房屋買賣“到手價”常見的5大風險及對策

【導語】實務中，賣方通常都喜歡在房屋買賣合同中約定“到手價”。看似簡單的約定，如果約定不明，其實也很容易產生爭議。上海資深房產律師杜繼業根據工作經驗將常見的爭議總結為5個方面并提出了應對之策。

一、稅收政策一旦調整，則“到手價”就容易產生爭議

“到手價”一般上下家的稅費均由買方承擔，而稅收政策一旦調整，如果導致買方購房成本大幅漲價，超出其預期，則糾紛就會產生。

應對之策：“到手價”并不是一個固定的法律概念，是允許雙方自由約定的，因此可將“到手價”的范圍在合同中進行明確列舉。

二、沒有約定涉及退稅該如何處理

根據退稅政策，符合一定條件個人所得稅可以退給賣方的。退稅本身需由賣方申請，錢款也是直接退至賣方的賬號。如無約定，賣方通常不會同意將到手的稅費再還給買方。

應對之策：最好明確約定，稅費退至賣方賬號后全額或按一定的比例退還給買方，同時納稅憑證原件由買方保管。

三、稅費計算錯誤，購房總費用超過買方預算

對稅費的計算，通常要依靠中介。由于中介專業水平或者其他原因，可能導致稅費與實際相差很大，有時個別中介為了盡快成交，故意少算稅費。

如果上述情況發生，導致稅費相差較大，大幅度超出買方預算的情況下，買方可能將無法正常履行買賣合同，進而導致買賣雙方發生爭議。

應對之策：不能只聽中介怎么說，自己還應親自查詢一下相關規定，最好去交易中心咨詢窗口確認一下。

四、居間協議與示范文本交易價款約定不一致而產生爭議

買賣雙方在居間協議中約定的是“到手價”，而上海市房地產買賣合同示范文本約定的是“轉讓價”，且示范文本對此措辭是無法修改的。而“轉讓價”一般指房屋的“成交價”，是高于“到手價”的。

應對之策：為避免上述爭議，要么請中介將“到手價”轉換為“成交價”，要么在示范文本中特別約定，或者買賣雙方就此簽訂補充協議。

五、避免中介吃差價

賣方關注的是自己實際支出，實際上就是在賣方到手價的基礎上再加上各種稅費，這通常都依賴于中介幫忙計算。有的賣方為了圖省事，請中介幫忙代交各種費用，其$APPEND這就給中介吃差價帶來了機會。

應對之策：不要委托中介代交任何費用，如果自己實在不便，也要讓中介提供支付憑證，以便核對。

【結語】如果買賣雙方都秉持誠意，則遇到糾紛也能順利協商，但是很多事情并不是都能按照理想的情形發展。對于買房而言，少則幾百萬，多則上千萬，怎么小心都不為過。

文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）