政策可能就暫時按兵不動。

02.

2024年深圳樓市走勢

堅定看好核心地段+優質物業

新政之后，2024年深圳樓市會如何發展？淘哥的觀點非常鮮明：依然堅定看好以福田、南山、前海、寶中等核心區域為代表的深圳優質物業。

有4大理由：

一、供應稀缺。

淘哥對深圳核心地段的優質物業有信心，最關鍵的因素就在于“供求關系”，這些區域的新房供應比較稀缺，這是我們分析樓市走勢的大前提。

這些年，深圳以福田、南山、寶中為代表的核心區域，優質新房供應實在太少了。

比如深圳灣，從2015-2016年，恒裕濱城二期、半三、悅府發售之后，一直沒有住宅新盤入市。福田，說來說去就是已經售罄的海德園、深業中城等幾個盤。寶中，目前唯一在售的新盤就只有一個越秀·瑞樾府。

二、短期政策刺激。

前文有詳細分析，本次新政后，深戶不再需要3年社保，顯而易見的，對深圳核心區域的改善型優質物業是利好。

因為很多深戶家庭，有孩子滿了18歲，或者有深戶隨遷老人，這些家庭有足夠購買力，也有改善住房的需求。過去需要三年社保，硬生生被卡住了，現在終于得到釋放。

與此同時，深圳人口流入較大，每年新增戶籍人口較多，如何深圳也很容易。不再需要社保和個稅后，有利于這部分新深圳人買房，尤其有利于想在一線城市核心地段做資產配置的全國有錢人，這也是一股非常可觀的購買力。

三、深圳核心地段物業價值，目前明顯被低估了！

淘哥一直認為，長期來看，一線城市核心地段的物業價值和貨幣高度正相關。

貨幣增發，其實是世界各國，無論經濟進入什么階段，什么時代，房價（商品房）屢創新高的基礎之一。

記住：一線城市的優質物業，中長期本質上是一種貨幣現象和通脹現象，和M2高度正相關（如下圖所示）。

一線城市中長期房價和M2的關系

而深圳核心地段房價，其實很多已經回歸到2017-2018年的水平，過去六七年沒漲。而這些年貨幣發行量已經翻倍了。對比之下，房產價值被低估了！

4、從本輪樓市調整的本質看，樓市依然值得長期看好！

這一輪樓市調整，本質上是一次行業的供給側改革和出清，類似的事情在煤炭，鋼鐵等行業都曾經發生過。

房地產行業和市場不可能消亡，歐美完成城鎮化和工業化幾十年上百年了，樓市依然在國民經濟中占據重要地位，我們也不會是例外。

這一輪房地產行業的出清，可能還需要1-2年。出清之后，未來的樓市，就是剩者為王，以國企央企為主，占據市場的主導地位，享受行業供給出清后的穩定紅利。

而對于個人購房者，同樣是剩者為王，度過這一波調整后，深圳核心地段的優質物業，依然會是普通老百姓抵御通脹的最佳資產之一。

03.

成長性和現實價值兼備

寶中是深圳最值得關注的區域之一

在金融市場，有兩類資產最為典型：價值股（如茅臺）、成長股（如幾年前的寧德時代）。最佳的選擇，自然是價值與成長兼備，進可攻退可守。

從這個角度，今年深圳的核心地段中，淘哥很看好寶中。因為寶中有豐盛的交通、醫療、教育、市政等配套，現實居住價值很高。同時，寶中是前海灣的核心組成部分，是深圳未來20年的新龍頭，成長性也很高，

所以，寶中是成長性和現實價值性兼備，既安全，又有想象力。而目前，寶中僅有一個在售住宅新盤越秀·瑞樾府，淘哥今天下午去做了直播，很多網友關注。

此盤有幾個特點，淘哥為大家簡單介紹一下：

1、寶中目前唯一在售新盤，稀缺、確定性強。

2、位于寶中的核心地段，近地鐵，且配套新+豐盛+規格高。

越秀·瑞樾府位于寶安中軸沿線，約800米就是1號線寶體站（數據源自高德地圖）。步行即達寶安體育場，借助“濱海綠廳”的慢行系統和濱海廊橋，能便捷到達歡樂港灣、深圳書城灣區城（建設中）、濱海廊橋、寶安公共文化藝術中心（建設中）、青少年宮、圖書館、寶安體育場等眾多國際級配套。

項目位置示意圖 僅供參考

同時，項目周邊還匯聚了很多優質學校，寶安第一批省一級學校寶安小學、海韻學校、新安中學（集團）第一實驗學校、中英公學、前海哈羅國際學校等。

3、使用率高。

使用率超80%，加上贈送面積的使用率高達94%，比深圳核心區主流使用率（72-75%）高出一大截。

4、品質出色，大樓間距大、約90%房源朝南、通風采光上佳、舒適宜人。

5、純4房改善社區，最受益于此次新政。

越秀·瑞樾府產品為建面約109-144平的純粹大戶型，目前僅剩建面約109平的4房，樓王單位、東南朝向、花園景觀，總價約950萬起。

按照最新的二套首付4成政策計算，置換買家首付僅約380萬就能拿下。

109平米戶型格局方正、布局合理、動靜分區，大面寬小進深、4面寬朝南，采光面達到了約12米。

每個空間的尺度都非常合理， 入戶玄關寬約1.7米，完全能設計一個收納柜；餐廳-客廳-陽臺為LDK一體化設計，面積達到約22平； 陽臺為南向雙面寬 ，長約6米、寬約1.6米，尺度闊綽，能同時滿足晾曬、儲物、 健身、閱讀、養花能多種用途。

而且，此房間和客廳設置了非剪力墻，可以當書房、臥室，也可以打通拓寬客廳尺度，能滿足不同生命階段的使用，非常靈活、實用。

建面約109平戶型示意圖

放眼福田中心、南山中心、前海、寶中等核心區，總價850萬左右，只能買到一二十年樓齡、七八十平的老破小，買一套4房新房起碼也要1100萬往上。

其實，別說福田、南山、前海，就連龍華北站超核建面約115平的4房，都已經賣到800多萬了。

而在越秀·瑞樾府，總價約950萬起、二套首付約380萬起，就能買寶中的4房2廳2衛，而且格局、朝向、采光、空間都很舒適，這種機會很稀缺。

預計新政利好之下，需求集中釋放，這種房子可能很快就會一售而空。