城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣合同無效(以北京市順義區(qū)為例)

閱讀提示：近日，北京和銘律師事務(wù)所對2020年至2023年期間北京市第三中級人民法院二審審理的北京市順義區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣無效合同糾紛案進(jìn)行檢索。律師團(tuán)隊(duì)研究后將相關(guān)糾紛劃分為四個類型，本號逐期刊出，以饗各位。

第一類：買受人不具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，法院認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同為無效合同

典型案例：司某與霍某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案

上訴人（原審被告、買受人）：司某

被上訴人（原審原告、出賣人）：霍某

一審：北京市順義區(qū)人民法院（2022）京0113民初5180號判決

二審：北京市第三中級人民法院（2022）京03民終8906號判決

裁判規(guī)則：宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，霍某與司某簽訂的《買賣房屋草契》雖系雙方真實(shí)意思表示，但司某并非古城村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也不屬于《土地管理法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定的除外情形，不具備購買該村宅基地上房屋的條件，無權(quán)取得訴爭房屋所對應(yīng)的宅基地使用權(quán)，一審法院認(rèn)定《買賣房屋草契》無效并無不當(dāng)，本院予以維持，司某的上訴主張，本院不予支持。

同類案例：

北京市第三中級人民法院（2022）京03民終14268號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終12852號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終8335號判決

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終11868號判決

北京市第三中級人民法院（2020）京03民終10795號判決

和銘律師分析：

國家對集體土地實(shí)行嚴(yán)格用途管理。根據(jù)《土地管理法》第2條、第59條，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；集體土地用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)四類用途。如裁判文書所言“宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得”，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，將導(dǎo)致房屋范圍內(nèi)的集體土地流轉(zhuǎn)至農(nóng)民集體之外，違反國家基本土地管理制度，故人民法院對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋行為作出否定性評價，認(rèn)定此類房屋買賣合同為無效合同。

從歷史眼光回顧，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時的《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》辦理審批手續(xù)，即村委會討論通過、鄉(xiāng)人民政府審查同意、縣級人民政府批準(zhǔn)(法律條文附后）。從現(xiàn)有糾紛來看，多份房屋買賣合同加蓋了村委會、鄉(xiāng)政府的公章，到相關(guān)部門繳納了契稅，但是未經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，買賣合同仍被認(rèn)定為無效合同。

此類糾紛的大背景是房屋價值飆升，利益驅(qū)動之下，出賣人率先提起訴訟，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效、請求買受人返還房屋及宅基地、返還《宅基地使用證》。法官在“本院認(rèn)為”部分鮮明指出“時隔多年后，出賣人反悔，違反誠實(shí)信用原則”，以刀筆之力譴責(zé)出賣人，但是基于《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，仍然判決買賣合同無效，同時，法官會向買受人釋明，有權(quán)提起反訴，請求出賣人賠償損失。部分買受人堅持認(rèn)為合同有效，不提出賠償主張。（文/北京和銘律師事務(wù)所，原創(chuàng)文章轉(zhuǎn)載注明出處）

附：
《土地管理法》（1986年發(fā)布，已修改）第41條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。”
《土地管理法實(shí)施條例》（1991年發(fā)布，已廢止）第26條規(guī)定“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準(zhǔn)；使用的土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準(zhǔn)。”