認(rèn)房不認(rèn)貸來了 廣州樓市初現(xiàn)啟穩(wěn)跡象

　　最近兩則新聞在網(wǎng)上炒得很火。一則就是李嘉誠七折賣房的消息，沖上了熱搜，一則就是珠海一樓盤5折降價(jià)的消息，傳遍了網(wǎng)絡(luò)。

　　李嘉誠七折賣房效果立竿見影，引發(fā)了香港市民數(shù)以萬計(jì)的人來排隊(duì)搶購。親海駅II”的626戶“一下子售罄。

　　而珠海一樓盤5折降價(jià)，也引發(fā)了一些購房群體的歡呼。

　　實(shí)際上，所謂5折賣房，被調(diào)查后認(rèn)為有夸大的跡象。

　　從廣州一些核心區(qū)域和最近的新房成交來看，樓市已經(jīng)有啟穩(wěn)跡象。

　　多個(gè)業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)在廣州樓市處于買賣雙方的博弈區(qū)，只要稍有降價(jià)的行為，就有買家沖進(jìn)場，市場處于一種弱平衡的狀態(tài)，如果有經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)或者政策的因素，市場有望向好的可能性更大一點(diǎn)。

　　
最新的消息是，住建部、央行、金融監(jiān)管總局要推動落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，政策的助力，會否打牢廣州樓市啟穩(wěn)的基礎(chǔ)。

　　天河一樓盤現(xiàn)場人氣很旺。

　　01降價(jià)背后的策略

　　李嘉誠七折賣房背后的原因很多。

　　首先是，低迷的香港住宅市場，背后更深層的原因是全球經(jīng)濟(jì)不明朗，加上香港人口凈流出。

　　據(jù)專業(yè)人士分析，香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來最長的調(diào)整期，并尚未見底。而李嘉誠一下子七折賣房，房價(jià)回到了七年前，引發(fā)了上萬人排隊(duì)買房，一下子把樓市的底部砸了出來。

　　當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士指出，香港開發(fā)商有時(shí)候在發(fā)布新盤的時(shí)候，在第一輪發(fā)售會為了吸引人氣而開出比較低的價(jià)格，并且，第一輪發(fā)售的房源樓層也會比較低。在后幾輪的發(fā)售中，價(jià)格則會不斷提高。

　　如此看來，長實(shí)集團(tuán)通過降價(jià)回籠資金和摸清了市場底部，一舉兩得。在更多業(yè)內(nèi)人士看來，這是長實(shí)集團(tuán)的一種銷售策略。

　　而對于珠海一樓盤五折賣房的舉動，經(jīng)查詢是寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項(xiàng)目（預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場）。據(jù)悉該項(xiàng)目2020年9月的備案單價(jià)在每平方米2.4萬-2.8萬之間，后期該項(xiàng)目價(jià)格多次調(diào)整。今年1月才將金灣·寶龍城一期50套房屋，備案價(jià)下調(diào)至1.7萬-1.9萬之間，4月，三期的價(jià)格又上調(diào)至2萬元/平方米，7月才又下調(diào)至1.9萬的均價(jià)。

　　根據(jù)珠海市的相關(guān)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不低于備案價(jià)的85%。而報(bào)道中只是以最低的1.75萬元單價(jià)打8.5折計(jì)算，相當(dāng)于1.5萬元銷售。

　　拿這個(gè)價(jià)格和3年前的備案價(jià)相比，被認(rèn)為是相當(dāng)于5折賣房，但第一，不是短期內(nèi)價(jià)格打了5折，第二，這只是一棟樓進(jìn)行了調(diào)價(jià)，是因?yàn)殚_發(fā)商資金緊張拿出部分房源進(jìn)行降價(jià)；第三，如果單純看價(jià)格，不看品質(zhì)，也就可能被誤導(dǎo)，也沒有實(shí)質(zhì)意義。

　　其實(shí)，早在5月份，惠州海倫堡?臻悅府就被報(bào)道過5折賣房，本來該樓盤的備案均價(jià)是1.47萬元，后來又將備案均價(jià)下調(diào)至9000元至10000萬/平米。而從五一期間開始，開發(fā)商就把該樓盤的銷售價(jià)格直降至7000元左右。但經(jīng)了解，實(shí)際上海倫堡?臻悅府把原先精裝修的一棟樓改成毛坯對外賣，因而實(shí)際上折扣沒有那么夸張。

　　而海倫堡在降價(jià)回籠了資金之后，從惠民之家網(wǎng)站可以看到，其1-3棟折后又回到了10500元/平方米。

　　階段性降價(jià)，看起來是開發(fā)商回血的需要。

　　02 珠江新城率先回暖了

　　實(shí)際上，從廣州樓市來看，目前雖然步入政策真空期，但是成交已經(jīng)有一絲回暖跡象。

　　來自貝殼的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月14日-20日（第33周）這一周，帶看環(huán)比上漲7.43%，成交環(huán)比上漲約10.46%。而在各種利好吹風(fēng)之下，各大開發(fā)商也加大了推盤節(jié)奏。來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)2162套，供應(yīng)面積21.19萬平方米，推盤量環(huán)比大幅上漲1200%，新貨集中在南沙、天河、番禺等區(qū)域。

　　第33周成交有回暖的跡象。數(shù)據(jù)來源：克而瑞。

　　在推盤量大增的情況下，越秀、海珠、天河的環(huán)比成交量都環(huán)比大漲50%以上。

　　不過如果絕對總量來看，番禺在瑞麓府和保利領(lǐng)秀海的帶動下，勇奪全市網(wǎng)簽面積第一位。

　　據(jù)一位現(xiàn)場銷售稱，現(xiàn)在只要案場利用節(jié)假日有一定額度的折扣，成交量就會立即起來。而一般案場拿來給出特惠的價(jià)格一般是2樓、3樓、4樓、14樓、18樓這些樓層。據(jù)白云一個(gè)江景房的樓盤2樓甚至是比6層以上的樓層一下子優(yōu)惠了上百萬元，于是立即有人前來將其收入囊中。

　　因?yàn)?和14樓，有諧音的原因，導(dǎo)致了不少人對有一定的避諱。因而有一些開發(fā)商會有13B來代替14，由此消除大家對其的避諱。

　　但是銷售人員稱，有人為了提前買到好的朝向和樓層，寧愿稍貴一點(diǎn)也出手。這個(gè)市場上，各個(gè)買家的心態(tài)都不一樣。

　　而天河的天河壹品因?yàn)樾录油频膽粜停?6-143平方米戶型，其中86平方米小三房，總價(jià)只需560萬起。在天河，低總價(jià)的戶型比較少，加上有一定的價(jià)格優(yōu)惠，低總價(jià)的優(yōu)勢立即發(fā)揮出來，引發(fā)了新一輪的搶購潮。

　　不僅如此，被視為廣州樓市風(fēng)向標(biāo)的珠江新城二手房成交回暖趨勢比較明顯。進(jìn)入8月，珠江新城單是上半月的二手房成交量就達(dá)到27套，有15套房源成交總價(jià)超千萬元，8月上半月的成交量已經(jīng)和7月全月數(shù)據(jù)相當(dāng)。

　　貝殼找房一位資深人士認(rèn)為，一些富人對于政策的風(fēng)向非常敏感，因而，他們敢于在目前的階段下場入手。

　　一位央企地產(chǎn)公司的銷售人員說，在市場弱平衡的時(shí)候，入手才是明智之舉。如果市場一旦回暖，疊加政策利好，市場上的優(yōu)惠就會很快減少，一下子多個(gè)幾萬幾十萬的，購房人根本不覺得。

　　當(dāng)然，一位資深地產(chǎn)人認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)最大的問題是信心問題。但也不全是地產(chǎn)的問題，是經(jīng)濟(jì)的問題。目前市場的回暖，基礎(chǔ)還不牢靠，還需要政策的助力。

　　03 政策開始助力

　　就在本文成稿之時(shí)，好幾重房地產(chǎn)政策利好傳來。據(jù)新華社消息，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

　　通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

　　這個(gè)利好明顯利好廣州等一線城市。如果廣州調(diào)整認(rèn)房不認(rèn)貸，將大大減輕購房人的負(fù)擔(dān)。

　　調(diào)整后，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房首付比例，即從 70% 降至 30%。按 600 萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從 420萬降至 180萬，首付成本降低了 240 萬。2）調(diào)整后，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房利率，即從 4.8%降至 4.20%。按一線城市二套房平均貸款本金 400萬計(jì)算，月供額將從 20,986.61元元降至 19,560.69元，即減少1425.92元/月。30 年累計(jì)減 少 51.33萬元。

　　與此同時(shí)，8月25日，財(cái)政部等三部門發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。將換房的個(gè)人退稅政策延期，再次明確了，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)這幾個(gè)政策出臺后，各類購房需求會有明顯提振空間，具有非常好的效應(yīng)，房地產(chǎn)市場也會進(jìn)一步向平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。