廣州第四貴樓盤找金主，萬(wàn)億央企豪擲180億拿地后現(xiàn)資金壓力？

10月中旬，手拿597號(hào)牌的中鐵建在保利、越秀、招商、金茂、中海等10個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，以幾近60億元代價(jià)搶下天河牛利崗北街地塊。

這宗地塊成交樓面價(jià)達(dá)到每平5.27萬(wàn)元，成功登上了廣州樓面價(jià)第四貴項(xiàng)目。

僅僅過(guò)去一個(gè)多月的時(shí)間，中鐵建突然要賣這個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)、尋求合作方。

前幾天，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息顯示，廣州市天河區(qū)順信房地產(chǎn)有限公司（下稱：天河順信）增資項(xiàng)目對(duì)外公布，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例為49%，計(jì)劃募集金額為擇優(yōu)確定。信息披露起止日為2023年11月29日至2023年12月26日。

天河順信由中鐵建華南公司全資持有，成立于2023年10月，注冊(cè)資本、實(shí)繳資本均為500萬(wàn)元。于2023年11月末，該公司資產(chǎn)、負(fù)債總計(jì)均為598,893.43萬(wàn)元。

公告顯示，中鐵建主要對(duì)投資方和增資條件做了以下幾點(diǎn)要求：

1、境內(nèi)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資本超過(guò)50億元，財(cái)務(wù)、支付、信用良好；

2、需按照增資比例替中鐵建償還部分股東借款，金額不超30億元；

3、增資只接受貨幣（）現(xiàn)金出資，不接受聯(lián)合體投資、業(yè)績(jī)對(duì)賭、業(yè)績(jī)承諾、收益保證、股權(quán)回購(gòu)等要求，不接受委托持股、資產(chǎn)管理計(jì)劃、契約型基金、信托計(jì)劃投資；

4、信息披露期內(nèi)為盡職調(diào)查期，意向投資方可以開展全面了解。

同時(shí)，中鐵建還設(shè)置了一些選項(xiàng)條件：國(guó)有企業(yè)背景優(yōu)先，考核投資方財(cái)務(wù)、盈利、投資、融資等綜合實(shí)力，以及對(duì)中鐵建文化、經(jīng)營(yíng)理念、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)研究的認(rèn)可。

先算一筆賬，天河順信資產(chǎn)總值59.89億元的49%股權(quán)對(duì)應(yīng)價(jià)值約29.35億元。

看到這個(gè)金額，加上附加選項(xiàng)條件，其實(shí)大概率能明白本次意向投資方可能就是一起搶地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：保利、招商、中海、越秀、金茂、華發(fā)、中鐵置業(yè)等。

全國(guó)各大開發(fā)商中，能拿得出超過(guò)29億元現(xiàn)金的房企，除了華潤(rùn)置地，可以說(shuō)差不多都參加了這次天河牛利崗北街地塊土拍中。

過(guò)去兩年時(shí)間里，中鐵建在廣州拿地勢(shì)頭是國(guó)企、央企十分兇猛的一個(gè)。

2021年至今，廣州公開土地市場(chǎng)，民企逐漸消失身影，取而代之是地方國(guó)企、以及大型建筑央企。其中，中鐵建的身影出現(xiàn)在各大土拍現(xiàn)場(chǎng)，期間共豪擲179.73億元拿下7宗土地，總建筑面積約132.42萬(wàn)㎡

7宗地塊中，5宗地塊為中鐵建全資持有，總投資金額約139.2億元。

這3年時(shí)間里，中鐵建從番禺、南沙、花都、黃埔、增城等非主城區(qū)，成功擠進(jìn)了主城區(qū)海珠、天河，拿下海珠區(qū)洛溪橋西側(cè)AH101728地塊和天河區(qū)牛利崗北街168號(hào)AT0208111地塊。

主城區(qū)2宗地塊，都有望打造為低密度高端項(xiàng)目，不過(guò)都十分考驗(yàn)中鐵建的產(chǎn)品力。

其中，洛溪橋西側(cè)地塊案名為“西派粵府”，雖有望江景色，但是處在的板塊，周邊“沒商業(yè)、沒教育、沒醫(yī)療、沒公園”。同時(shí)，還有一個(gè)拆到一半就爛尾的佳兆業(yè)中心項(xiàng)目和一片破舊廠房，以及東邊不遠(yuǎn)的正在拆遷的瀝滘村舊改。

海珠西派粵府項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)

這個(gè)項(xiàng)目早前吹風(fēng)價(jià)去到了10萬(wàn)+，現(xiàn)在降到了7.8萬(wàn)元/㎡。而過(guò)了洛溪橋，目前番禺區(qū)在售的兩個(gè)改善型樓盤龍湖御湖境、上馨華府，價(jià)格還不到5萬(wàn)元/㎡，不僅有江景，居住氛圍更成熟。

所以，一個(gè)理智的消費(fèi)者會(huì)怎么選？

天河牛利崗北街地塊處在板塊，商業(yè)、居住等方面則比較成熟，但教育方面只能依靠旁邊的越秀天河和樾府項(xiàng)目。

但這宗地塊早前為什么會(huì)流拍，起拍價(jià)過(guò)高、配建安置房多背后，其實(shí)根本原因是地塊素質(zhì)談不上差但也不優(yōu)越。項(xiàng)目處在天河、白云的交界處，周邊除了越秀的項(xiàng)目外，還有次新信達(dá)金茂府。

過(guò)了怡新路之后，白云區(qū)在售的云裳峯尚、越秀星匯云城售價(jià)在5.5萬(wàn)元/㎡。內(nèi)卷到極致，市場(chǎng)傳聞消息稱，天河北某項(xiàng)目開盤4個(gè)月去化僅10%。

進(jìn)入主城區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于中鐵建來(lái)說(shuō)，是很大的考驗(yàn)，既要拼產(chǎn)品力，又要拼營(yíng)銷能力。

這種情況引入有資金實(shí)力和操盤實(shí)力的合作方，是不是一種更好的選擇？

2019年9月，中鐵建也掛牌出讓了增城中新中國(guó)鐵建國(guó)際公館、番禺廣晟中國(guó)鐵建花語(yǔ)嶺南兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)和債權(quán)，合計(jì)底價(jià)8.31億元，投資方平安不動(dòng)產(chǎn)分別拿下兩家公司40%、30%股權(quán)。

從天河順信引入意向投資方設(shè)置了條件中，中鐵建也急需給股東償還一筆巨額借款；同時(shí)，諸多限定條件，或許也已暗結(jié)聯(lián)姻。

根據(jù)中鐵建過(guò)往廣州項(xiàng)目操盤和參股項(xiàng)目情況可以發(fā)現(xiàn)，保利是其合作次數(shù)最多的企業(yè)，華潤(rùn)、廣州城投、招商蛇口、金茂同樣存在項(xiàng)目交集。

此外，中鐵建目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨著增收不增利的難題，且投入成本大。

中國(guó)鐵建2023年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額533.7億元，收入微增至214.11億元，毛利率下跌3.86個(gè)百分點(diǎn)至12.32%，利潤(rùn)總額下跌42.89%至9.96億元。

同時(shí)，中鐵建經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流分別為-193.43億元、-283.5億元，籌資現(xiàn)金流為609.36億元。

中鐵建目前房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)計(jì)投資總額約4686.99億元，其中存貨中房地產(chǎn)開發(fā)成本余額中包含的借款費(fèi)用資本化金額151.69億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為1712.69億元。

短期借貸則遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)金余額，包括短期借款973.85億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債434.66億元、一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券753.47億元，總額為2161.98億元。

盡管目前中鐵建維持著100%的還款和兌付利息，同時(shí)在全國(guó)各地瘋狂拿地，然而賬面依然存在著一定的現(xiàn)金壓力。