廣東
我是紫沐，這是我第377篇日記。
最近金融城的瓜有點多。
一邊，有網紅盤業主和買家談好了價格，要簽約了卻選擇不賣。
理由是，堅定看好2024年金融城樓市回漲。
另一邊，有網紅地塊開拍前以為會上演龍爭虎斗。
等真開拍了，卻連報價的都沒一個。
所以金融城在廣州這么多板塊里，堪稱是多空博弈最激烈的。
所以，金融城到底還有沒有未來？
作為買家，還值不值得買？
作為業主，還值不值得長持？
這次和大家好好聊聊。
金融城業主捂盤不賣是咋回事？
這個事發生在網紅盤駿景花園。
產品呢，是116㎡的南向望花園主套三房。
說實話產品在駿景里面算很不錯的。
上一輪行情同類產品成交單價都是6萬+。
而這位業主和買家談好的價格，總價在630萬左右，單價在5.4萬左右。
保守估計比巔峰期回撤了15%。
而業主選擇不賣的原因有三個：
1.覺得賣太便宜了。
2.覺得自己的產品好，不愁賣。
3.打算置換去買的大平層新房一直不降價。
所以就發生了明明談好價，最終卻捂盤不賣這么個事。
如何評價這個操作？
我覺得如果準備做向上置換，賣掉會比較好。
什么叫向上置換？
就是他賣掉這套600多萬的，轉頭去買1200萬的，就叫向上置換。
以前的文章分析過很多次，未來能分享土地紅利的，都是改善型以上的資產。
而1200萬，能在廣州買到對應的改產型產品。
所以換房會更保值，房價漲幅也更有想象力。
現在繼續持有，雖然這類110+面積段的南向主套三房產品，在駿景內部確實能打。
但這個總價對應的購買力群體，未來幾年的賺錢能力還是偏弱一點。
你的目標買家收入沒起來，房價想有很好的表現，就比較難。
算是保值有余，增值不足。
所以這房子沒賣我覺得是有點可惜。
在年底這個筍盤比較多的階段，能完成賣一買一，節奏其實會非常好。
還有個疑問是，他說打算置換的新房大平層一直沒降價。
我想了想，核心區沒降價的新房，好像只有琶洲南了。
而單價13萬+的琶洲南，我覺得性價比不高，原因可以搜搜以前的文章。
如果他在核心區名下沒有其他頂級稀缺資產的話，感覺可以換個買房思路，沒必要死磕琶洲南。
現在金融城的房子該不該賣？
我覺得很多人有個誤區，覺得金融城地段牛逼，就可以隨便買。
但在這個分化的年代，產品都遵循二八定律。
就連珠城都一堆坑盤不能碰，何況是金融城。
那些三四線小樓盤就不說了，能找到接盤俠就趕緊出。
網紅標桿盤，比如蘭亭、美林、盈彩、城假這些，不好的產品同樣要賣。
什么叫不好的產品？
低樓層、大兩房是肯定要賣的。
不帶主套的小三房，有能力也置換掉。
因為金融城現在挺卷的。
比如內部的珠江花城就是個大卷王，300來萬就能買主套三房。
光憑這一點，就能把這些二手網紅標桿的大兩房給打趴下。
而且別忘了，旁邊還有老黃埔這個大貨倉。
以現在新產品動輒110%的實用率，以后新產品出來了，大多數人都會選老黃埔新房。
多坐幾個站，就能買到實用率高30-40%的新房，對追求性價比的剛需來說，吸引力太大。
所以金融城的房子該不該賣，得看你手上拿的是啥。
蘭亭中高層安靜四房，和普通樓盤低層大兩房，做法完全就不一樣。
金融城網紅地塊流拍的原因是什么？
我覺得說白了，就是性價比太低。
黃村這塊地，地段在金融城最多算二流。
廣園以北先降一檔，非奧體中心區域再降一檔，不近地鐵+周邊環境差+沒有好學位再降一檔。
所以把它歸類到二流地塊，都算是抬舉了。
而且總建面不到6萬㎡，小地塊又做不了優質大盤，整體硬傷比較大。
但就這么塊硬傷地，算上配建樓面價竟然要4.5萬/平。
光看價格，都快趕上前段時間賣出去的世界大觀二期了。
開發商又不是傻子，高價接盤硬傷小地塊的事干嘛要做呢。
雖然金融城流量高，導致這塊地的熱度不低。
但在大家都求穩的大背景下，流拍真的很正常，并不代表金融城整個板塊不行了。
金融城在廣州到底算不算好板塊？
前段時間金融城北區控規調整。
簡單說，就是新增了更多的宅地、教育用地和商務用地。
并且不再限制北區的主業態為傳統金融業。
我覺得這對金融城的發展是件好事。
在過往的文章中，我說金融城未來五年都排不進廣州前三。
有很大的原因，就是它的產業發展太慢。
雖然引進了不少金融企業，但這數量連起步區都吃不飽，更別說北區了。
所以這時候把北區的業態擴寬，是件好事，會讓產業布局更快兌現。
有人說控規調整，宅地變多了，會稀釋金融城住宅的稀缺性。
這點我不敢茍同。
因為新增的宅地就兩宗，體量也不算大，很難影響供需關系。
相反，新增的教育用地和商務用地，對金融城的好處非常明顯。
能緩解金融城目前優質教育資源和商業資源缺失的問題。
我覺得預算在600-1200萬這個區間，金融城在廣州算很不錯的板塊了。
雖然對比琶洲，兌現速度顯得有點慢。
但它的規劃定位擺在這里，未來珠金琶合體的格局不會變，長持保值能力還是有保障的。
當然，前提是要買對。
產品選錯了，珠城都救不了你。
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