越秀地產：權益銷售額之謎

這幾天，越秀地產的權益銷售金額真實性，是投資者熱議的話題。

有投資者公開質疑，越秀地產通過第三方榜單數據，將今年1至2月的權益銷售額占比由60%多提升到90%以上。

包括克而瑞在內的多家機構顯示，越秀地產全口徑銷售金額為224億元，權益銷售金額為211.3億元，占比達到了95%。

其中，克爾瑞數據顯示，廣州地區全口徑銷售額123.43億元，權益金額70.48億元，均位于廣州第一位，有多達140億元權益金額來源于廣州之外的地區。

顯示，數據的真實性難以支撐。

無邏輯觀察統計2018年至2022年克爾瑞披露的房企銷售數據，其中2018年越秀地產實現了權益銷售占比達105.27%，排名每年逐前、權益銷售比也在逐增，2022年終于靠著權益銷售金額進入了全國房企前十名，權益比達99.33%。

不過，越秀地產也否認了投資者的質疑，表示，公司從未向第三方行業機構提供過權益銷售金額數據。

從合規披露的消息來看，關于權益銷售額和權益土地儲備，翻到越秀地產2019年年報，就已發現沒有披露公開數據。

越秀地產權益土儲、權益銷售金額，成為了“迷一樣存在”。只不過，需要投資人和公眾依靠其他方式進行佐證。

盡管這兩項數據難以知道具體數額，但有兩項數據可以很直接說明越秀地產權益銷售額：新增土地儲備、非控股權益收入。

我們統計2019年至2022年中的新增土儲數據（經審計），權益比分別為58.48%、67.61%、58.78%、63.14%。

2022年下半年，越秀地產披露公告中，自身拿下20宗地塊，總建面約338.75萬㎡，權益比為47.2%；綜合上半年拿地情況，全年新增土儲為684.31萬㎡，權益比為52.9%。

同時，全年拿下的36宗地塊，權益比超過50%的僅有14宗，占總額不到40%。

4年權益新增土儲占比在53%到67%之間；如何將不到7成權益土儲，賣出90%及以上，是個好問題。

非控股權益收入中，2018年至2022年中期，越秀地產對應占總收入比例分別為10.27%、26.36%、9.29%、33.91%、31.95%，處于波動向上趨勢。

合營、聯營操盤項目存在諸多不確定性，特別是大量房企爆雷之后，也會給合作方開工、銷售收入造成不小的阻力。但卻是規模擴大的“利器”。

拋開越秀地產來看，第三方機構排行，向來有很大的水分，與真實銷售往往存在不小的差距。

房企愿意花錢買榜單，主要是為了拿到融資或更加便宜的資金，因為金融機構融資評估的主要參考之一，就是：第三方機構排名。

2016年左右幾年，泰禾、福晟、佳源等閩系房企通過“沖榜”方式，打開了融資渠道和降低融資成本。

后來，我們都知道，渡過2020年房地產融資“最好”的一年之后，“三道紅線”等陸續出臺，第三方機構的排名水分，也被擠了出來，“鬼故事”也紛紛上演。

過去，“買榜單”這個事，基本很少有國央企參與，原因也很簡單，它們本身自帶“融資成本低”的技能。

作為廣州國企，越秀地產并不需要擔心融資問題，借貸成本也在逐年下降，由2019年的4.93降到了2022年中期的4.11%。

翻看越秀地產最近兩年的積極拿地動作，也可以看出一二。

以2022年拿地情況來看，除了廣深市場外，以上海、杭州、合肥、南京為主地華東市場，以重慶、成都為主西南市場、以鄭州、長沙為主的華中市場，都是越秀地產重要發展市場。

進一步看權益比，也能發現大部分是50%以下，2021年新增土儲情況同樣如此。

想要扎根新城市或發展更多城市，通過提高第三方機構排名打響知名度，不失為一種好的方式。

與合規披露的銷售相比，“謎一樣”的權益銷售額顯然更有操作空間。