福州這一年，樓市到底賣得如何？

繼續(xù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，來(lái)一篇全年匯總，由于是個(gè)人統(tǒng)計(jì)，加上部分?jǐn)?shù)據(jù)存在遺漏，所以只能保證數(shù)據(jù)90%的正確性，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤麻煩私信。

網(wǎng)簽匯總

關(guān)于網(wǎng)簽匯總，有幾個(gè)維度：

1、官方發(fā)布每個(gè)季度的合計(jì)數(shù)據(jù)
2、官方每日發(fā)布的網(wǎng)簽合計(jì)數(shù)據(jù)
3、個(gè)人統(tǒng)計(jì)的可售商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

1、官方的季度合計(jì)數(shù)據(jù)，目前只發(fā)布到第三季度，數(shù)據(jù)如下：

2、官方每日發(fā)布數(shù)據(jù)，合計(jì)如下：

3、個(gè)人統(tǒng)計(jì)的可售商品房，數(shù)據(jù)如下：

分析：從三個(gè)維度來(lái)看，2023年的網(wǎng)簽都比2022年出現(xiàn)下跌，不過(guò)數(shù)據(jù)依然存在出入。

以官方的兩份數(shù)據(jù)為例，2023年前三季度，新盤住宅合計(jì)18101套，2022年前三季度22184套，全年27610套。

對(duì)比官方的每日數(shù)據(jù)合計(jì)，2023年17095套，2022年23524套。

從兩份官方數(shù)據(jù)來(lái)看，官方的匯總數(shù)據(jù)，比每日數(shù)據(jù)合計(jì)多不少，至于原因?yàn)楹危荒茉儐?wèn)官方。

按照每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，同比去年，今年新盤網(wǎng)簽減少6000套左右。

對(duì)于官方數(shù)據(jù)，存在一個(gè)安商房的X因素，從個(gè)人統(tǒng)計(jì)的可售商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看。

2023年10174套，2022年13833套，減少3000多套。

從比例來(lái)說(shuō)，2023年同比減少27%。

可以說(shuō)雖然數(shù)據(jù)有出入，不過(guò)從對(duì)比的角度，基本是一致的。

分析：除了新盤外，今年的二手?jǐn)?shù)據(jù)，官方的匯總，2023年前三季度，二手27812套，其中住宅20815套。

2022年，全年二手27218套，其中住宅20080套。

配合每月發(fā)布的二手?jǐn)?shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)這一次官方?jīng)]有數(shù)據(jù)出入。

2023年，二手?jǐn)?shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，比2022年多成交1W套，比例達(dá)到36%。

綜上，2023年數(shù)據(jù)很清晰，新盤銷量下滑，二手成交上漲。

樓盤明細(xì)

分析：2023年的銷冠來(lái)自金山三環(huán)邊的萬(wàn)科城市之光，497套問(wèn)鼎，去年同樣是它，619套。

這個(gè)三環(huán)邊的TOD大盤，爭(zhēng)議不少，價(jià)格不低，銷量讓很多人驚訝。

隨后的項(xiàng)目，建發(fā)璞云、建發(fā)璽云、天琴湖，天琴樾。

建發(fā)國(guó)貿(mào)兩大廈門房企，給出的改善產(chǎn)品，都做到了較好的去化。

對(duì)比2022年，排在前列的樓盤，基本以剛需盤為主，看不到一個(gè)改善盤的身影，這點(diǎn)差距非常明顯。

除此之外，就是樓盤的網(wǎng)簽分布，可以發(fā)現(xiàn)今年整體數(shù)據(jù)量低于去年，也基本與匯總一致。

最后就是房企的數(shù)據(jù)，不做額外統(tǒng)計(jì)，從排行榜即可發(fā)現(xiàn)，建發(fā)、國(guó)貿(mào)、保利，三大房企基本霸榜。

這里面也和三家房企近年在福州持續(xù)拿下核心地塊有關(guān)。

最少?gòu)膫?cè)面可以發(fā)現(xiàn)，三家房企雖然持續(xù)拿地，不過(guò)配合較好的去化，在福州遇冷的市場(chǎng)里面，過(guò)的并不艱難。

整體來(lái)說(shuō)，分化依然是樓市主旋律，房企有分化，產(chǎn)品有分化，板塊有分化。

供應(yīng)情況

分析：除了去化網(wǎng)簽外，再看看另外一個(gè)數(shù)據(jù)，即樓盤領(lǐng)證情況。

通過(guò)統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，2023年對(duì)比2022年，少了2438套，比例20%。

其中晉安、倉(cāng)山，都出現(xiàn)較大幅度下滑，臺(tái)江依靠上海西的供應(yīng)，房源有所增加。

通過(guò)板塊拆分，可以發(fā)現(xiàn)差異，東區(qū)對(duì)比去年減少1015套，不過(guò)依然高達(dá)2163套，供應(yīng)量依然不低。

南二環(huán)最典型，去年只有存量盤在售，今年依靠四大金剛的供應(yīng)，領(lǐng)證房源一下子增加。

從備案情況來(lái)看，明年這個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量依然不低。

除此之外，金山奧體、五四北，供應(yīng)量都開始持續(xù)走低。

按照今年的土拍供應(yīng)情況來(lái)看，明年的供應(yīng)量預(yù)計(jì)也不會(huì)太高。

通過(guò)土拍當(dāng)初的分析，明年的供應(yīng)情況也比較清晰，倉(cāng)山區(qū)今年斷供，明年的庫(kù)存以存量盤為主。

目前存量盤，不少并未完全領(lǐng)證備案，所以實(shí)際庫(kù)存并不低。

晉安區(qū)今年成為土地糧倉(cāng)，其中三遠(yuǎn)、南湖、西園舊改等，供應(yīng)了不少土儲(chǔ)，不過(guò)這些地塊，全部被本土國(guó)企拿下。

除此之外，今年鼓樓區(qū)啟動(dòng)舊改后，供應(yīng)了幾幅純商，加上汽車南站、省彩印廠等地塊。

明年的改善盤供應(yīng)，依然不低。

從2023年的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，改善盤的去化不錯(cuò)，至于明年是否能延續(xù)，難說(shuō)。

樓市分析

今年福州樓市，整體來(lái)說(shuō)不算理想，對(duì)比2022年，看上去依然沒(méi)有反彈。

此時(shí)靜下心思考，對(duì)比2022年，今年的樓市是否真的更差？

最少?gòu)亩址康臄?shù)據(jù)來(lái)看，今年出現(xiàn)大幅度的反彈，這里面也伴隨著不少二手房?jī)r(jià)下跌。

新盤方面，改善盤的銷量并不差，走低的僅僅是剛需盤，除此之外，今年的供應(yīng)有所下滑，也一定程度影響了去化情況。

除了這些情況外，今年樓市整體氛圍相對(duì)佛系，保建國(guó)三大房企，依靠較好的區(qū)位、產(chǎn)品定位，也沒(méi)有投入過(guò)多營(yíng)銷就做到不錯(cuò)的去化。

本土國(guó)企頻繁拿地，雖然上市遲緩，不過(guò)面對(duì)去化不理想后，也沒(méi)有做出過(guò)多的改變。

相比前幾年，部分民企，特別是閩系，在營(yíng)銷上的造勢(shì)，當(dāng)初的全城分銷，開盤紅報(bào)亂飛，中介扎堆引流等，今年的樓市顯得非常平淡。

在板塊的對(duì)比里面，南二環(huán)成了最典型的區(qū)域。

甚至可以說(shuō)，信心最差的板塊，這里也反映了一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

面對(duì)樓市低迷，城投頻繁兜底拿地后，要如何上市去化？

對(duì)于購(gòu)房者最關(guān)注的是房?jī)r(jià)，不過(guò)對(duì)于目前樓市，可能最需要拯救的反而是銷量。

目前南二環(huán)，除了中駿外，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)，但是銷量已經(jīng)打垮了板塊信心。

看上去房?jī)r(jià)保住了，但是銷量沒(méi)了。

按照這2年多，城投持續(xù)拿地的情況來(lái)看，后續(xù)的壓力并不低。

按照資金流向來(lái)看，拿地價(jià)也僅僅只是一個(gè)參考。

面對(duì)這種庫(kù)存的情況下，要想真正保住房?jī)r(jià)，可能最好的辦法，下調(diào)房?jī)r(jià)直到銷量有所起色。

只有成交量，才能穩(wěn)住板塊真正的價(jià)值。

只有成交量，才能讓資金真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。

至于價(jià)格怎么調(diào)整，這里面的手段很多，但是死守絕對(duì)不是出路。

以前城投項(xiàng)目少，死守?zé)o所謂，現(xiàn)在壟斷部分板塊，每個(gè)行動(dòng)都已經(jīng)變得舉足輕重。

綜上，這一整年的樓市走向，折射的問(wèn)題很多，民企暴雷后，城投頻繁拿地，面對(duì)大量庫(kù)存，不做營(yíng)銷改變，死守所謂的價(jià)格，沒(méi)有帶來(lái)銷量，從而拉低板塊信心，甚至整個(gè)樓市信心。

明年，拿下核心地塊的保建國(guó)，決定不了樓市走向，真正的看點(diǎn)依然在城投身上。