房屋買賣雙方都應知曉的7種常見糾紛

【導語】房屋買賣雙方應知曉哪些情況容易引起糾紛，才能最大限度避免糾紛發生或者在糾紛發生后妥善處理。上海資深房產律師杜繼業根據工作經驗總結出了房屋買賣過程中最常見的7種糾紛，供大家參考。

一、買方逾期支付房款或銀行逾期發放貸款引發糾紛

逾期支付房款，包括兩種情況：

1.一是現金支付。對于逾期的情況，賣家可以主張支付的同時，要求支付逾期利息或違約金，如果超過合理期限，還可以主張解除合同并要求賠償損失；

2.二是銀行延遲支付貸款。這要看雙方是如何約定的，如雙方約定以銀行實際放貸時間為準，則難以主張利息或違約金。

二、賣方逾期將房屋交付給買方引發糾紛

除因買方原因或不可抗力外，買方均可在主張交房的同時，要求賣方支付違約金或要求其賠償損失，損失一般可參照同地段租金標準。

三、任一方不配合辦理過戶手續引發糾紛

這里不配合過戶，既可能是買方原因，也可能是賣方原因。如房價大幅上漲，賣方可能不配合過戶；房價如果大跌，則買方可能不配合過戶。除此之外，還可能因房屋存在抵押沒有注銷，或者存在違建沒有拆除等原因不能過戶。

對于賣方不配合過戶，則直接向法院起訴即可，只要具備過戶條件，根據法院判決書即可實現過戶，而不再需要賣方簽字。

如果買方不配合過戶，考慮到買方的房款未全部支付的情況，賣方通常選擇解除合同并要求買方賠償違約金或損失。

四、要求解除房屋買賣合同引發糾紛

要求買賣合同的情況與第三條的情形類似，但是否支持解除還要看解除的理由。通常有三種情況可解除買賣合同：法定解除、約定解除和協議解除。

法定解除通常是發生一定的事由，導致合同無法繼續履行或不能實現合同目的或另一方不履行合同義務，經催告后在合理期限內仍然拒絕履行。

約定解除，理論上是根據雙方約定的條件，達到即可解除。但司法實踐對約定解除越來越嚴格，通常甚至要達到法定解除的條件，才支持約定解除。

協議解除比較簡單，也就是說雙方就合同解除達成了一致意見。

五、因簽訂“陰陽合同”引發糾紛

實務中，由于避稅的考慮，簽訂“陰陽合同”比較普遍。通常中介要么簽訂兩份價格不同的合同，要么通過裝修費等方式操作。

爭議發生后，異議一方承擔舉證責任，舉證雙方真實的意思表示，最終法院根據雙方真實的意思表示認定房屋實際交易價格。

六、因戶口遷移引發糾紛

由于種種原因，買方不愿意或不能將戶口遷出，由此產生爭議。司法實踐中，法院一般不受理直接要求將戶口遷出的訴請，但可以主張延遲遷出戶口的違約金，直至戶口遷出之日止。

至于戶口能否強制遷出，各地戶籍管理部門的規定不一致，目前上海市公安機關可以強制遷出因房屋買賣而滯留在房屋里的戶口了。

七、因中介過錯引發糾紛

由于中介過失，如沒有查清楚房屋產權狀況，錯誤判斷當事人購房資格甚至故意隱瞞相關重要信息等原因導致當事人損失的，買賣合同雙方當事人均可主張中介公司承擔賠償責任。

【結語】以上7種是常見易發的糾紛，買賣雙方知悉之后，在買賣合同履行的各個階段可以更好地避免糾紛發生，或發生后更加妥善處理。

文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）