社區商業全面開花，“內卷”之下如何釋放超區域吸引力？

對于社區商業的大好前景，市場已經給出答案。隨著各路商業地產玩家紛紛下場，社區項目從爆發式粗放型發展漸漸走向精細化更迭，從只滿足社區居民的日常購物、餐飲的場所功能，發展為周邊居民休閑、娛樂、社交、工作的多元綜合空間。

在一些新開的社區項目中，功能越來越完善，輻射范圍也更廣，在造福一方鄰里的同時，形成超區域的吸引力。

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社區商業全面開花

呈現怎樣的發展趨勢？

◇滿足居住人群生活需求，建立生活業態體系

社區商業有著很強的地緣屬性，而不同城市不同板塊的居住生活以及消費習慣都會有所不同。

除了承擔居民生活消費之外，社區商業還需承擔社會職能。在購物消費空間之余，還釋放出更多公共空間，供周邊居民娛樂消遣，比如公園、圖書館、教育區域、展覽館等，同時與數字化、科技化加強結合，建立起了一個全新、完善的生活業態體系，成為提升居民幸福感的意義所在。

◇線上流量之爭，倒逼線下更多元的場景誕生

商業市場內卷，場景消費被推上了風口浪尖。電商滿足了人們生活的基本商品需求，線下唯有發展更為多元化、社交化、綜合性的場景，才能與之一爭。

社區商業尤其需要重視生活方式空間的營造，針對社區居民屬性，增加開放性特色空間，通過舉辦多種主題活動增加消費者黏性，豐富業態組合，滿足基本生活需求，更要滿足人們對居住空間的情感需求。

◇存量商業競爭激烈，社區商業尋求超區域吸引力

存量市場競爭日益激烈，社區底商、傳統散售型沿街商鋪競爭力大大下降，人們對生活品質的追求，迫使社區商業從業態、場景、規格上不斷升級。綜合性的開發也使得運營成本水漲船高，在保障基礎客群的同事，需要輻射更多人群才能維持生存。

不少社區項目開始積極塑造自身的獨特魅力，不局限于鄰里服務，而往往能以小而美的特征，不斷吸引外來客流，甚至成為互聯網時代的網紅地標。

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社區項目該如何釋放

超區域吸引力？

◇超級主力店重塑社區商業格局

上海海夢一方

因為首家6000㎡“空中海洋館”而備受關注的海夢一方，位于上海閔行區梅隴鎮蓮花南路，7月22日正式開業，據官方數據，首個周末客流總客流320000+，銷售額9000000+。

海夢一方所處位置非核心商圈，周邊住宅、學校遍布，但商業配套整體老化嚴重。閔行梅隴板塊近幾年內無新增商業，且缺乏品質商業消費內容。海夢一方憑借時尚的面貌和商業內容的稀缺性，對周邊居民具有很強的吸引力。

項目緊鄰中海寰宇天下（小區），8萬多方的體量，有著豐富的親子娛樂業態，商場內還配備了游樂設置，打造了全樓層母嬰室、親子衛生間，對家庭客群十分友好，也讓消費者對它有更多的記憶點。

但海夢一方并未沿著傳統社區商業項目僅滿足基本生活配套的功能定位，而是瞄準魔都社區商業升級賽道。引入超級主力店Skysea云上海洋館，館內有360°夢幻水母劇場、半開放式企鵝島、深海探幽科普區等，占據項目的L5-L6層。項目整體也以“海洋·自然·探索”為主題進行特色內容打造，打破了我們對社區商業的印象。

從開業的數據表現來看，海夢一方的“海洋主題館+商業購物中心”的創新模式和特色的主題定位，不僅激活區域消費力，還吸引了“超區域”的消費客群前往。

◇成熟“社區觀”打造區域友好商業

印力浐灞印象城

今年6月22日開業的西安浐灞印象城，地處西安市城東核心區域，建筑體量約6.4萬㎡。項目周邊成熟社區+籌建中的社區數量可觀，途徑項目的客流絡繹不絕。

項目定位「美麗生活共同體」，通過豐富的餐飲、超市、服務配套、生活零售、電影院的組合，形成深刻影響消費者生活質量的日常消費場景。

比如餐飲業態涉及豐富風格的菜系、輕餐咖啡等，既有市井煙火氣息，又有年輕人樂享的精致生活氛圍，能夠吸引親子家庭、年輕客群來到項目打卡、社交、聚會。

比如打造寵物友好場景，引入西安優質特色寵物品牌派提歐，打造200平方米的寵物友好空間「寵派對Petday X寵物樂園」，作為社群主理人與項目共同運營建立垂直寵物類社群，輻射周邊社區愛寵人士，等等。豐滿了項目的公共生活氛圍，同時聚集高黏性的興趣愛好共同體。

浐灞印象城在籌備和開業期間持續打造各類活動內容——原創市集「北辰路700號」、烏鎮戲劇節嘉賓劇目西安首演、印唰廠×翹翹公園、三麗鷗草莓花園展與三麗鷗大明星見面會等，既注入新的活力場景，又貼合在地文化基因，使得每位社群成員的情感和精神在家門口就能得到一定的宣泄。

更為重要的是，浐灞印象城深入社區居民生活需要，營造了一座便利性很強的社區服務中心。比如場內二層設置社區服務中心，與辛家廟街辦共同籌建和運營。社區衛生服務中心，由未央區衛生健康局籌辦，提供兒童疫苗，老年體檢等服務。社區服務中心則提供獨生子女證辦理、社區醫保繳納、退伍軍人證等服務。將公共事務融入進來以后，鄰里商業空間搖身一變成了社區公共空間。

浐灞印象城不僅是適合新一代消費觀念和生活節奏的商業范本，更以成熟的“社區觀”，對社區商業營運進行了全新解讀。

◇保留群體記憶的城市新名片

香港中環街市

街市的興起不僅為居民提供了方便，也成為了社區生活中不可或缺的一部分。在香港中環街市這個令人矚目的案例中，我們可以看到社區商業的多元模式得以充分展現。

中環街市曾是港島區居民采購糧食的重地，被前港督戴麟趾爵士宣稱是“全東南亞最大型肉類市場”。這個被列為三級歷史建筑的街市，于2003年停止運作后，空置多年，其活化方案一改再改。2021年8月，經過全面修復改造，中環街市以全新面貌開放。占地約4,150平方米，總樓面約12,000平方米，共有3層。

▲中環街市改造前（圖源/香港市區重建局）

▲中環街市改造后（圖源/香港市區重建局）

活化后的中環街市搖身一變，成為一座摩登建筑。設計上，項目保留原建筑Bauhaus和現代流線風格，以及內部的一些結構設計，包括水磨石主樓梯，13檔傳統街市肉檔、海鮮檔、蔬果檔原址等，讓市民能感受往日氛圍。

▲上：何藩攝影；中：《無名》電影劇照；下：中環街市如今

貫穿三層街市的水磨石主樓梯是建筑最標志性的角落，攝影師何藩的作品中最常出現的一條樓梯。電影《無名》結尾，王一博飾演的葉先生在這里留下了落寞的背影，這個鏡頭致敬了香港攝影大師何藩攝下的中環街市。

雞蛋燈是香港傳統街市經典標志。改造后的中環街市保留原有的形狀，將雞蛋燈按比例縮成約1:2的袖珍版，設計成地下兩個主入口的裝置藝術，令人進入室內立刻回憶起曾經的市場，情懷拉滿。

保留的13個老檔口，部分用于展示原有建筑風貌，如海鮮檔的儲水缸和通水渠、家禽檔的砧板與血槽、菜檔的貨架和肉檔的案板等，都成為人們感受昔日街市氛圍的珍貴場所。

此外還有金源米業、銀杏士多、漁民辦館等10多個原有街市檔口煥新，但保留了傳統商店的招牌和標志，充滿年代感和港式風情。

中環街市的活化還著重于公共空間的創造和社區生活的維系。中庭被設計成一個流動的無邊界空間，提供了舒適的環境供人們休憩和交流。大型投影和音響設備使中庭成為街頭表演和活動的理想場所，在這里經常舉辦與社區相關的展覽和活動，加強了項目、客群和社區之間的聯系。

街市涵蓋了各類零售和餐飲業態的店鋪超過100個，包括本地文創小店、酒吧餐廳、特色小吃和生活雜貨，二層還有一間知名的雜貨鋪Slowood入駐，主打環保、「走塑」裸買概念，食品按稱重計算價格。將現代生活與老街情懷恰到好處的結合。

項目設置“中環街市歷史旅程展”，通過珍貴的展品和藏品，為人們提供了一個深入了解街市近180年歷史變遷的機會。這個展覽不僅吸引了居民和游客的參與，更進一步豐富了社區的文化內涵。多元的活動和展覽讓社區煥發了新的活力，為居民帶來了更加豐富的社區體驗。

如今的中環街市里，有來買咖啡的上班族，有來感受歷史氣息的“老香港”，也有站在歷史痕跡前“打卡”的游客……其意義和價值也已然超越了社區商業的范疇。

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對于社區商業項目而言，最致命的是缺少用戶粘性和客流轉化，電商發達，小規模的實體商業本就艱難，而城市不斷建設，軌道交通的便利，使得周邊消費者“舍近求遠”的成本一步一步降低，社區型項目也不得不面對與區域或城市商業中心的競爭關系。

對于社區商業的界定，不應該只限于規模和大小，更應該解鎖一種新的消費思維。未來的社區商業，各維度升級，將想要表達的主題、功能、內容、場景、個性化信息傳達給客戶，成為了關鍵。

部分資料及圖片參考來源：贏商網/iziRetail熱點/香港中聯辦/萬商俱樂部/香港商報/中環街市/淮揚港人/項目官網/網絡，只做傳播分享用途，不涉及商業范疇。如需轉載請標明文末參考來源以及此文章來源，謝謝支持！

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