勝訴案例（八）：市場(chǎng)購(gòu)買方式取得的公房，安置對(duì)象如何認(rèn)定？

【案例八】：原告蔡A與被告蔡某某等共有糾紛一案

——兒子告父親，父親出資市場(chǎng)上購(gòu)買的公房拆遷，為何會(huì)有兒子的份額？

[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]：

市場(chǎng)購(gòu)買方式取得的公房，安置對(duì)象如何認(rèn)定？

[審理法院]：上海市虹口區(qū)人民法院

[房屋性質(zhì)]：公房

[律師代理]：原告蔡A

[案情簡(jiǎn)述]：

原告蔡A與被告蔡某某系父子關(guān)系，虹口區(qū)吳淞路房屋系公房，承租人系被告蔡某某，原告蔡A、其他兩兄妹及繼母五人戶籍在冊(cè)，但該房系2003年由被告蔡某某出資市場(chǎng)上購(gòu)買，并非拆遷安置或福利分配。

因蔡A系被告蔡某某與前妻所生，系爭(zhēng)房屋動(dòng)遷利益牽涉到現(xiàn)有家庭矛盾，被告蔡某某不同意安置原告蔡A，據(jù)此引發(fā)本案訴訟。

原告蔡A在不得不啟動(dòng)訴訟時(shí)候，面臨幾大難題。第一，系爭(zhēng)房屋是購(gòu)買取得，雖然是公房性質(zhì)，但法律仍遵循“誰出資歸誰所有”的原則；第二，原告認(rèn)為購(gòu)買房屋是因?yàn)?002年原告爺爺?shù)钠咂致贩课輨?dòng)遷，是用動(dòng)遷款購(gòu)買，而其系七浦路動(dòng)遷的安置人員，但遺憾的是，當(dāng)年七浦路動(dòng)遷是開發(fā)商行為，目前開發(fā)商已經(jīng)倒閉，當(dāng)時(shí)的拆遷協(xié)議檔案無法調(diào)??；第三，購(gòu)買房屋當(dāng)時(shí)原告蔡A還是未成年，其無法證明參與了出資。且因家庭矛盾，原告蔡A在考上大學(xué)后已經(jīng)長(zhǎng)期不在系爭(zhēng)房屋實(shí)際居住。

因此，原告蔡A深知本案困難重重，風(fēng)險(xiǎn)極大，必須找到專業(yè)的和經(jīng)驗(yàn)豐富的律師才能下定決心啟動(dòng)訴訟。

直到原告蔡A與公眾號(hào)“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)首席顧問雷敬祺律師溝通后，才最終決定委托我方團(tuán)隊(duì)全程參與訴訟。

律師團(tuán)隊(duì)介入后，前期很順利進(jìn)入訴訟程序并凍結(jié)了動(dòng)遷款。但后續(xù)調(diào)查也確實(shí)碰到了預(yù)計(jì)的困難，根據(jù)購(gòu)買合同系爭(zhēng)房屋來源是被告蔡某某個(gè)人出資購(gòu)買，且七浦路房屋動(dòng)遷協(xié)議因開發(fā)商倒閉無法調(diào)取，如何證明系爭(zhēng)房屋出資款來源于七浦路動(dòng)遷款，又如何證明原告系七浦路動(dòng)遷安置對(duì)象，訴訟過程一波三折困難重重。

而被告方也不甘示弱，聘請(qǐng)了知名律師應(yīng)訴，提出一針見血的三個(gè)質(zhì)疑。第一，原告無法證明系爭(zhēng)房屋購(gòu)買資金來源于七浦路房屋動(dòng)遷款，購(gòu)買資金系被告夫妻做生意賺的錢；第二，即使購(gòu)買資金來源于七浦路房屋動(dòng)遷款，也沒有證據(jù)證明原告系七浦路房屋的安置人員；第三，即使原告系七浦路房屋的安置人員，也沒有證據(jù)證明被告使用了原告的份額去購(gòu)買了系爭(zhēng)房屋。庭審中，被告迫于法院的壓力提供了當(dāng)初七浦路房屋拆遷的主協(xié)議，但結(jié)算單和安置人員情況等內(nèi)檔材料仍無法查實(shí)。

面對(duì)困境，原告蔡A也感到很大的壓力，也曾考慮大幅讓步與對(duì)方調(diào)解，但對(duì)方覺得我方?jīng)]有證據(jù)，始終不肯松口。

我方律師團(tuán)隊(duì)臨危不懼，多次組織對(duì)案件進(jìn)行討論和論證，最終決定下一步工作重點(diǎn)從多個(gè)角度進(jìn)一步取證。第一，調(diào)取被告的人事檔案和低保記錄，證明被告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋并沒有經(jīng)濟(jì)來源；第二、提供當(dāng)年七浦路房屋鄰居證明和申請(qǐng)信息公開，證實(shí)當(dāng)年拆遷政策系數(shù)人頭并適用貨幣補(bǔ)償；第三、提取相關(guān)人員談話錄音，證明被告把七浦路房屋動(dòng)遷款用于購(gòu)買了系爭(zhēng)房屋。

上述證據(jù)一環(huán)扣一環(huán)形成證據(jù)鎖鏈，最終得出系爭(zhēng)房屋購(gòu)房款來源于七浦路房屋動(dòng)遷款存在高度蓋然性，且根據(jù)七浦路當(dāng)時(shí)的拆遷政策，原告系安置人員的結(jié)論。

[法院判決]：

虹口法院經(jīng)過多次開庭審理后認(rèn)為，本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為系爭(zhēng)房屋出資人的確認(rèn)。系爭(zhēng)房屋雖然為承租公房，但系通過從市場(chǎng)購(gòu)買的方式取得承租權(quán)，來源并非拆遷安置所得，也并非福利性質(zhì)的分房，因此在考量系爭(zhēng)房屋征收利益時(shí)應(yīng)當(dāng)以出資人為準(zhǔn)。系爭(zhēng)房屋購(gòu)買時(shí)原告蔡A未成年，系爭(zhēng)房屋購(gòu)買后承租人即為蔡某某，一般情況下，應(yīng)優(yōu)先認(rèn)定被告蔡某某為系爭(zhēng)房屋出資人。

原告蔡A主張系爭(zhēng)房屋購(gòu)房款來源于七浦路房屋動(dòng)遷款，蔡A系七浦路房屋動(dòng)遷安置對(duì)象，故蔡A系系爭(zhēng)房屋出資人。對(duì)此，本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人就七浦路房屋動(dòng)遷資料僅能提供二份拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，前述安置協(xié)議未寫明七浦路房屋動(dòng)遷安置對(duì)象，無論是蔡A根據(jù)七浦路房屋戶籍人口、系爭(zhēng)房屋公房租賃卡中的遷入人口主張安置對(duì)象為蔡A、蔡某某、蔡某三人，還是被告根據(jù)前述安置協(xié)議中載明的計(jì)算公式主張安置對(duì)象為本案原、被告五人，均系主觀推斷，在案證據(jù)不足以認(rèn)定任何一方的主張。

系爭(zhēng)房屋購(gòu)買時(shí)價(jià)格為 21 萬元，前述安置協(xié)議雖載明拆遷人應(yīng)給付蔡某某款項(xiàng)金額為 17萬元，但在無法取得七浦路房屋全套動(dòng)遷資料的情況下，本院無法認(rèn)定前述 17萬元系蔡某某取得的全部貨幣補(bǔ)償款金額。根據(jù)在案證據(jù)，蔡某某簽訂前述安置協(xié)議時(shí)間為 2003 年 7 月 ，系爭(zhēng)房屋購(gòu)買時(shí)間為 2003 年 8 月。七浦路房屋動(dòng)遷蔡某某選擇全貨幣安置，取得動(dòng)遷款后購(gòu)買系爭(zhēng)房屋符合常理，況且簽訂安置協(xié)議時(shí)間與購(gòu)買系爭(zhēng)房屋時(shí)間前后相差僅一個(gè)月。蔡A主張系爭(zhēng)房屋購(gòu)房款來源于七浦路房屋動(dòng)遷款的主張具有高度蓋然性。被告主張系爭(zhēng)房屋購(gòu)房款來源于蔡某某夫妻做生意所得資金，但未提交證據(jù)加以證明，根據(jù)優(yōu)勢(shì)證據(jù)規(guī)則，本院認(rèn)定系爭(zhēng)房屋購(gòu)房款來源于七浦路房屋動(dòng)遷款。但如前所述，本院無法確認(rèn)系爭(zhēng)房屋購(gòu)房款是否全部來源于七浦路房屋動(dòng)遷款，也無法確認(rèn)七浦路房屋動(dòng)遷安置對(duì)象。

在這種情況下，考慮七浦路房屋來源、本案當(dāng)事人對(duì)其居住依賴等因素，根據(jù)公平原則，本院認(rèn)為蔡某某作為簽約代表，代表其家庭簽訂七浦路房屋安置協(xié)議，對(duì)其家庭成員負(fù)有安置義務(wù)，在七浦路房屋動(dòng)遷，其家庭成員無法自行解決居住的情況下，其購(gòu)買系爭(zhēng)房屋系對(duì)家庭成員履行安置義務(wù)，故本案原、被告均應(yīng)為系爭(zhēng)房屋安置對(duì)象。四被告要求作為一個(gè)利益團(tuán)體獲得拆遷補(bǔ)償款，本院予以照準(zhǔn)。綜合考量系爭(zhēng)房屋的來源、各方對(duì)房屋的貢獻(xiàn)等，本院酌情確定蔡A可分得貨幣補(bǔ)償款 90萬余元，四被告可共同分得貨幣補(bǔ)償款 400萬余元。

至此，在我方律師團(tuán)隊(duì)的努力下，法院基本采納了我方意見，原告蔡A的合法權(quán)益得到了應(yīng)有的保障。

[律師分析]：

本案主審法官非常負(fù)責(zé)，充分聽取各方意見，判決書論述有理有據(jù)，力爭(zhēng)讓各方當(dāng)事人信服，達(dá)到了定分止?fàn)幍姆尚Ч?。本案有幾個(gè)法律問題值得我們回味。

（1） 關(guān)于市場(chǎng)購(gòu)買方式取得公房的法律定性。

系爭(zhēng)房屋雖然為承租公房，但是系通過從市場(chǎng)購(gòu)買的方式取得承租權(quán)，來源并非拆遷安置所得，也并非福利性質(zhì)的分房，因此在考量系爭(zhēng)房屋征收利益時(shí)應(yīng)當(dāng)以出資人為準(zhǔn)。這是法院處理類似案件的裁判觀點(diǎn)。

（2） 關(guān)于高度蓋然性原則及優(yōu)勢(shì)證據(jù)規(guī)則。

民事案件不同于刑事案件，符合高度蓋然性原則法院即可認(rèn)定。最高人民法院2001年12月21日公布的《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第73條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對(duì)方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對(duì)證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)”，是中國(guó)對(duì)高度蓋然性證明標(biāo)準(zhǔn)的明確規(guī)定。